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越境発覚 一戸建てを新築する為の土地売買の契約後、売主負担で測量を行った結果...

ken********さん

2018/9/1123:04:52

越境発覚
一戸建てを新築する為の土地売買の契約後、売主負担で測量を行った結果、隣地ブロック塀の一部が越境していることが分かりました。土地を仲介した不動産屋から越境場所の説明を受

けましたが、下手に触ると良くないのでこのままの方が良いと思うと説明がありました。
当方としては売主負担で撤去できればベストですが、現実的ではないので、隣地住民と越境に関する覚書を交わした上で土地決済を迎えたいと思います。
ここで質問ですが、越境に関する覚書の用意及び隣人に対する説明を行うのは①売主②仲介業者③買主誰が行うものでしょうか?スケジュール的に早めに解決していきたいので、ご助言頂きたいと思います。

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ベストアンサーに選ばれた回答

ten********さん

2018/9/1218:27:49

売主負担で実施した測量は、隣地立ち合いの上、測量をしましたか?

したのなら、隣地は越境していることに理解を示すと思いますが、売主の明示だけでは、越境に関する覚書云々ではないはずです。

契約の内容がわかりませんので、断言はできませんが、隣地の越境は、不動産の瑕疵となり、契約解除が可能な場合もあります。

これだけ買主に不利なのに、仲介会社の対応は酷すぎます。

売主が譲歩する必要はないと思いますが。

しかしながら、決めるのは買主です。

覚書は、仲介業者が隣人に説明し、署名捺印を貰います。
覚書がもらえなければ、土地決済は絶対にしてはいけません。

質問した人からのコメント

2018/9/15 00:27:05

沢山のご意見頂きありがとうございます。どれも参考になるご意見ばかりでしたが、その中で1番自身に響いた意見をベストアンサーにさせて頂きます。

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hyu********さん

2018/9/1217:26:05

>隣地ブロック塀の一部が越境していることが分かりました。

どうせ、隣接者はブロック塀が境界だと主張するので、境界を隣接者の主張通りにして地籍更生をする。

減歩分を実測精算する。

費用は売主負担。
これが一番早い解決法。

fud********さん

2018/9/1211:09:28

不動産、相談オフィスを主宰しています。
土地を既に契約完了していて、仲介業者からも「越境」の事実を説明されているなら、あなたが主張できる可能性は一つ、あるかも知れません。
それは、
―――いとこが不動産営業マンで、「越境物件」なら買わない方が良い、
と指摘を受けたと仲介業者に申し出るのです。
(いとこは、身内・友人・知人等、置き換えれば良いです)

「下手に触ると・・・・・」などは言語道断で、それを解決しなければ
本来は「売り物」にすらならないのです。

そしてその状態自体は、あなたの物件も隣地も共に「欠陥物件」と
なります。(住宅ローンも不可、の可能性が大です)

また、当人同士の「覚書?」などは何の役にも立ちませんよ。
なぜなら「私文書」の域を出ず、当人同士の自己満足の世界だからです。

さらに、仲介業者から―――説明を受けた――以上、あなたはその欠陥
を「承知で買った」ことになり、そうなれば責任はあなた側になります。

契約書では、(欠陥等により)買主が「初期の目的を果たせない」状況
として解約理由になります。

●ここで、もっとも責められるべきは仲介業者です。
お話内容では恐らく宅建士の資格も持たない営業マンの浅知恵だと
読み取れます。

あなたは、その欠陥が完全に正常にならない限り「やめる」との主張が
良いでしょう。

通常、越境物件の場合は、越境側の所有者が「建て直し」する際に
正常化することは法規定になってはいます。

以上、参考になれば幸です。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
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beg********さん

2018/9/1210:20:05

売主が測量をしたのであれば、そのまま進めることでしょう。
ついでに、ただの測量なのか、隣地の承諾がある「確定測量」なのか、確認することです。

確定測量であれば、隣地も越境の事実を把握して押印していることになります。
その場合、境界線がハッキリしていますので、あえて覚書はしなくてもよいと感じます。土地家屋調査士に確定測量のついでに、越境の事実も記載してもらうことでしょう。測量の図面と写真で分かると思います。

jim********さん

2018/9/1208:03:09

「越境していることが分かりました」といっても、今は、売買する土地の側の所有者が勝手に測量して、勝手に越境していると決めてかかっているだけの段階ですから、まだ隣地所有者が越境を認めているわけではないのでしょう?

ならブロック塀の扱いをどうするかの前に、まずは問題のお隣だけでなく周囲の地権者全員の立ち会いのもとで、隣地境界確定作業をしなければなりません。官民境界があるなら官民ともやる必要があります。

その段階で隣地所有者が、その境界線を認めずに争いが発生したなら、訴訟を経て確定するなどの方法も必要になり、結果的に売主側の土地所有者の主張が正しいと裁判で認められたとしても、お隣が納得していない以上、境界争いのある土地というレッテルは消えませんから、土地の評価額判断に重大な影響のある重要な事項として、売却に際してはその事実を買主に説明する責任を負いますす。

従って買主に対しては境界争いのある土地であることの説明を怠ったわけですから、それ以前に判断した土地の評価額の判断に大きな影響がありますので、売主側の落ち度として契約が白紙になる可能性もあります。

それに第一筆界確定訴訟や所有権確認訴訟なんてやっていたら何年もかかってしまい、その間、契約話はすすみませんから、現実問題として白紙になることは決定的です。

ですから境界問題が平和裏に解決することが大前提です。そのうえで、では越境したブロック塀の扱いをどうするかを隣地住民と売主および買主で話し合い、出た結論で全員が納得するのならはじめて当事者全員で覚書きを結ぼうという話に進むことになります。その音頭取りを誰がやるのでもかまいませんが、常識的には必要性を一番感じている仲介業者か売主でしょうね。

たとえ越境問題が売主とお隣の間で解決したとしても、買主が納得しない解決方法なら、契約は売主の責任で白紙にならざるを得ません。

kaz********さん

2018/9/1202:27:30

越境している事実の確認とその容認、隣接者も含め第三者へ譲渡しても本覚書は有効とすることなど、覚書は、売主買主間、隣接者と買主間でも取り交わし、仲介業者が作るものです。

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