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アパート経営について 親がアパート経営の契約をしましたが、娘の私に大反対さ...

piz********さん

2018/2/1111:34:06

アパート経営について

親がアパート経営の契約をしましたが、娘の私に大反対されて…ハッとしたようで弁護士さんに相談して契約解除の内容証明を送りました。

まだ契約しただけで、何も取

り掛かってないことが救いです。
利益になることばかり説明されて、この契約は無効ということで違約金なく契約解除できればいいなと思っています。

先週営業さんに直接会い、どういう説明をしたのかよく聞きました。

そしたら15年後も4%しか下がらない収支計画書でした。

修繕費も本当にそれで足りるのか?ってくらいの金額で。。

15年後でもローン+1000万で売れるって自信持って言っていました。

利回りの良い物件は投資家が欲しがるんですって!

家賃が、下がっても家賃の70%はきちんと30年保証するから大丈夫!って言われました。

ローン支払いをのぞいて年間120万プラスで始まるそうですが…そんなうまい話ありますか?

たしかにこんなに自信もって説明されたら、あれ?利益でるのかも^_^とか思っちゃいました。

確かに実績は家賃が4%しか下がらなかったかもしれませんが…でも、アパート建設ラッシュの今から15年後にその計算は有り得ないと思いました。

人口が増えるような場所でもないし、駅まで歩いて10分の地方です。
その沿線も廃れてきています。

みなさんは、このアパート経営の契約解除して良かったと思いますか?

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bab********さん

2018/2/1113:24:08

よかったと思います。
私はアパート経営をして20年ほどになりますが(親はさらに50年ぐらい前からやってます)、ここ15年ぐらい状況はどんどん厳しくなってます。
ハウスメーカーの試算通り上手くいくなんて到底思えません。収支計画が甘い甘い。

昔(数十年前)は賃貸物件自体が少なかったので、大家が強気で家賃も敷金・礼金も設定できましたが、今は消費者保護ってことで借りる側に有利になるような法整備がどんどんなされています。
今後人口も減ると言われてますからますます買い手市場になりますね。

今でも住居用の賃貸物件は大して利益が出ないのに、将来はアパート経営自体がなかなか成り立たなくなるのではないかとさえ思います。ライバルは他の賃貸物件ではなく持ち家になるかも。そうすると完璧に負けますよね。

敷金・礼金もほぼなくなり、退居後の修繕費用も経年劣化分は全部大家持ち。
またアパートが乱立して入居者が部屋を選ぶ時代になっているので、部屋は新築に負けないぐらいとことんきれいにしないと選ばれません。
だから設備を入れ替えたりネット環境を整えたりして建築費以外にもコストがかかるのですよ。

かと言って競争が激しい中で、お金がかかるからと家賃は上げられません。中古物件で家賃を上げていたら笑われます。

だからよほど厳しく見積もった上でさらに利益が出るような計画を立てなければ安心できないのです。

35年どころか20年で家賃が半分に下がってもやっていけるか、空室が3割出てもいけるか、金利が4%に上がっても返せるか、将来の大規模修繕積立金として毎年建築費の1%程度積み立ててもキャッシュが残るか、これぐらいシビアに検討していけそうなら始めてもいいかな?ぐらいです。
実際にそれぐらい変動がありますから。

大手ハウスメーカーの価格では、よほど家賃が取れる場所(大都市の駅から5分程度の便利で環境の良いところ)でないと採算が合わず利益がでないと思います。

質問した人からのコメント

2018/2/12 16:47:17

丁寧な回答ありがとうございました。

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idh********さん

2018/2/1114:42:34

現役の不動産業者です。大正解です。
但し、契約解除については未だ内容証明を送付しただけですので、違約金等の発生も覚悟してください。

大手ですが、〇〇建託等の30年家賃保証で、集団訴訟になっている件ご存じですか?家賃保証は実際に30年もの間継続出来る内容ではありません。

年数ごとに賃料は下がり、修繕も増えます。又、少子化の原因で入居者も年々減り、木造等での生活音も現代の子供では苦痛です。

そこで転貸をしている業者は、ドンドン賃料条件を下げて、結果的にそれでは約束が違う、支払えない・・・・解除~~競売です。

4%くらいの利回り計算で、投資を考えるなぞ無謀もいいところです。
言い方が悪いですが、ビットコインと同じですよ。

TVCMまでして次ぎに売買をして、その利益を確保しないともう支払不能です。
銀行ももうこの手のアパートローンはほぼ中止しました。

何れ大事(不良債権)になる事は解って居ます。
投資物件、他自宅も全て取られますヨ。それが銀行。

lan********さん

2018/2/1114:02:53

契約解除は一方的意思表示ではできない。解除できたなどと思わないことだ。

may********さん

2018/2/1112:24:20

ものすごく良かったと思いますよ。

ちなみに私なら余っている土地を売却してそれを頭金にして中古物件を買ったりその他資産の組み替えを考えますね。

ate********さん

2018/2/1111:49:38

アパート経営ですか。その会社が本当に信用できるかどうかですね。上場会社ですか。少なくても財務他がチェックできない会社は辞めたほうがいい。
30年保証といわれても公的機関が保証してくれるわけではありません。かぼちゃの馬車というブランドで東京の半分を占めるシェアハウスとして有名な会社も30年間の家賃保証してましたが前月その保証を破棄する話し合いがもたれました。倒産の危機に陥っています。
ほかにもその保証がなかったようなトラブルの話をたくさん聞いています。
私は辞めてよかったと思います。

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