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【至急】借地権付き物件購入について 只今、借地権付き物件を購入するか検討し...

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ID非公開さん

2018/9/2500:05:06

【至急】借地権付き物件購入について

只今、借地権付き物件を購入するか検討しています。
不動産屋が今月決算月なので売りたいと思うのですが値引き交渉をしてもらってます。
ただやはり借

地権付きというのが気になります。
将来売却を考えた場合地主が同意しても買い手が付くのは難しいでしょうか?
また売却価値は相当さがるものですか?
担当の方は都内の立地がいい所なので売却も将来的に可能だろうといっています。

検討しているのは
都内、駅から10分以内、車庫付き、3LDK
日当たり良好
他の所有権物件に比べると下手すると1000万くらい差があるかもしれません。
他検討した物件は所有権の車庫なし3LDKとかでしたが、上記より立地や広さが劣るにしろ所有権の方がいいのでしょうか…

借地権購入された方や不動産に詳しい方でアドバイス頂ければと思います。

補足補足として新築物件になります。
普通に所有物件で出したらプラス1000万はするという事です。
売却するにしろそこに譲渡料や名義変更料などかかってくると思うのですがそこも加味して借地権物件でも買うべきか悩んでます…。

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mom********さん

2018/9/2508:29:49

東京の建売業者です。

借地権付中古建物の購入解体~借地権付新築住宅の販売もしてます。

東京三多摩地区では需要がないので23区内の立地の良い場所限定で購入し、地主に承諾料をお支払いして新築を建てて販売します。

売れるのはあくまで販売金額が所有権よりはるかに安い場合ですので、リサーチは所有権物件より特に慎重です(借地権付新築物件は、あまり出回ってないので相場が分からない)

主様の物件価格が妥当かどうかは分かりませんので何とも言えませんが、借地権付は下記の懸念があります。

①所有権物件に比べて流通してないので価格相場が形成されてません。
従って将来売却する時に所有権以上に乱高下しそうです。

②月々の地代以外に地主への承諾料支払いがその都度発生しますから考慮して下さい。

〇更新承諾料(契約時から20年、又は売却切換時)・・更地価格×10%
〇建替承諾料・・・・・・・・・・・・更地価格×3%
〇借地条件変更承諾料(木造から鉄骨等)・・・更地評価×借地権割合×10%
〇増改築承諾料・・・・更地評価×借地権割合×増改築比率×10%

更に、売却なら上記に加えて下記の加算があります。
〇名義書換承諾料(相続は無し)・・・更地価格×3%
〇抵当権設定承諾料(住宅ローンを利用する場合)・・・更地価格×1%

ですので、面倒くさいから敬遠される購入者と、やりたがらない業者も多数いる事を分かって下さい。

後は、主様の判断次第です。

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kit********さん

2018/9/2520:29:08

まあ、ローンを別として、地代が相場以下なら問題無いですね。

更新は慣習や契約に特約がついていなければ、払う必要は無いとの判例があります。
建て替えも契約に特約が無ければ、払う必要が無いとされています。
増築も特約が無い限り払う必要が無いとされています。
ぎすぎすするかもしれませんが。

地主の許可が得られない借地権の移転の場合、裁判所に借地非訟事件を起こして代諾料
を払えば移転できます。
この場合、10%程度ですが、土地の高度利用されている場合は15%程度になることも有ります。

新しく買う人がローン利用が困難なので、その点が、不利にはなりますね。

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