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借地の地主変更ついて。。 祖母の時代から現在に至るまで60年以上、地主さんか...

cri********さん

2008/9/2517:26:57

借地の地主変更ついて。。
祖母の時代から現在に至るまで60年以上、地主さんから土地を借り毎月借地代を支払ってきました。

先々月頃にいきなり不動産関係の方がみえ「こちらの地主さんより私どもの会社に土地の売買についての話が出ています」といい挨拶がてら、、みたいな感じで来ました。その時はまだ契約が成立してなかった為、契約書類等は何も持たず来ました。


母は60年以上借りている地主さんから何の連絡もないという事で、不動産を怪しみ、そのまま帰しました。
地主さんから一向に連絡はなく、、そして最近「契約が成立しましたので公文書を持って参りました」と言い土地を買って欲しいという事でした。
不動産が提示した額は地主さんから買えば半額くらいで買えるであろう金額の倍くらいのものでした。
土地の金額も地主さんが決めるものだから、地主さんから買ったとしても安いというのは推測でしかないですが、知り合いの不動産の方に聞いたら「地主の変更の話が出た時点で買えば今よりは安く買えた」と言われました。

補足私たち自身が地主さんに連絡しなかったとも思いますが変更されてしまった以上何にも出来ないのでしょうか?一坪あたりの値段交渉はこれからします。

変更の知らせなんですが、後から不動産の方から聞いた話ですが地主の息子さんが借地の方の郵便受けにいれてったみたいです。
私たちは気づきませんでした。勘違いして捨てたのかもしれません。

何か減額する方法はないでしょうか?
よろしくお願いします。

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ベストアンサーに選ばれた回答

aba********さん

編集あり2008/9/2520:46:51

(1)建物が、母(又は母の親など母が相続をした者)の名義で登記されていれば、借地権〔=建物所有を目的とする地上権又は土地の賃貸借〕は、借地借家法(及び旧・借地法、旧・建物ノ保護ニ関スル法律)によって手厚く保護されていますから、地代さえ払っていれば今までどおり土地を使用出来ます。

なお、母が地代値上げの要求を受け、拒否した場合は、新地主は裁判を起していくらが妥当か決めてもらう必要があり、決まるまでの間は今までどおりの地代を払って置けば良いです。
(裁判で、「値上げが妥当」と言う判決が出れば、払っていなかった額に要求を受けてから支払うまでの期間につき年10%の利息を付けて新地主に払ってあげる必要を生じます。)

(2)母に土地を買い取る義務は、ありません。

しかし、建物が母(又は母の親など母が相続をした者)の名義で登記されておらず、土地に母(又は母の親など母が相続をした者)を権利者とする賃借権又は地上権設定登記も登記されていなければ、母は借地権を新地主に対抗出来ず、(母が土地を買い取らなければ)新地主は裁判を起して「母は建物を収去して、土地を明渡せ」という判決を得て、強制執行を掛けて 「母の立ち退き」と「家の取り壊し」を断行する事が出来ます。

(3)地主の交代(土地の売買)に借地人の承諾など不要です。

新地主に対抗出来る借地権が土地に付着していれば 新地主は借地権が付いている状態で土地を取得する事になります(地代をもらう権利しか無く 新地主は自分で土地を使用出来ない)し、新地主に対抗出来ない借地権が有るなら その借地権は無いものとして 新地主は「明渡し訴訟」・「明渡しの強制執行」「建物収去の代替執行」を行って無理やりにでも 母と家をどかして自らが使用・収益する事が出来るという事になります。

(4)「不動産関係の方」が損をするような買い物はしないと思われ、借地権付きという事で元の地主から安く買い叩いたのだと思います。

そして、時価で母に売るか、買ってくれないなら 上記「訴訟+強制執行」で更地にして時価で誰かに売って儲けようという算段だと思います。
(法務局で、土地及び建物の登記事項証明書(登記簿謄本)を確認して下さい。
法務局備え付けの地図で「ここの土地・建物の登記簿謄本が欲しい」と言えば、探してくれます。
1通 千円です。)

なお、「公文書」とは、土地の名義が自分(新地主)になった事が登記された登記事項証明書だと思います。

質問した人からのコメント

2008/9/27 22:35:09

成功 詳しい回答ありがとうございます。地代が妥当なものか少し考えてみてから、値段交渉したいと思います。

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