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貸家建付地の財産評価について質問です。 (FP3級の学習中です) 自用地評価額...

ka2********さん

2018/5/2308:49:38

貸家建付地の財産評価について質問です。
(FP3級の学習中です)

自用地評価額×
(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)
上の式で、相続税評価額だと認識していますが

なぜ賃貸割合が

高い(より満室に近い方が)と、評価額が下がるのでしょうか?

・満室になるような良い条件の土地
・満室で収入も潤沢

であるなら、評価額が高くなるようにしてより課税額が高くなる方が適正な気がするのですが…
(賃貸収入の方はそれはそれで課税されているとは思いますし、空室の多さが土地に対する支配可能範囲の大きさなのかな、という気がしないでもないのですが)

空室だらけの土地の方が、評価額も税金も高くなるというのがイマイチしっくりきていません

参考書等読んでも、その部分に言及しているものが見つけられないため、お詳しい方教えていただけませんでしょうか
よろしくお願いいたします

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カテゴリマスター

rifujin2013さん

2018/5/2309:05:50

相続税の課税評価については、他人の権利(借地権や賃借権)に支配されている不動産については割引しましょう・・・と言う考えです。

よって、賃貸割合が大きければ、それだけ他人に支配されている部分が大きいと言うことで、割引が大きくなる、と言うことですね。

収入が大きいから評価が高い・・・と言う考えなら、自宅は評価されなくなってしまいます。

収入については、所得税を課税している訳ですから、バランスが取れているのでしょう。

  • 質問者

    ka2********さん

    2018/5/2318:39:02

    ありがとうございます。
    どれだけ自分の支配が及ぶか、という意味合いなのですね。
    よく考えると借地権も、どれだけ高く土地を貸して運用できていても自分の支配が及ばなくなっている土地だから評価減になるわけですものね。

    ・収入とは切り離して考える
    ・自由に処分(現金化)できる度合い

    として考えるとしっくりきました。
    ありがとうございます。

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oio********さん

2018/5/2400:44:27

税理士です。
おっしゃる事はわかります。

ただ、土地評価に借地権割合などを乗ずる
意味合いについて勘違いをされているかと
思います。

土地は自分で利用した場合の評価額である
自用地評価を基準として貸したり
アパートを建てて貸したりする事で
地主としての利用が制限されてしまうため
その分の評価を下げる目的です。

本題の賃貸割合は、収益性という観点ではなく、
利用制限という観点から乗じます。
賃貸率が高い=入居者が多い=地主の権利分が低い
と考えます。そう考えると賃貸率が低いと地主としての
権利分が増える事になるため入居率が低い方が
評価が高くなります。
相続評価において収益率は加味しません。

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あがく人さん

2018/5/2322:21:33

借地権、借家権は、負の財産なので、評価額は下がりますね。
借地権利金、礼金は、借地権、借家権の価格と考えられています。

irr********さん

2018/5/2310:56:28

正しい回答が出ていますが、平たく言えば追い出し費用が掛かるでしょ!ということです。

例えば、アパートが老朽化し、大家が建て直そうと考えたとします。
その際に、空室であれば何ら問題なく取り壊して再建築が可能です。

でも、そこに入居者がいれば、「私には住み続ける権利がある。追い出すなら引っ越し代、次のアパートの礼金などを出せ!出さないなら出て行かないぞ!」と主張されます。

世間一般的にそのようなことが行われ、入居者に立ち退き費用を支払うことになります。

入居者にいくら支払えば良いのかは、ケースバイケースですが、その場所の地価、建物の良し悪しなど、さらには周辺の家賃相場もあるでしょうし、その地域の借地権割合なども考慮しながら入居者と交渉をしていくことになります。

不動産屋で手におえない時は、弁護士に依頼することになりますので、費用は膨らみます。

そういう費用は、仮に一棟全部が埋まっていれば全員に支払わなければならないので、賃貸割合が高ければ高いほど、大家の費用負担が上昇します。

だからの算式ですね。

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