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不動産業者が建物を売却するとき瑕疵担保責任免責にできるか?

kai********さん

2019/4/913:25:37

不動産業者が建物を売却するとき瑕疵担保責任免責にできるか?

私は不動産業の株式会社を経営しており、株式会社名義で中古のアパートを所有しています。
このアパートを売りたいのですが、古いので隠れた瑕疵がありそうで怖いです。
そのため、現状渡しとして瑕疵担保責任をすべて免責として納得してもらえる人に売りたいと考えてます。
しかし、業者が売主の場合2年は瑕疵担保責任免責にできないと聞きました。
何か免責で売るやり方はあるでしょうか?

また、株式会社名義で所有せずに、代表取締役の人の個人名義で所有すれば業者が売主でなくなるので免責での売却が可能でしょうか?

よろしくお願い申し上げます。

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cbn********さん

2019/4/1008:39:33

☆、質問問題は宅地建物取引業法第40条の宅地建物取引者が売る場合
であり、会社所有の建物は当然です。宅建者が個人名義の中古建物を
売る場合までかは、裁判の訴訟勝訴の判例によるものかと思います。

☆、中古建物でも第40条に該当すると屋根や壁からの雨漏りと基礎を
含めた建物の主要構造部で、住宅紛争処理記述的基準の告示に該当と
なる者は2年以上の瑕疵保証保険には言って保証すべきものです。

又、H30年からは、既存住宅の状況調査技術資格者の診断も必要です。
個人が中古建物を所有で宅建資格がなければ、不動産屋が媒介でも先
の事項の診断書の重要事項説明書と説明で、個人瑕疵責任はないです。

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rif********さん

2019/4/922:13:06

三為契約をご存知ですか?

会社と代表者個人で売買契約を結び、それを購入する第三者が見つかったら、代表者個人を省略して、会社から第三者へ登記する販売方法です。

あくまで売主は代表者個人であり、瑕疵担保免責が有効になります。

また、中間省略するため、無駄な登記費用や不動産取得税は掛かりません。

特約付き売買契約書の準備と、取締役会議事録が必要になりますので、詳しい司法書士に依頼しましょう。

the********さん

2019/4/921:22:13

一番簡単なのは、同じ宅建業者に瑕疵担保責任を免責とした特約を組んで売ることです。

ご承知でしょうが、会社名義の建物を個人名に変える場合でも売買での税金が発生しますので、メリットはないかと・・・。

tan********さん

2019/4/914:03:58

相手も宅建業者なら、瑕疵担保責任を負わないという特約は有効です

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