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実家の建物の活用方法について皆さんに質問です。 土地は地主さんのものなので...

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ID非公開さん

2020/5/1502:25:37

実家の建物の活用方法について皆さんに質問です。

土地は地主さんのものなので地代を払っていました。建物は父母1/2づつの登記になっています。固定資産税は年間多分母が35000円ほど払っています。

父は先日亡くなりました。母は認知症で入院しており家にはもう住めません。
私はかなり遠方に住んでおり既に嫁いでいますので実家に今後住むことはありません。

そこで解体をして更地にして地主さんに返還することにしました。地元の優良な解体業者にお願いしたら、内部のごみ屋敷状態の処理も含め300万強ほどでした。外見もしっかりした家で車庫も含んでますし、その額については妥当だと思っていますのでここで皆さんに質問はしません。

ところが、私が解体に向け準備していましたら、近隣のある家族が私の家に住みたいと急に言ってきました。近隣の方をAさんとします。私が学生の頃知っていた人で両親とはずっと近隣住人として交流があった人ではありますが、他人です。でも無視はできません。自分たちの住んでいる家がもう古くなったので私の実家に住みたいと言ってきたのですが、財力があるようにも思えません。

そこで幾つか問題がでてきます。
まず地主さんは、私の家をAさんに譲ることについては、地代さえ払っていってくれれば文句はないようです。
登記は母も持ち分が入っているので、売買する場合後見人をつけなくてはならないような気がします。後見人をつけるとどれだけ大変で面倒になるか・・は、だいたい知っているので後見人はつけたくありません。となると、母が亡くなるまでAさんには賃貸契約にすべきか?という問題があります。

この家を管理していく上で出ていく費用は、ライフラインの金額、建物の固定資産税、地主に払う地代、火災保険代が考えられますが、売買で登記移転できない以上、いくらで貸せばいいのか?これらの費用は誰が払うべきか・・?
賃貸するとしたら、今のごみ屋敷では貸せないですし、片付け代は?リフォーム代は?どちらがどこまで払うべきか?

片付けやリフォーム代を100万ちかく私が出費してAさんに貸したとしても、もし母が亡くなって登記をAさんに移す前にAさんに逃げられたら、その後結局私が解体して300万更に出費することになったら馬鹿らしいですし。でもAさんは例えば賃料月5万も払えない財力のような気もしますし。ちなみに現在のAさんの土地も地主さんの土地です。

これから何年後かわかりませんが母が亡くなって実際登記を移転できる状態になったとき、いくらで売ればよいのかもわかりません。

もし複雑な契約書とか交わすべきなら、誰に頼むべきでしょう?地元の弁護士?司法書士?私の家の近くの弁護士?私とAさんとで個人間で交わすのではなく誰かが介入したほうがいいですよね?

いろいろ考えるとAさんを無視してスパッと解体して終わりたいのですが・・。さて皆さんならどうします?具体的な案があれば回答ください。よろしくお願いいたします。

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ベストアンサーに選ばれた回答

ina********さん

2020/5/1508:29:04

案1「残置物の片付け・リフォームはAさんが負担、居住中に修繕が必要になった場合はAさんが負担、代わりに賃料は、建物の固定資産税・借地料の年額を12等分した額と謝礼額1万円加え毎月の家賃とする。」謝礼額は今後なんらかの手続きが必要になり、あなたが現地に赴く必要がある時の交通費及び手数料、何もなければ純粋な謝礼金とするという名目。これらを条件としAさんと交渉。あなたのいうように財力がなければ断ってくるでしょうから、解体に舵を切る。受け入れても、あなたのリスクを最低限に抑えられる。ただし、受け入れた場合、契約書を作成してもらうために不動産屋に契約の仲介を契約書の作成も込みで依頼した方がいいので、手数料が相当額必要。30万くらいを提示して交渉するのが妥当(個人的見解)。しかし、謝礼で回収できる可能性もある。将来売る時は、不動産屋に相談してください。建物の価値はないので純粋に借地権の売買になります。金額や契約書に関しては不動産屋に相談すればいいでしょう。不動産屋の手に余るようなら、不動産屋が弁護士などに依頼してくれます。そうできない不動産屋なら他を当たるようにしてください。

案2「残置物の片付けと清掃費を負担、及び借地権の無償返還(借地権料として最初に支払ったお金があるなら、残期間分の返還は求めない)。その代わりとして、建物は解体せず譲渡するので賃貸として地主さんが大家になってAさんに貸し出す。という条件で地主さん、Aさんとの三者で話し合う。解体費が節約できるメリットあり。」

など考えられますが、あなたの立場なら解体し、地主さんに返還する方がいいと思います。不動産関係は、トラブルが発生すると法律が複雑なため気苦労が絶えません。これをきっかけに今後不動産ビジネスを始めようというのでなければ、お勧めできません。そういう意味なら案1の提案でAさんは諦めるのではないでしょうか?

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    質問者

    ID非公開さん

    2020/5/1922:44:51

    具体的に例をあげていただき有難うございます。
    とはいえ、案2の地主さんが大家さんになって私の家をAさんに貸すのは無理かも・・。地主さんは解体後、駐車場にしたいみたいです。どっちにしろ地主さんにも母が生きている限り登記は簡単に移転できないし・・。

    案1は不動産に素人の私にも理解できました。でも結局契約書など専門家に頼む余分な費用が何かとかかりそう・・。で、母が亡くなった時、Aさんに登記移転する費用はAさんが負担すべきですよね?その時の売買価格はいくらにしたらよいものか?固定資産税も地代も12等分で毎月もらってたんだから、その時の資産証明評価額の半分くらいかな・・。安すぎたらAさんに贈与税かかるし、それまでAさんが私に固定資産税や地代を払っててくれたことは税務署は考慮してくれないだろうし。

    今解体する300万強の出費は私としては避けられそうですが。あぁ面倒・・。とりあえず今回は回答有難うございました。

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質問した人からのコメント

2020/5/21 21:59:26

みなさん具体的にいろんな提案していただき有難うございました。

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kamapan_2006さん

2020/5/1510:31:24

①momさんの言う様にうまく行けば良いのですが、「知恵袋」に込み入った話は書けないと思いますので、まずはこちらに相談してみてください。
https://www.houterasu.or.jp/

②昔とは違って「後見人」を、親族が担当するのは不可能なので、例えば「家庭裁判所からの任命」を受ける為には、「弁護士」や「司法書士」でないとダメなので、毎年の更新費用が掛かるので、資産が無い方の場合にも、多額の資産がある場合にも、この負担は重いので、たちまち売却を行う事は難しいと思いますね。
https://isansouzoku-guide.jp/seinenkoukennin-hiyou

「月額費用」の部分を参考にしてください。

③Aさんが「賃貸」を望んでいるのか? それとも「売却」を望んでいるのか? も上記の相談の後に、一度本人に確かめた方が良いですね。

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mom********さん

2020/5/1508:08:45

東京の新築建売及び不動産業者です。

底地と借地権付建物も買ってます。

以前、ある知人から下記の質問を受けました。

その知人曰く、
『借地権付建物を所有してて息子が住んでいましたが、息子が亡くなり要らなくなりました。
そこで、地主に『返却したい!』と言ったら地主は『解体して更地で返すのが常識だ!』と言ってきました。
しかし、解体費は多額だし、逆に、地代を真面目に払ってたのに何で自腹負担で解体しなければならないの?そんなのは有り得ない!!でしょ。借地権と言う権利もあるからタダで更地返しは考えられません。素人なので知恵を貸してもらいたいんですが?』と言われました••••••

結果は、裁判所への調停申し立てをして、地主に借地権付建物を買い取ってもらいました!

通常、地主は買取りません。
このケースは、地主が買い取らなければならない状況に追い込む事が出来た稀な案件でした。

主様の場合ですが、
解体費用300万円を掛けて更地返却では痛いですね!!

下記の2パターンがあります。

①第3者への売却••••
『名義書換承諾料及び新規更新承諾料、建替承諾料、ローンを組むなら抵当権設定承諾料が必要です。
但し、前提条件で『地主の譲渡承諾』が必要です』

たまたま近所の人が住みたい!と言う事で、地主も意義がないみたいですので有力です。

しかし、その近所の人は借地権ですので、契約解除して建物解体&更地返却!その後主様と売買契約はあり得ないです。

多分、気持ちは賃貸借契約だと思われます!!

賃貸借契約なら解体は要らず残置物処分費用と水まわりのリフォームぐらいで済むますね。

家賃相場は、近所の不動産屋に仲介に入って貰えれば詳しく分かります。

最後に
②借地権と底地の等価交換••••
敷地が広ければ、等価交換で土地半分(?)を分筆登記して所有権にしてもらい残り半分を返却です。

所有権なら買い手はいますから売却出来ます!!

解体費用をかけても赤字にはならないと思います(場所によりけりですが)

お母様が認知症気味との事ですが、まだ後見人登録をしてませんから大丈夫かも?

弊社の司法書士先生の『本人の意思確認質問』の仕方は、
『売却しますか?』
売主が頷いて『ハイ!』
で終了です。

これで、本人が病院入院中だろうが老人ホームに入所中だろうが決済時には不在可能ですので、特にご長男様代理で終了します。

私の場合は、ほとんど売主不在決済です(皆さんご高齢で動けませんから)。

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