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不動産に関する質問です。 現在保有している不動産土地建物がありますが、 土...

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ID非公開さん

2020/5/3022:16:19

不動産に関する質問です。

現在保有している不動産土地建物がありますが、
土地の地形が俗に言う「旗竿地」という形状をしています。

日本の決まりでは、建築基準法上の道路に最低2m接道していないと再建築の許可が下りないわけですが、保有している土地がこの2mを満たすか満たさないかかなり微妙なラインです。
(杭のどこを取るかによってミリ単位で変わるレベル)

そして、この土地建物を売買するに際して、今後この土地で再建築ができるということを公に認めさせるためにはどのような調査あるいは申請などが必要なのでしょうか?

色々調べた結果、土地家屋調査士か測量士と言われる有資格者の方に測量依頼をして、恐らくそれを登記?するような流れだとは思うのですが、まずはこの状況をどの資格者に相談し、どのような調査などを依頼すれば良いのかというのが明確にわからず困っております。
また、依頼させて頂いた場合にはどれくらいの期間や費用がかかるのか教えて頂けると助かります。

同じようなご経験がある方、または上記のような資格をお持ちのプロの方、ご回答頂けると幸いです。何卒宜しくお願い致します。

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ベストアンサーに選ばれた回答

hag********さん

編集あり2020/5/3023:21:14

不動産業をやってます。ご質問の内容ですとまずやるべきことは「確定測量」です。測量会社などに土地の資料(具体的には公図、土地の登記簿謄本、案内図)を渡して「確定測量」の見積もりを取ってください。これは測量士の有資格者が行うものであなた様の土地の全ての境界を確定させて、正確な面積を算出しそれに基づいた確定測量図を作ります。その際には隣接する土地を所有する地権者と民民の境界立ち会いを行い、境界の確認をしてもらい、道路との境目は役所の発行する道路証明を取得するなどをやる必要があります。確定測量の結果で作成された確定測量図で実際に道路に接している箇所が本当に2m以上あれば建築基準法の接道要件を満たすことになり、再建築が可能と判断されます。ただしあなた様の土地所在地の行政によっては旗竿の長さと建築する建物の用途や延べ面積によっては、旗竿部分の必要な幅が4mや6mになるケースがありますので市役所の建築課などで確定測量図をもとに相談するのがベストです。不動産会社に依頼すれば測量会社を紹介したり、事前に基本的な法令調査をやってくれます。確定測量の費用は土地の大きさや隣接する地権者の人数や境界杭を入れる箇所がどのくらいあるかによって変わりますが30坪から35坪くらいならばおそらく20万円前後の可能性が高いです。以上、参考になれば幸いです。

ベストアンサー以外の回答

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kin********さん

2020/6/514:17:18

まず、法務局でその土地の地積測量図を取ってください。
この法務局にある地積測量図は、土地の面積や距離、隣地との境界線を関係者全員が認めたものです。
地積測量図において、間口が2m以上あればまず間違いないと思います。

ない場合、確定測量をするしかないと思います。(確定測量とは、地積測量図をつくる作業)

それとそもそも売却する予定でしたら、不動産仲介会社がその辺を調べます。ただし測量する場合は売主の負担

sho_kaisekiさん

編集あり2020/5/3122:11:29

土地家屋調査士や測量士などの専門家に調査して図面作成を依頼さえすれば、問題を解決出来るかのような話が持ち上がりますが、率直に言ってしまうとこれはよくある誤解でして…専門家と称する人間に依頼しただけで、接道のない土地があるようなるなど、仮にもそんなものに20万支払っただけで、自己の土地の瑕疵が直ちに治癒されるのであれば、誰も苦労はしませんし警察も裁判所もさらに登記制度も不要です。

実際に幅員が2mしかないならその通りだし、建築基準法に定める専用通路の幅は有効幅員なため、斜めで2mでも水平幅で1.99mならその時点でアウトです。
隣接のブロック塀など自己の設置したものでなく、杭間で有効幅員が取れても通行に支障があればそれも撤去しなければ建築許可も下りない可能性もあります。

そうなると隣接地所有者から分筆し土地を分けてもらわない限りは有効な土地として利用出来ない場合もあれば、争いになり弁護士のお世話になるケースもあります。

一連の作業は地籍調査、地図(公図)地積測量図などを元に現場を見てみないと分かりませんね。

quo********さん

2020/5/3119:48:29

地方公共団体の土地であれば測量士が測定して問題ありません。
登記などは公務員の裁量なので。

個人の土地であれば土地家屋調査士の方がよろしいかと思います。
土地の概要や経歴を調べるにはやはり調査士の方がよいからです。

これは高度な測量技術しか知らない測量士では、建築基準法や民法、不動産登記法などの法令や判例に疎く、適切な対応が取れない可能性があるからです。

また、調査士であれば調査士会が主催する勉強会や法律講義などに参加する機会が何度もあり、近隣地域における地籍調査や土地行政に関しても適切な情報を持っているためです。

できれば最寄りの土地家屋調査士会に相談して、ADR関連の調査士を紹介してもらってください。

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