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2021/6/3 19:06

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不動産投資ローンの借り入れ基準について

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ベストアンサー

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2021/6/3 20:31

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ThanksImg質問者からのお礼コメント

たくさんのご回答をいただきありがとうございます。 正直ここまで回答数が多くなるとは思っていませんでした。 まだまだ未熟故に様々なご意見をいただけたことありがたく思います。 とりあえず不動産投資は手を出さない(ローンの関係上どちらにしろ無理でしょうが)方向で今は固めようと思います。 迷いましたが今回ほしかった回答を具体的に記載して下さった方をBAに選ばせていただきました。

お礼日時:6/17 2:51

その他の回答(10件)

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ま、時代がかわっていて、それをあなたが、わからないだけ。 まあ、借りれたりしても、即死ですよ。 不動産投資は、属性悪い人はほぼ失敗しますからね。

結局、s銀行みたいにあなたのような属性悪い人に高金利続々貸してた時代もあるしね。 あなたの資産にもよるし。 引いた物件の事業性にもよるし。 自分は、ビルダーが、ろくな金利持ってこなかったので、自分で融資引いて来ましたけど。 属性も、事業性もいいのに、普通れべるの金利を、バカみたいにぽんとだして来たのでね。 即金出してやろうかと思ったが思いとどまったけど。

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年収500万円以下でも貸してくれる銀行はありますが金融資産がどれぐらいあるかと言うのは大きいです少ないと金利の高い所でしか借りれません、また築古中古の場合土地分(路線価の7割)しか融資をしない事が多いですね、利回りが相当良くて満室なら銀行によっては融資がおりますがそう言った物件は誰でも買いたいので仮に一番手で買付しても後から現金買の人に奪われます、それを回避するためには素早く手付を打つ必要があります。 例えば利回り13%の築32年程度の物件を見つけてきたとしても金利が4%とかだと実質利回り7%以下になるでしょう。 いずれにしてもまずはお金を貯めないと始められないかと思います。

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例えば築32年木造2階建8部屋の物件が2500万円で売っていたとしましょう、頭金500万円(他に200万円以上無いと足りなくなります)として2000万円借入15年金利4%とした場合、月々147,937円で大抵は家賃27000円ぐらいなので共益費込みで240,000円、管理費12000円で手残り8万円程度となります、そこから不動産取得税や固定資産税を払う事になります、不動産取得税は1回ですが固定資産税は毎年来ます手残り6万円程度では2部屋空いただけでトントンです。 表面利回りも10%です。(私の場合はそれを購入後お金をかけずに15%以上にしてしまいます。) 10%で4%取られるとその時点で6%実質利回りは3%か4%と言う所ですそこから利息を除いたローンの支払いですから合わないですね。

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某S銀行の問題など、不動産融資に対する銀行の審査は厳しくなっています。 ただ、銀行によって審査内容は全然違いますから、一概に何が良くて何が悪いかは言い切れません。 まずここで言う『不動産投資』は賃貸アパートでしょうか? 仮に『安く土地や建物を買って、高く売る』といった投機性が高い投資であれば、銀行は融資をしませんので、門前払いとなります。 賃貸アパートの融資の場合、当然質問者さん個人のローンは無い方が良いでしょうが、それよりもまとまった自己資金を用意できるかが重要です。 銀行によって基準は違いますが、仮に土地購入や建設で合計1億円が必要なのであれば、2~3千万円(20~30%)の自己資金を用意するのが前提です。 まとまった自己資金があることは、アパート経営を思い付きで行うはなく、計画的で行うということの何よりの証明ですし、『自己資金も無いのにアパート経営をしたい』という無計画な人に融資をしたいとはどこの銀行も思わないでしょう。 ①まとまった自己資金を用意できること ②近隣のアパート家賃水準と比較して問題の無い家賃設定であること ③仮にアパートが満室でなくても、一定以上の入居者がいれば収支に問題が無いこと ④一定以上の入居者を見込める場所であること 以上の条件を満たしていれば、事業としては成立しますので、少なくとも融資の土台には乗るでしょう。

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どれが正解じゃなくて全部正解です。 不動産投資の融資はその不動産が稼げるかどうかも判断基準になりますが、借りる人の属性もやっぱり基準になります。 「この基準なら絶対に借りられる」ということはないですよ。 貸したからには返済してもらわないと金融機関も困りますが、不動産投資は「安全確実」でもなく見込みが甘ければ赤字にもなるし、借入金額が数百万、数千万円と大きくなるので返済が困難になるリスクもあります。 そんな時にたとえ不動産収支が赤字でも なんとか本業収入から返済できるゆとりがあるなら貸してもいいかということです。 だから年収や仕事内容(医師とか)も貸す基準になるのですよ。 逆に他に住宅ローンを抱えていたり年収が生活するのにカツカツだったりすると厳しいでしょうね。 また「微妙なラインなら貸してくれるけど金利は高い」ということをお忘れなく。 頭金が多かったり属性が良い人ほど低い金利で借りることができます。 ギリギリ審査に通って融資が受けられたとしても、金利が3%とか4%だったら投資する意味がないですよ。儲けゼロどころか赤字になります。 金利が1%と4%ではどれだけ差が出てくるのか、すぐにピンとこないようでは不動産投資はやらない方がいいです。

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そのままモヤモヤして実行しない方が賢明です。 大変失礼ですが貴方の属性では融資引けてもろくでもない物件しか買えません。 不動産投資は富裕層のけまりだとお考え下さい。

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