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不動産に詳しい方に質問です。

けるきちさん

2019/3/817:56:33

不動産に詳しい方に質問です。

長文失礼します。

今度、仕事の関係で15年の借地契約を結ぶ予定です。

その土地は現状、違法建築となる倉庫と、築年数が古い為、資産価値がなしとなっている建物があります。

その為、一度違法建築物を撤去し、今の建物の躯体の一部を残し、総額約1億程度かけて改装する予定です。(ほぼ新築?)

地主さんにその旨を伝えて工事の許可はいただきましたが、今になって、建物の資産価値が上がるからその分の固定資産税の増額分を払うように特記事項が着きました。

「じゃあ、建物の所有権をうちにください。そうすればうちにちゃんと固定資産税の請求が来るので。」と伝えると、「それは嫌だ!」と拒否されてしまいました。

既に色々と準備に入っているので、今この土地が借りれなければその事業(企業主導型保育園事業)が頓挫してしまいます。

質問1
建物をリノベーションした場合などは、地主ではなく借りている方が固定資産税の増額分を負担する事は一般的なのでしょうか?

質問2
地主側は建物買取請求権を使わせたくないようです。建物に投資する側としてはかなり不安です。
何かいい解決策などご存じであればご教示よろしくお願いします。

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gor********さん

2019/3/900:58:05

基本的な知識を補強しましょう。

>>15年の借地契約を結ぶ予定です。

そういう形態なら、借地契約では無く、賃貸契約です。借主は土地や建物の利用権だけを借りるわけす。15年と言う契約は一応有効です。

>>じゃあ、建物の所有権をうちにください。そうすればうちにちゃんと固定資産税の請求が来るので。

建物の権利が移動する、そういう形態なら、借地契約となります。地上権が発生する契約で、地主は非常に嫌がるはずです。理由は、期間が最低30年となり、それ以下の期間の設定は無効です。最低30年、一回目は20年更新、二回目は10年更新、にほぼ自動更新します。30年以下の期間を定めた場合、その定めは無効となり、30年の契約と解釈されます。以後の更新も地主側からの拒否、解約はほぼ不可能となる強力な契約ですので、普通の条件なら地主は大変いやがります。

借地契約では地上権が発生します。地上権は一応地主の許可は必要ですが、単独で売買できる権利で、価格は土地価格の半額以上と言う強力な権利です。つまり地主は長期に渡り土地の権利を半分取られてしまうのと同じなので、非常に嫌がるのです。


ですので、建物の権利移動など、全くのナンセンスです。あり得ません。

さて解答に入ります。

>>質問1
建物をリノベーションした場合などは、地主ではなく借りている方が固定資産税の増額分を負担する事は一般的なのでしょうか?

一億もかけて改装したら、最高で年間140万もの固定資産税増えてきます。借主にその負担を求めるのは当然の事だと思います。


>>質問2
地主側は建物買取請求権を使わせたくないようです。建物に投資する側としてはかなり不安です。

買い取り請求権という事だけでは無く、前述の理由で、借地権という地上権が発生するような契約を結ぶ事自体があり得ません。もしどうしてもなら、本来は地価の半分近くの権利金を頂かないと全く割に合わない契約ですので、地主はあなたの不安より数倍も不安なはずです。そんな理不尽な契約には絶対に同意するわけには行かないのです。

借地にするのでは無く、借家契約で買い取り請求はしないと言う、特約で解決できるはずです。

1億も工事をするなら、その分は資産扱いとなります。内装の工事だけなら判りにくいかもで、課税される可能性は低い物ですが、外装を触れば一目瞭然です。固定資産税課がほっておいてくれるはずはありません。

家主の言い分は正当な物だと思います。

  • gor********さん

    2019/3/904:06:20

    賃貸契約と借地契約では、意味が全く異なります。

    賃貸契約なら、地上権は発生しませんが、借地契約なら所有権とは独立した地上権が発生するからです。

    そのあたりの、認識の違いが、すれ違いを起こしているのだと思います。近頃では、借地契約など全くはやりません。借り手も貸し手も、30年以上の長期に渡り拘束される事となり、ややこしくて面倒だからです。


    貸主の気持ちや、不安を払拭する事が、契約の成就に貢献するはずです。

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あがく人さん

2019/3/820:09:37

1、借地契約で、建物を触れば、借地人が建物の固定資産税を払うのが普通ですね。

2、それは無いですが、無いと強く主張したら、借地計画自体が流れてしまいますね。
買取請求権は、借地人の権利ですが、それを使わせない契約は借地借家法上、出来ません。家主に不利になっています。
ただ、これをゴリ押しすると、借地契約そのものが成立しなくなってしまいますね。

土地の定期借地権でしたら、取り壊して返却になるのですが、質問者様が嫌でしょうね。

また、居宅ですと50年を超える定借になってしまいますし。

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