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不動産の任意売却について教えてください。 とある人間にお金を貸していましたが...

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ID非公開さん

2017/12/1402:11:59

不動産の任意売却について教えてください。
とある人間にお金を貸していましたが、お金を返してくれないのでその人間の自宅に仮差押をしました。

仮差押した自宅には、住宅ローンとして銀行の抵当権が既に設定されていました。
この度、この物件を任意売却したいといって不動産仲介業者より連絡がありました。
仲介業者によると、競売になった場合住宅ローンの残高が多いのであなたには一銭も入ってきませんと言われました。
任意売却であれば仮差押の抹消料として10万円準備するとのことでした。
もう少し何とかなりませんかと仲介業者に頼んでみると、銀行が納得しないと言われました。
ですがその後、仲介業者より銀行の取り分は変えれないため、自らの仲介手数料を削って追加で20万円を私に払うので任意売却に応じてほしいと言ってきました。
不思議に思い調べてみると、売主、買主、仲介業者はすべて顔見知りの知り合いのようでした。
物件の売却価格も交渉の度確認すると、当初よりどんどん値段が下がってきています。
素朴な疑問なのですが、仲介業者が自らの仲介手数料を削ってまで、なぜ任意売却に応じてほしいと言ってきているのかがわかりません。
何か考えられる理由がわかれば、教えて頂きたいです。

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sey********さん

2017/12/1413:20:16

初めまして、横浜市瀬谷区で不動産会社を経営しております。
おたずねの件ですが、だいたい皆様のおっしゃる通りだと思います。
ただ私が気になりましたのは「競売になったら・・・」という部分です。
これについて少々書いておこうと思います。この事案の詳細がわかりかねますので、状況に関して私の想像も入ってきますので、的外れな内容になってしまった場合は、申し訳ありません。
まずは一般論で恐縮なのですが、「任意売却」といいますのは抵当権・根抵当権(担保物権といいます)の設定されている不動産につき、その被担保債権の返済が滞った場合にその担保権者(通常は金融機関でしょう)さんが「競売の申立」をすることがあります。そして不動産の所有者が競売で落札されることよりも、自分で買主を見つけてきて、任意に売却すること、これがよくある任意売却のパターンです。
その任意売却に関しましては金融機関がその売却金額が相場で、さまざまな事情を総合的に判断して、競売よりもその任意売却の方が金融機関にとってメリットがあると判断した場合に「担保権の抹消」および「競売の取下」に応じるという流れになります。金融機関が応じない場合、任意売却はできません。
ですから、任意売却を成功させるためには金融機関に対して、例えば「1番抵当権者〇〇銀行は〇〇円、2番抵当権者〇〇円、(仮)差押権者は〇〇円、仲介手数料〇〇円」という感じで「配分表」を作成してその同意を求めます。その際、競売になった場合には「無剰余」(つまり配当0円)になりそうな担保権者、差押権者さんには「ハンコ代」としていくらかの金銭を配分表に記載して、その配分でよいかどうか1番抵当権さんに同意を求めます。まあ、ハンコ代として認められる金額は2番抵当権者30万円、3番抵当権者20万円、そのほかの担保権者及び差押権者は10万円という感じです。
この点からしますと、貴方様に10万円で(仮)差押の解除をお願いするということ、またそれでご納得いただけないのなら仲介会社の仲介手数料からさらに20万円上積みして30万円(もちろん配分表上は10万円になっているでしょう)で解除をお願いしたいというのは、私の任意売却の経験からしますと十分ありうることです。
さて、ここからが本論になります。今回のケースではまだ「競売」まで行っていないようですし、さらに貴方様のケースでは実際に「競売」まで行くかどうかが疑問です。これが私の気になっているところなのです。
この不動産の所有者さんが、もしすでにその住宅ローンを滞納しているのでしたら、担保権者さんはいずれは競売の申し立てをするでしょう。ですから今現在、住宅ローンも滞納になっているのかどうか?が問題です。もし住宅ローン自体が滞納になっていないのでしたら、競売にはなりません。また、貴方様自身が手続きをして競売の申立をすることも考えられますが、抵当権等の担保権者さんへの配当も見込めない状況でしたら、それより劣後する差押権者さんには配当のない状態、つまり「無剰余」ということになろうかと存じます。したがいまして、もし貴方様が競売の申立をしましても、裁判所の方でその競売の申し立ては「無剰余により棄却」ということになります。いずれにしましても「競売」にはなりません。
そうしますと「もし競売なったら・・・」という前提自体がおかしいのです。
「もし競売になったら・・・」という話はこのままでは担保権者さんが確実に競売の申立をするであろうという状況になった後の話です。具体的には「銀行の住宅ローンの滞納→督促→保証会社が付いていれば、保証会社の代位弁済」、この段階になれば当然「競売」が現実的になっていますからね。
売主・買主・仲介会社がすべて知り合いとのことですので、真実のところはわかりかねますが、なにか裏があるかも知れません。ここから先は私が立ち入るべき事柄ではありませんのでここまでにしますが、「競売なったら・・・」というのが気になりますので、もう少し様子を見られたらいかがでしょうか?
以上、参考にしてください。

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質問した人からのコメント

2017/12/15 20:18:02

皆さま色々なアドバイスありがとうございました。
詳しい債権額等は特定されたくないので書けないですが、やはり仲介業者も調べてみると色々黒い噂があるようです。
もう少し相手の様子を見てから、応じるかどうか判断したいと思います。

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h_p********さん

2017/12/1508:54:34

仲介業者は、この取引を成立させれば、売主買主それぞれから、仲介手数料(物件価格の3%+6万円)が受領できます。

しかし、相談者が仮差押え抹消に応じなければ、取引が中止となり、仲介手数料としての売上は0円です。

売上0円か、仲介手数料10万円のマイナイス、どちらかをとるのであれば契約を優先としますよね。。

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god********さん

2017/12/1419:37:52

前提条件がおかしいので、整理して考えてください。

まず、今回は任意売却だということ。競売になった訳ではないので、売ったらまずあなたに全額返済をしてくれれば、その時点で抵当権は解除しますということでよいのでは?貸し金を取り戻すために差し押さえた訳ですから、それを放棄したのでは差し押さえた意味がないかと。。。

その人の借金総額がいかほどで、その家がいくらで売れるのか分かりませんし、ローン残高とあなたの借金の合計が、家の売買金額よりも多いのか少ないのかも分かりませんので、どうするのがベストだといえませんが、上記の内容を連絡してきた業者にぶつけてみて反応を見たらいかがでしょうか?

交渉ですから、向こうの出方で状況を読むことも必要かと思います。

fud********さん

2017/12/1414:06:59

コンサルをしている元宅建業者です。
あなたが貸し金の担保として差押をした物件でも、仮に競売でも任売でも、売却金額が抵当額を上回っていればあなたへの返戻金が出るかも知れませんが、競落金額、もしくは任売の金額が低ければ、第一抵当権者が先ず、債権全額を受領することになり、あなたの方へは回ってこないでしょう。

そして不動産屋も恐らく、いずれの方法でも処分ができれば、多少の持出金が発生して取り分が少なくても解決すれば「メッケもの」的な判断が
あるのではないでしょうか。

あなたが金融機関などのプロであればともかく、一般の方であれば、債務抹消に応じるか否かは未知数でしょうから、不動産屋も手数料が少なくなっても良いと判断したように思うのです。

そこであなたは、ただ不動産屋の話を聞くだけでなく、裁判所その他の
確たる相手先に書面などの資料により確認しながら進めた方が良いですよ。

不動産業者も様々な人種がいますから、業者が言った言葉だけを頼りに
進めない方が賢明と思われます。

以上、参考になれば幸です。
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ohi********さん

2017/12/1412:16:10

単純に見ていて.これは.つるんでいるんです.。
貴方を騙しに掛けようとしているんです。

不動産価格
幾らに対して.ローン残金額
貴方は幾ら貸したか
売却額は幾らか

少なくともこれ書かないとね。

tad********さん

2017/12/1408:01:06

差し押さえ解除料に過ぎない。
解除すれば、ローンを払い続けられる。

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