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中古住宅の瑕疵担保責任について。 長文になりますが宜しくお願いします。

aya********さん

2010/5/2023:37:30

中古住宅の瑕疵担保責任について。
長文になりますが宜しくお願いします。

20年9月に築25年の中古住宅を不動産業者(売主)と契約しました。 リフォーム済で土地代金は約760万、建物が約390万です。建物のリフォーム内容は、外壁、全室フローリングとクロス張替え、キッチン、トイレ、風呂新品でした。
ですが屋根裏、天井裏の点検口?のようなものも無く、なぜないの?と不安がありました。さらに風呂の天井は、ちょっと手で押すと割れてしまいそうなほど弱そうで、タイルやシールパッキンのところも多数ヒビが入り湿気が溜まらないかとか心配でした。
そして今月、シロアリの疑いがありまして、と言っても羽アリが家の中で発見されたぐらいですが。
そこで知り合いの業者さん(リフォーム、ハウスクリーニング等)に話をしたらシロアリの点検も含めて家の基礎や屋根裏、天井裏等の点検をしてくれることになったのですが結果が出る前なのに心配で心配で。
①シロアリ
②基礎の部分
③屋根裏の雨漏りや梁等の腐り
④風呂周辺の木材の湿気による腐り
があった場合は瑕疵担保責任で売主による補修をしてもらえるでしょうか?
また、上記の場合工事中は仮住まいですか?私の実家の事情と仕事の都合で夫婦お互いの実家では短期間でも生活するのは難しいのですが仮住まいの用意等も売主にしてもらえるのでしょうか?

重要事項説明書や契約書の瑕疵担保責任のところには下記のように書いてあります。

本物件において引渡しまでの物件管理責任は甲(売主)がそれを負い、引渡し完了日から2年以内に乙(買主)より通知された、本物件の隠れたる瑕疵(地中障害物、産業廃棄物、土壌汚染等)について、甲は乙に対して責任を負うものとする。

この条文では建物に対して瑕疵担保責任に触れてないように思っています。
他の人の回答でたてものが古かったり建物の金額は0みたいだから、瑕疵担保責任は問えない。
みたいなのがあったので気になっています。
我が家の場合、かりにも390万ほどの内訳が重要事項説明書にありますが、390万ほどでは建物はただ同然でしょうか?

長文・駄文失礼しました。
最後まで読んでいただきありがとうございます。
皆様の知恵を貸してください。結果が出るまでまてば良いのですが、その後のことも色々と気になるので、一足早く質問させていただきました。何事も無ければ一番良いのですが・・・

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coc********さん

2010/5/2101:39:22

売主の瑕疵担保責任は民法第570条に定められています。
内容も質問者様の重要事項説明書や契約書の内容とほぼ同じものです。

売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りではない。

第566条は長いので省略しますが、要約すると、
・善意の買主は常に損害賠償の請求ができる。
・目的物に制限があり、それによって契約をした目的を達成することができない場合には契約の解除ができる。
・契約の解除又は損害賠償の請求は買主が事実を知った時から1年以内にしなければならない。
ということを定めています。

また、第572条には、
第五百六十条から前条までの規定による担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。
とあります。

以上より、仮に建物に対しての瑕疵担保責任に触れていないように思われても、それによって売主が責任を逃れることは出来ないということになります。まして不動産屋ですので、知らなかった、では通りませんし、知らなかったとしても責任を負う義務があるということになるのです。そもそも、その条文に「地中障害物、・・・等」と表記されていますので、「等」の程度を買主が認知していないまま契約を結んだということにもなってしまいますから、拒否しようにも出来ませんね。

また、買主が事実を知ってから1年以内、とはありますが、売主側の条文に2年とあるので、その点に関してはそちらを適用出来ますし、仮に2年を過ぎていても、事実を知ったのが1年以内であればそれ以降も主張することは可能です。今回のケースは2年経っていないのでこの問題を考える必要はあまりないですね。

さて、建物の購入金額が0円なのではないか、という点ですが、当件はリフォームを込みにした契約になります。つまり、当事者で定めたリフォームがなされた家、という前提で約390万円の契約が認められることになります。ですので、0円にはなりません。
リフォームされた家というのは、そのサービスによって価値を付加されていると考えることが出来るからです。
仮にこれが覆された場合であっても、シロアリというのはそもそも土地に関する問題になりますから、建物が0円になってしまったとしても、土地は保障されることになります。

ところで、損害賠償が認められた際に仮住まいを提供してもらえるか、ということですが、特別な取り決めがない限り、このような義務はありません。
契約時は平成20年9月のようですが、実際に引き渡されたのが21年10月1日以降である場合は瑕疵担保保険によって50万円を限度に仮住まい、移転費用を提供してもらえます。その他保険が下りる項目もありますが割愛します。

しかし、損害賠償というのは、住居をいう財産が一時的に利用不可能になることにおいて生じる損害も含めて請求できますから、相手方に完全な不備がある場合はある程度の金額を請求することが可能でしょう。しかし、築25年ということを踏まえた上での契約ということで、今回のような欠陥は予想ないし確認することも出来たはずなのです。ですから、どの程度まで払ってもらえるか、ないし払わないのか、は私には判断致しかねます。

以上、長文になってしまいましたが、参考にしていただければ幸いです。
修繕自体を拒否されたり、不安があったりするのでしたら、無料の法律相談、不動産相談に対応してくれる施設もありますので、利用するのも手だとは思います。

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ama********さん

2010/5/2115:08:29

購入前に不動産屋から必ず告知されると思いますが、
告知されませんでしたか? 告知がなと義務違反になるのですが・・・・

築25年の中古住宅で、瑕疵担保責任を放棄する場合も少なくありませんが
瑕疵担保責任の結ばれていたのでしょうか?

それによってもちがいます。
通常住宅は住んでみないと欠陥が判らない事が多いので
瑕疵担保責任を結ぶのです。
通常はシロアリ被害や雨漏りなどはこれにあたります。

つまり、隠れた瑕疵に当たるためには、
(1)一般人が通常の注意を払っても知り得ない瑕疵であることと。
(2)買主が善意・無過失であることが必要です。

①シロアリ
②基礎の部分
③屋根裏の雨漏りや梁等の腐り
④風呂周辺の木材の湿気による腐り
では④はもはや腐っていますか?①、②、③は該当しそうです。

でも、そのまえに契約書に必ず目をお通し下さい。

ちなみにですが、住宅は一生に1回のものです。
特に中古住宅の場合は購入前に住宅の診断を費用は多少掛かりますが実費で行うのが通常です。

oni********さん

2010/5/2109:43:57

瑕疵担保責任の追及は可能かと思います。
建物価値がゼロというのは、取り壊す前提での取引だった場合です。
本件では建物をリフォームされ、住む事を前提に取引されていますので。

瑕疵とは「通常有すべき性能・品質」と定義されます。
つまり、通常は白アリがいては困りますし、基礎に問題があっても困りますので、これらは通常有すべき性能・品質と言えます。
売主は仮に売る時にはわかりえなかった内容の欠陥についても無過失責任を負わなくてはならないのです。

瑕疵担保責任を追及できる場合、売主に補修してもらえます。

工事中は居住しながらできる場合もありますので、その場合は仮住まいである必要はありません。
仮住まいになる場合はその費用も売主の賠償責任の範囲でしょうけれども、少しでも売主に理解を示してあげが方がいいと思います。

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