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教えてください。 裁判所の競売で借地の建物の買受人となり建物の所有権を取得し...

toh********さん

2019/12/1410:49:48

教えてください。
裁判所の競売で借地の建物の買受人となり建物の所有権を取得しました。
土地の所有者は地代月¥25,200円のほかに保証金430万円の支払いを要求してます。

建物の買受人は法的に借地権があるので保証金の430万円は法的に支払う必要がないものと判断して買受しました。
保証金の支払いは必要あるのでしょうか?教えてください。

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ベストアンサーに選ばれた回答

狸の旦那さん

2019/12/1411:10:55

借地権が設定されている家屋を取得した場合ですと、土地の所有権
者(底地所有者)と新たに取得した家屋所有権者が、『土地借地権
契約の更新』を行う必要があります。

質問者さんが取得した不動産(借地権付き建屋)で前所有権者が底
地所有者と借地権契約(通常は20年契約で更新料にて契約が継続
される)ですが、借地権契約には、「土地借地権での使用者が変わ
った場合は、新たに借地権契約を締結し契約に必要な更新料(保証
金等)を土地所有権者に支払うこととする」ですね。

前の建屋の所有権者と土地所有権者の『借地権契約書』での記載が
建屋の所有権者の変更で必ず明記されていますので、質問者さんは
契約での保証金を支払う必要があるでしょう。

借地権契約での更新期間が満了していないので、更新料や保証金が
必要ないと判断をし購入をした場合には、購入者が契約記載での確
認の不備で陥る場合が多いでしょう。

  • 狸の旦那さん

    2019/12/1413:34:37

    回答での補足:借地権契約での更新料ですと、前所有権が
    土地所有権者と20年契約での更新料を納付しているので
    しょう。

    質問者さんが不動産(借地権付建屋)を競売にて落札をさ
    れたのなら、前所有権者は債務者で債務の返済にて資産と
    財産を債権者に弁済をする必要があります。借地権契約で
    の更新料も債務者の資産と見なされますので、今回の落札
    した建物の更新料で満了する期間の残りを債権者に対して
    清算をして債務に充てたと思われます。

    土地所有権者は、建屋が裁判所での競売に付されたことを
    事前に知る立場ですし、当然ですが建屋の所有権者に事前
    に購入を持ち掛けているでしょう。

    建物の権利と土地の借地権での更新料・保証金は別に考え
    るのが普通ですし、今回の借地での保証金(権利での更新
    での費用)は、新たに土地所有権者と質問者さんが交渉を
    して『借地権契約を締結する必要がある』ですね。

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質問した人からのコメント

2019/12/21 08:26:14

詳しくご丁寧なご意見 誠にありがとうございました。
感謝しております。

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ggz********さん

2019/12/2107:28:37

債権者への支払いでは?

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カテゴリマスター

あがく人さん

2019/12/1514:28:15

保証金は、地主に対して払わなくても良いですね。

ただ、競売にかかった債務者の債権者から、債権執行の対象になりかねないのでご注意なさってください。

価値のある、設定時の敷金のある賃借権の譲り受けになりますので。

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2019/12/1411:13:46

売却基準価格算定に際し、不動産鑑定士は、建物・借地権双方を評価しており、あなたは、その双方を競落しています。
お見込みのとおり、保証金の支払は必要ないと考えます。

参考判例
http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=56284

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