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おはようございます、

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ID非公開さん

2018/2/1719:23:21

おはようございます、

いつも分かりやすく回答ありがとうございます!
度々質問又重複する質問申し訳ありません。

今回売主と話しをしている中で、
初め家の完成は一昨年12月。
その後建ぺい率オーバーが分かり、一年後に是正工事を始め、業者と話し合いを進める中でベランダ、家の中の収納を取りこわす工事を1ヶ月で終えたとの事。

質問ですが、
1、是正工事を始めるのに、一年も
かかるのでしょうか?又是正工事に1ヶ月で終わわるものでしょうか?

2、この場合、建物完成時期はいつとなるのでしょうか?売主がいうには、今年の1月か2月…曖昧な回答で、一昨年12月完成となると保証が9年になると聞きました。又一年経過すると法律では新築とはいえない。けれど売主は2年経つと新築とは言えなくなるとの事。
何か完成時期を証明する書類はあるのでしょうか?
(表示登記に完成時期が載っている…と書いていたのですが、表示登記を開示して貰ったら良いのでしょうか?)

3、検査済み証をこちらが見せてほしいとお願いして、ようやく完了検査を受けた様です。
何故今までしなかったのか…建物が完成して何週間以内に検査を受けないという決まりはないのでしょうか?
又建物の屋根、外壁が出来たら4日以内に大阪市に届け出ないといけない事があると聞きました。
それはどのような書類になるのでしょうか?

4、検査済み証を見てみると(見方が分からずすみまん!)
上段に トラスト-号
下段に 平成30年2月9日
確定済証認定日 平成28年7月29日
検査年月日 平成28年11月18日
となっています。
平成28年、一昨年となっている所が疑問です。
こちらは別に心配はいらないでしょうか?

5、売主は倒産した場合にJIOに入っている又地盤保証?にも入っている。
もし雨漏り等した場合、お金を出すのは売主なのでしょうか?又は一般のガン保険の様に、JIOが払ってくれるのでしょうか?

6、家の玄関を開ける横に、地下から2階に繋がったパイプの様なホースが壁に添わす訳ではなくぶら下がって、又隣の家にホースの一部が当たっています。
これは、施工した業者のせいになるのでしょうか?(業者はどこまで、家購入に私達に関わってくるのでしょうか?

7、契約時手付金を渡す時、売主が見せるべき書類、又売主が出さない場合、売主に開示を必ず私達が見るべき書類はあるでしょうか?

大変長い文章で申し訳ありません。
お時間のある時にどうぞよろしくお願いします。当然ベストアンサーにはさせて頂きます。

補足上記の写真横の柱の間の隙間に、ゴムの様なものがむき出しになっています。
もう一本右手の柱にはゴムの様なものはむき出しにはなっていません。
これは補正をお願いすべきでしょうか?

売主,検査済み証,一昨年,是正工事,書類

この質問は、8m_********さんに回答をリクエストしました。

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田中勲さん

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2018/2/1921:45:32

>1、是正工事を始めるのに、一年もかかるのでしょうか?又是正工事に1ヶ月で終わわるものでしょうか?
>2、この場合、建物完成時期はいつとなるのでしょうか?売主がいうには、今年の1月か2月…曖昧な回答で、一昨年12月完成となると保証が9年になると聞きました。
>又一年経過すると法律では新築とはいえない。けれど売主は2年経つと新築とは言えなくなるとの事。
>何か完成時期を証明する書類はあるのでしょうか? (表示登記に完成時期が載っている…と書いていたのですが、表示登記を開示して貰ったら良いのでしょうか?)

建ぺい率オーバーの是正工事自体は、増築工事の反対の減築工事ですので、工事を開始したら1ヵ月もあれば終わると思います。

通常、新築分譲住宅の表示登記は、買主が確定(契約締結)した後に、買主名義で表示登記を行ないます。
従って、現時点では、表示登記はされていませんので、表示登記を開示は出来ないと思われます。

是正工事を開始するまで時間が掛かった件は、推測ですが表示登記と建物完成年月日の関係を考えて是正工事開始を遅らせた可能性があります。
建物の完成とは、通常、検査済証が発行された日となります。

従って、表示登記(建物表題部登記)に記載する新築(完成)年月日は、検査済証が発行された日とします。

売主側としては、あまり早く是正して検査済証を発行されてしまうと、万一、本物件が売れるのに時間が掛かって1年経過してしまうと『新築』と謳えなくなることを考慮して、ある程度、買手が決まったら是正工事をして是正完了して、直近の検査年月日の検査済証を発行しようと考えたのかもしれません。

これにより、築年数が古くならないように新築年月日を調整できます。

>3、検査済み証をこちらが見せてほしいとお願いして、ようやく完了検査を受けた様です。
> 何故今までしなかったのか…建物が完成して何週間以内に検査を受けないという決まりはないのでしょうか?
> 又建物の屋根、外壁が出来たら4日以内に大阪市に届け出ないといけない事があると聞きました。
>それはどのような書類になるのでしょうか?

建築確認申請どおりの建物が完成したかの確認のために完了検査があります。
完了検査に合格して検査済証が発行されて『完成』とみなします。
家財道具を搬入又は居住をしていなければ、時間がかかっても『完了検査』を受けることができます。


>4、検査済み証を見てみると(見方が分からずすみまん!)
>上段に トラスト-号
>下段に 平成30年2月9日
>確定済証認定日 平成28年7月29日
検査年月日 平成28年11月18日
>となっています。
>平成28年、一昨年となっている所が疑問です。
>こちらは別に心配はいらないでしょうか?

確定済証?これは、確認済証年月日の間違えではないでしょうか?

建築確認済証が発行された日が、平成28年7月29日
完了検査を受けた日が、平成28年11月18日
そこで建ぺい率オーバーを指摘されて、是正工事をして、平成30年2月9日に建築確認検査機関へ是正完了報告をして、検査済証が発行されたと言う流れだと思います。

>5、売主は倒産した場合にJIOに入っている又地盤保証?にも入っている。
>もし雨漏り等した場合、お金を出すのは売主なのでしょうか?又は一般のガン保険の様に、JIOが払ってくれるのでしょうか?

JIO保証は、基本的に建物の主要構造部分(柱や梁など)と雨水の侵入(雨漏り)に対しての保険(10年保証)です。
地盤保証については、地盤調査会社又は、地盤改良会社が保証することが多いです。
これについては、売主側に確認するようにしてください。


>6、家の玄関を開ける横に、地下から2階に繋がったパイプの様なホースが壁に添わす訳ではなくぶら下がって、又隣の家にホースの一部が当たっています。
>これは、施工した業者のせいになるのでしょうか?(業者はどこまで、家購入に私達に関わってくるのでしょうか?

もし、隣接地の家の管が、本物件の敷地内に入り込んでいる場合は、越境ですので売主側に指摘して引渡までに是正してもらうように約束してもらう必要が御座います。

>7、契約時手付金を渡す時、売主が見せるべき書類、又売主が出さない場合、売主に開示を必ず私達が見るべき書類はあるでしょうか?

瑕疵保証の内容、建築確認済証、検査済証、地盤調査報告書、地盤改良している場合その報告書、地盤保証の内容が判るもの。などでしょうか。


>上記の写真横の柱の間の隙間に、ゴムの様なものがむき出しになっています。
>もう一本右手の柱にはゴムの様なものはむき出しにはなっていません。
>これは補正をお願いすべきでしょうか?

コーキングのことでしょうか?
写真だと良く解からないので何とも言えませんが、気が付いたことについては、遠慮なく売主に指摘して確認した方が良いと思います。

不動産の契約は、高額です。
いざ売主の前になると、質問しようとしたことを思い出せません。
疑問に思ったことや気になることは、予め、箇条書き一覧に書き出して、順々に売主に質問して納得できたら契約すると良いと思います。

参考になれば幸いで御座います。

尚、私宛てにご質問をいただく場合は、ID非公開でなく公開でお願い致します。

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    質問者

    ID非公開さん

    2018/2/2102:39:05

    詳しいくありがとうございます!
    説明とてもよく分かりました。

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田中勲

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iid********さん

2018/2/1808:41:14

想像で物を申し上げる事はいけない事ですが、建ぺい率オーバーは建築確認機関が発見したのでしょうか、それとも建築会社が気がついた事でしょうか?
初めは、建ぺい率にあったいたものを、収納を追加注文して是正を求められた結果でしょうか?

工事の期間は会社の経営規模によります。資金力がある建築会社では速やかに出来ますが、大工にお金は無いけど手直ししてと言う工事では、片手間工事になりますので何時までに出来ますかの答えは出ません。

住宅の瑕疵担保責任保証は建築会社に対して保証金が支払われる物です。
構造耐力上主要な部分、雨水の浸入など欠陥が見つかった場合は建築会社が10年間その修繕をする事が前提です。建築会社が倒産などで無くなった場合に保険会社がその工事代金を支払う事になっています。

配線、配管は何かわかりませんが、メンテナンスの為に開けれいるのか?塞いだほうが良いのかは、建築会社にご確認下さいませ。

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