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住宅ローンで質問です。 サラリーマンで給与は1100万、不動産投資ローンで残債が...

ter********さん

2019/7/2123:51:41

住宅ローンで質問です。
サラリーマンで給与は1100万、不動産投資ローンで残債が約1億あります。
返済額は、35万/月、返済比率は約40%ですので、キャッシュフローは経費を入れても大幅な黒字(月額で平均+90万円程

度)、確定申告はここ毎年、給与+200万円くらいの黒字です。
いわゆる積算評価も借り入れ額を大きく上回っています。

この度、築10年の中古マンション2600万を購入したく、住宅ローンを何行か申し込みましたが仮審査が全く通りません。

自己資金はそこそこ多くありますが、住宅ローンは組めないのでしょうか。

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ベストアンサーに選ばれた回答

sei********さん

2019/7/2222:34:01

都内・東北・中部・京都・北陸などで不動産投資をしています。
戸建・区分・一棟など現金購入し、賃貸に出しています。

まず率直な疑問ですが、給与1100万・不動産利益月額90万で、
なぜ中古マンション2600万を現金で購入しないかです。
また残債1億で、このうえ更に借金を重ねる神経を疑います。
不動産収入は、今後必ず減り、経費は確実に増加します。
それに反して、返済は確実に続き、
金利上昇になれば、支払い額も上昇します。

借金返済ほど確実な投資はありません。

  • 質問者

    ter********さん

    2019/7/2622:16:21

    回答ありがとうございます。キャッシュを温存したいのです。。

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ooy********さん

2019/7/2304:17:07

審査が通らない要因は、おそらく返済比率がすでに40%に達していて、
住宅ローンでの適用ではすでに上限を超えているからではないか?

フラットでは年収400万以上で返済比率は35%以下というのが、一応
の基準。40%がその上限を超えている。


さらにこれは私見だが、不動産所得が200万で残債が1億となると、
利回りが5%程度ということになり、余りにも低すぎて話しになら
ないレベルだ。

建物はどんなものでも劣化していくのだから、退去のたびに
賃料がどんどん下がっていく。木造なら20年経過で約半額にまで
下がる。銀行の一部はそれを知っていてとても持たないだろうと、
考えているかも知れない。


いずれにしても給与からは全く問題ないのだから、不動産のほうに
問題があることが分かるはずだ。

再考したほうがいいと思うよ。あなたの事業家としての答えが出る
のは5年後、10年後で、今のままでは上手くいかないだろうと
他人が見ていて警告しているのですよ。

私もそう思う。

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mac********さん

2019/7/2302:00:07

心中お察しいたします。
私も似たような金額借りております。属性低いんで毎月返済額45マソですわ。
手金減らしたくないんで、先日アパートのリフォームローン地銀に融資打診したら瞬殺されましたわ(泣)
信金さんは親身に聞いてくれましたが未だに返答無し、、、、。
ん、、、、?俺ってキラキラ大家の一歩手前か?

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lif********さん

2019/7/2222:01:23

住宅ローンは、通らないでしょう。
積算など考慮しないところもあるから。
ちなみに、借り入れしている銀行でもngといってます?

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uep********さん

2019/7/2210:32:29

今の不動産投資ローンの金利と返済期間は?

ken********さん

2019/7/2202:19:47

収益不動産残債4億(法人)ある時に3700万の区分マンションの住宅ローン申し込みした経験あります。
年収1100万、自己資金は結構ありました。
結果は以下の通りです。
時期は2015年です。

①収益不動産を融資した都市銀(収益不動産担当経由)→提携の住宅ローンNG、フラット進められこちらはOK
②給与振込先メガ銀行(個人にて住居先の近場支店飛込み)→NG
③給与振込先メガ銀行(管理会社経由、別支店)→OK、3000万、融資期間10年
④信金(管理会社経由)→OK、3000万、30年

住宅ローンは銀行で決められたスキーム(必要条件)に当てはまるかだけで見てますので、HP上や店舗で普通に手続きしてもNGになる可能性が高いと思います。

収益不動産融資して頂いた担当や業者、投資家紹介経由だともう少し柔軟に対応してくてると思います。
①の担当に打診した際は、上司まで来て色々言われましたが、フラットなら使えると上から目線で言い放たれ憤慨した記憶があります。フラットの紹介のみなので自行リスク無いと判断したのかと思います。
②③のメガバンクは渋かったですね。
結論は④の信金で借りました。
信金は一見さんには多少ハードル高いですが、紹介や口座開設、預金など実績あると一番親身に対応してくれると実感しています。
結論は、紹介経由かフラットなら可能性あると思います。

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