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借地権のについての質問です。 父親が亡くなり、父親名義の建物を相続する予定で...

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ID非公開さん

2019/7/309:19:38

借地権のについての質問です。
父親が亡くなり、父親名義の建物を相続する予定です。
建物は築後30年以上経過し、固定資産税の評価金額は約100万円でした。

建物に住む予定がないので、解体する予定でしたが解体見積もりをお願いしたところ、残置物の処分を含め180万円でした。

あまりにも費用がかかるので、このような事は可能でしょうか?
1.このまま借地権を売却する
2.地主に買取ってもらう

他にも良い方法がありましたら、是非、アドバイスをお願いいたします。

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ベストアンサーに選ばれた回答

mom********さん

2019/7/310:09:38

東京の建売及び不動産業者です。

以前、ある知人から同様の質問を受けました。

その知人曰く、
『借地権付建物を所有して息子が住んでましたが、息子が亡くなり要らなくなりました。
そこで、地主に『返却したい!』と言ったら地主は『解体して更地で返すのが常識だ!』と言ってきました。
しかし、解体費は多額だし、逆に、地代を真面目に払ってたのに何で自腹負担で解体しなければならないの?そんなのは有り得ない!!でしょ。借地権と言う権利もあるからタダで更地返しは考えられません。素人なので知恵を貸してもらいたいんですが?』と言われました。

そこで、『弊社が買い取りましょう!』と言って現地調査をしたら、狭い!狭い!
そこは、14坪の借地(50/100)で新築戸建(4LDK)も建てられないので弊社としては要らない中古住宅(駐車場無しの木造2階建2LDK)でした。

一瞬、安請け合いして失敗かな!?と思いましたが、下記⑤と③のウルトラCで地主に売却しました。

結果として、
知人は、当初、解体費用150万円を自腹で払っての更地返却予定が、値切られましたが400万円で借地権付建物を売却出来て収入になりました。
知人はかなり喜んで、私は感謝されました。

進捗は下記です。
まず借地権付建物をどうするか?です。
下記の5パターンがありますからお考え下さい。

①契約終了•••••地主は建物を解体して更地返却要求をします、この時点での地主は買い取りの意向はありません。
買い取りは⑤のパターンになります。

②このまま更新•••••更新承諾料及び建替承諾料(古いと)が発生します。
契約書はありますか?多分有っても承諾料の文言はないと思いますが請求されます。

③第3者への売却••••名義書換承諾料及び新規更新承諾料、建替承諾料、ローンを組むなら抵当権設定承諾料が必要です。
但し、前提条件で『地主の譲渡承諾』が必要です。

④借地権と底地の等価交換••••敷地が広いと等価交換で土地半分(?)を分筆登記して所有権にしてもらう。

⑤地主による借地権付建物買取••••通常は買取拒否します。

この知人の底地は、
虫食い土地の最後の借地1区画で地主が所有権にすれば1反ほどになって価値が上がる土地なので絶対に売却しない大事な最後の区間でした。

ですので『第3者への譲渡許可を裁判所に出されたら大変だ!!』が手に取るように分かってましたから、下記の計画を練りました。

『弊社が買うと言う事で意思表示をしても、地主は譲渡承諾はしないでしょう!そしたら調停にて和解し、地主に買わせればいいや!』と•••••。

案の定、地主が譲渡承諾を拒否しましたので、簡易裁判所へ『地主の承諾に代わる許可』申し立てをし、第1回調停日に『提案書』を提出し、あとは裁判外で代理人弁護士事務所へ行き『和解』し、地主が渋々借地権付建物を買い取りました。

最初から最後まで代理人弁護士と交渉し、地主が来たのは『同日の契約決済日』だけでした。

ベストアンサー以外の回答

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tak********さん

2019/7/312:05:22

借地権の建物を相続した場合、建物をそのまま使用、もしくは売却する
なら「借地権付き建物」売却として可能ですが、解体したら契約は消滅
しますよ・
なぜなら借地権付建物は、建物存在することにより「第三者対抗力」が
あるからです。

宅建相談室(元不動産会社経営者)と申しますが――――――――――
解体したら、地主に「更地にして返す」ことが土地賃貸借契約書に記載
さあれているはずです。

売却するならそのままで「借地権付き建物」という商品名で、売却に
出せば良いだけです。

また、地主が買い取ることは通常、ありません。

ここで、地主に対しては借地人から「買取請求権」が存在しますが、
それは別の状況が必要になります。

これを簡単に言うと―――――
借地物件を売却に出して買主が出れば、「借地権譲渡承諾書」なる書類
を住宅ローンの銀行から求められます。
その際、地主が即時OKすれば良し、拒否すれば、
―――それなら地主さんが買って下さい――――と求められます。
これを買取請求権と称して、地主は◆署名捺印◆買取、のいずれかの
選択になるのです。

従って、あなたが相談すべきは不動産屋で、「借地権物件」の売却依頼
すればすべてをおこなってくれるはずです。
(ただ不慣れな業者もいることに留意が必要です)

以上、参考になれば幸です。
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ppp********さん

2019/7/309:57:17

mim********さん

2019/7/309:41:19

地主さんとの契約はどのようになっていたのでしょうか?

更地にして返す条件で保証金を渡している場合もあれば、
そのままでいいなんてケースもないわけではありません。

借地権を第三者に譲渡する場合は地主さんの承諾も必要です。

まずは契約書など探して内容を確認して
地主さんと話し合うことですかね。

契約等で特別な条項がない限り
原則的には更地にして返すということは頭にとどめておいてください。

xpa********さん

2019/7/309:24:57

賃借権、地上権どちらでしょうか

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