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連帯債務と住宅ローン控除で、返済負担割合と所有権持分をどうするか? フラッ...

tab********さん

2018/1/412:32:49

連帯債務と住宅ローン控除で、返済負担割合と所有権持分をどうするか?

フラットの連帯債務で住宅ローンを組むのですが、まずローンの内容が下記の様になります。(本審査承認済)

総額(諸費用込) 4350万
投入資

金(私名義) 1,200万
借入額 3,150万

夫婦で話し合い、返済負担は「私6:妻4」で返済して行く事になり、それに併せて、土地と家の持分も「私6:妻4」にしようと考えていましたが、仲介の担当者から、返済負担か持分の割合を変えないと480万(370万)が贈与になる可能性があると言われました。

また住宅ローン控除も夫婦合計3150万ではなく、2670万位(私1410妻1260)になる可能性があると言われました。

担当者からは明言は出来ないので、確認は税務署などでした方がイイと言われたので、今度税務署に確認しに行く事にしたのですが、その前に自分でも調べようと思い、ネットで調べてもイマイチ理解できませんでした。

担当者が言うには、持分を「私7:妻3」位にすれば贈与にならず、控除を受けれる額も増えると言う話だったのですが、、、、

どなたか説明出来る方がいましたら、よろしくお願いします。

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ベストアンサーに選ばれた回答

blu********さん

2018/1/413:24:32

貴方名義で出す1200万円は持分としても貴方の名義にしかならない。先ずはそこに誤解がある気がするんだが。

贈与云々に関しては、貴方名義で出す資金(3150万×60%+1200万)が購入総額の約71%を占める中で、それを60%に抑えるべく11%分を奥さん名義に移そうというのが貴方達のアイデアの前提にあるのだから、4350万×11%=約480万は貴方から奥さんへの贈与として見られるかもよという至極単純な話。そもそも貴方の説明通りで持分を設定するとなれば、土地・建物の持分比率は6:4にはならんだろ。既述の通り、1200万は丸ごと貴方の持分に乗るのだから71:39ぐらいになる筈なのだ。それを70:30ぐらいにしておけば、贈与額も課税を気にする程の額にはならないからそうした方がいいんでないの?ってのが担当者の意見な訳だ。どうしても持分割合6:4に拘るのであれば、貴方が単独で1200万を出す分だけローンの比率を調整する必要があるから、ザッと計算すると借入額の比率は貴方と奥さんで1410万:1740万となって、当初の計画から逆転することになる。奥さんが1700万超の借入が出来るのかとか、返済に対応できるのかとかいう問題が出てくるし、おそらく貴方より収入が低いのであろう奥さんが控除で取り戻せる額が減っちゃわないかとかいった問題が出てくる可能性もある。7:3にしておけば控除額が増える、という話もおそらくそういう意味だろう。

ここまでの話が認識外なのだとすると、貴方は住宅ローン控除の基本的な仕組みも解っていないことになる。単に借入残額の1%が向こう10年間戻ってくる訳ではなく、貴方や奥さんが実際に納めている所得税や住民税の額によって頭打ちになるのだよ。つまり夫婦それぞれが債務者となる場合、収入が低い方の借入額を高くし過ぎると「取りっぱぐれ」が生じる可能性があるってことだ。夫婦で3150万借りるにもかかわらず2670万ぐらいになってしまう、と言ってるのも、貴方達がそれぞれ年間いくらずつ税金を納めているのかによって普通に生じ得ることだし、そもそも借入額の1%イコール控除額でもない。返済期間が短ければそれだけ1年あたりの残債の減り方も大きいのだから、控除額だって圧縮されるのだ。

  • 質問者

    tab********さん

    2018/1/415:34:24

    丁寧な回答ありがとうございます。
    連帯債務にすると決めてから、自分で住宅ローン控除について調べた時に、「負担割合は夫婦の年収の割合などから決める」、「負担割合と持分割合は一致させる」と言う内容のサイトをみたので、単純に私と妻の年収の割合で「6:4」にしました。

    回答をもらって、↑参考にしたサイトを確認したところ、自己資金(投入資金)は0の場合の考え方ばかりでした。
    私たちの場合、1200万(夫)の自己資金を入れるので、その場合は負担割合と持分を一致させるのではなく、負担割合か持分のどちらかを基準にして、もう一方をその基準に併せた数字にしないと、私たちの様なケースになると言う事で良いでしょうか?

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質問した人からのコメント

2018/1/11 07:29:19

皆さん回答ありがとうございました。
勉強させていただきました。特にbluebird_sssx2さんには、私に足らなかった部分を色々教えていただきまして、ありがとうございました。

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sno********さん

2018/1/701:30:41

なかなか親切でしっかりした仲介の担当者で良かったですね!

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ku_********さん

2018/1/418:27:55

↓国税庁のHPに考え方と計算法が書かれています。
https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/shotoku/06/...

要するに、「A実際に負担する借入金の額」と「B自分の家屋等の持分を取得するための借入金として負担すべき額」の小さい方が控除額になりますので、その担当者の計算通りになります。
不動産屋の「持分を持つた為の借入が・・・」という説明はBを言っているのだと思います。

持分・負担、両方とも6:4にすると
A=3150×60%(負担割合)=1890万の1%
B=4350×60%(持分割合)-1200=1410万の1%
なので夫の控除される額は1410万の1%

同じ用に妻を計算すると
A=1260万の1%
B=1740万の1%
なので妻の控除される額は1260万の1%

「3150万の借入して、控除されるのは夫婦で2670万になってしまうと言う事。」

負担割合を6:4として考えるなら、持分を71:29で上記の計算をすると、、、
夫の控除額=1889万の1%
妻の控除額=1260万の1%

「3150万の借入をして、控除される額もほぼ同じ3149万の1%」

※主さんの場合、妻への贈与になる約480万分が、夫が控除できる額が減ってしまい、贈与になる可能性がある上、夫の控除額も減ってしまします。

負担割合の設定は個人の自由です。持分の設定も銀行側から条件は付く(主たる申込者は1/2以上とか)事はありますが、基本自由です。

ただ、負担割合と持分割合が整合性が取れいないと、主さんのケースの様に贈与が発生したり、せっかく満額控除できるのに控除額が減ったりしてしまうと言う事が起こります。

↑税務署でしっかり確認はしてください。

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