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不動産投資についてお聞きしたいのですが 不動産投資は不動産会社で購入したマ...

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ID非公開さん

2018/9/2709:02:14

不動産投資についてお聞きしたいのですが

不動産投資は不動産会社で購入したマンションやアパートを部屋ごとに分譲したものをローン等で購入し、その収入を家賃保証や家賃代行のシステムによ

って、少しずつ収入を得ながらローンを返済していく流れだと思います。(上手く行くと)

そこで思ったのですが、その建物所有者または不動産会社が最初から分譲せずに、不動産投資をする一般顧客に入る分の収入を得たほうがいいと素人思考だと思ってしまいます。

なぜ、そこに一般の顧客を間に入れて、不動産投資を持ちかけるのでしょうか?

また不動産投資の一番怖い部分がそこになにかあるのなら、教えていただきたいです。

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sey********さん

2018/9/2710:48:13

まずは、回収時間の問題ですね。
自社で数年回して、回収していては時間がかかりすぎます。
ですから、一般投資家に売却して、早く回収しようとします。
そして、次の物件を購入して・・・と、同じ流れになります。
そこまでなら、売主の回収時間の短縮ということで、長い目で見れば一般投資家も
いずれ投下資金を回収し、利益が出るハズです。
これが健全な取引だと思います。

しかしながら、ここからが不動産投資の一番怖いところなのですが・・・
不動産投資をやっている業者の中には悪徳業者も存在します。
まあ、どの業界でも悪徳業者はいるでしょうが(笑)
さて、不動産投資物件の悪徳業者は、その投資物件を高く売りつけることによって暴利をむさぼろうとします。

あくまでひとつの例ですが・・・
今現在「家賃8万円」で入居中の区分所有マンションがあったとします。
その家賃を基準に「表面利回り10%」として計算しますと、売買金額は960万円になります。
「利回り10%ならいいんじゃないか・・・購入しよう!!」と飛びついたとします。
そして売買契約も決済も終わってしばらくしたら、「入居者退去」ということになったらどうですか?

「運がわるかった」と思いますよね。
というか、もしそう思うなら、カモです!!
「運が悪かった」のではなくて、完全にハメられたということです。
つまり、その入居者は売主の関係者なのです。
まあ、その会社の知り合いの人(あからさまな場合は社員という可能性もあります)なんかに「売却が決まるまで、家賃は表面上は8万円だけど、相場の半額で、そこに住んでていいよ~」なんていう感じでしょうか。
そして、その知り合いの人が退去して、一般的に入居募集をかけたら家賃8万円どころか、6万円でも入居希望者がみつからない・・・という流れです。
しかし、それが仕組まれた詐欺なのか、ホントに家賃8万円で一般の人が入居していて、たまたま運が悪く、退去していったのかを立証するのは困難でしょう。
そんな物件を買ってしまったら、おしまいですよね。

ちなみに、この物件の家賃相場が5万円だとしますと、年間60万円の家賃収入ですから、その業者が利回り10%で購入したとしますと、その購入金額は600万円です。
それを960万円で売却するのですから360万円の利益になります。
もちろん、入居者がいますからリフォームなんてやっていませんから、ほぼまるまる利益になっているでしょう。
悪徳業者にカモにされないよう、注意してくださいね。

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質問した人からのコメント

2018/10/3 08:19:08

かんたんな言葉を選びながらも、一番丁寧だなと思いましたのでベストアンサーとさせていただきました。ありがとうございました。

ベストアンサー以外の回答

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nor********さん

2018/10/113:54:34

当たり前ですけど売る事の販売利益が大きいからだよ。俺も売ってる人間だけど
投資マンション1Rで20平米新築で2300万だけど利益が600万もある。 原価は
大体1700万位かな。 何十年も掛けて賃貸で家賃何か企業としては成り立たない。

fxo********さん

2018/9/3023:17:23

不動産会社は、分譲しなくて自分で賃貸に出しても利益は出ます。
しかし、2年ごとに建てて売ってを繰り返し資金を回転させた方がさらに利益が出るのでそうするのです。

但し、賃貸業でもちゃんとレバレッジをかければ儲かりますよ。
賃貸業をメインにしている会社も沢山あります。
森ビルや全国のJリートです。

bab********さん

2018/9/3010:53:41

美味しい物件はそうしてます。美味しくない物件はお客さんに売りますよ。

yah********さん

2018/9/2821:23:20

リスクを取らないからですよ。
もちろん、やっていることもありますが。

ooy********さん

2018/9/2811:07:11

>その建物所有者または不動産会社が最初から分譲せずに、
>不動産投資をする一般顧客に入る分の収入を得たほうがいいと
>素人思考だと思ってしまいます。

売買を主とする不動産業と、不動産賃貸業は、別物。

売買をする不動産屋がなぜ賃貸をしないのかというと、
それは余り儲からないから。但し売買が不調や不安定な
ときも当然あるので、そこで余り儲からない賃貸業もやる、
という場合が多い。

大体普通は賃貸業というのは、素人やサラリーマンがやるもの。
不動産屋が素人に持ちかけるのは、物件を売りたいから。


それからね、
あなたの質問には全然数字が書いていない。オンナみたいだ。
普通は利回りやキャッシュフローがどうのことの、検討するもの。

全然ダメだね、不勉強すぎる。

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