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借地権の更新について教えてください。 30年前に父が地主と契約した借地権が来...

mrf********さん

2020/6/2109:04:52

借地権の更新について教えてください。

30年前に父が地主と契約した借地権が来月満期を迎えます。
5年前に父が亡くなり、長男の私が相続しました。

同地には母が一人で住んでおり、更新で話を進めています。
当初の契約書には「更新料として本件土地の時価による更地価格の20%を支払わなければならない」と明記されています。

現在価値で上記を求めた場合、725万円になりますが地主と交渉をして600万円の更新で双方合意しています。(口頭での合意です)

次に支払い方ですが此方は分割支払いを希望しました。
地主側の了承を得て、年一回払いの5年間か月一回払いの5年間のどちらかになります。


お聞きしたいのは同条件の覚書についてです。
地主から提案された覚書で支払いについて以下のようになっています。

1.土地の更新は6,000,000円とする。利子無しの分割払いとする。(支払期間の明記は割愛します)
但し支払いを怠った場合は「建物売買及び借地権設定契約書」第七条第5項と同様に、本件契約を無催告で解除することが出来る。

※第七条第5項とは以下のようになっています。
5(契約解除)丙は次のいずれかに該当する場合、本件契約を無催告で解除することが出来る。
一.丁が賃料を二か月分以上怠った場合
二.丁が破産、清算、更生、差押、仮差押、仮処分、その他これに類する手続きを受けた時
三.丁が本契約条項のひとつでも違反した時


支払いについては現時点では問題ないと思います。
しかし、この先何が起きるか分かりません。
支払いに困る時も有るかもしれません。
そんな時、同覚書が有ると対抗出来なくなるのではと思うのです。

地主と交渉はします。
感情論だけでは無く、法的文書を提示しながら交渉をしたいと思っています。
どのような展開がベストなのかご教示ください。

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あがく人さん

2020/6/2420:27:02

600万円で
、更新の合意している、わけですよね。

蒸し返すことは、借地借家法を考えれば困難でしょう。

質問者様が期限の利益を失い、一括支払い、一括支払いができないのであれば、利息制限法の範囲内で、違約金の支払いが筋だと思います。

最初の契約が、更新料つきで、600万円で一旦合意していれば、撤回はできないと考えるのが筋でしょう(条文は無いのですが、民法の考え方に、建物は私権の対象ではあるが、社会的な資産でも有ることから、むやみに取り壊させない、というのがあります)。

質問者様が遅延損害金を払う、形にするのが、自然ですね。
あるいは、質問者様の金銭債権を差し押さえる事が可能な、公正証書にしてもらって、地主さんを説得するとかですね。

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