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格安中古マンションの「共益費+修繕積立金」

kik********さん

2010/7/400:20:54

格安中古マンションの「共益費+修繕積立金」

現在住んでおります県内でざっと調べてみますと、
同じような条件の物件でも「共益費+修繕積立金」で5~6千円の物件から、
4万円前後くらいまでを見つけました。


①これは現在共益費+修繕積立金が安い物件でも将来大幅に上がる可能性があるということでしょうか?

②共益費+修繕積立金の設定が適正でない場合もありますか?


もちろん、適正な範囲内で出来るだけ安いに越したことは無いのですが、
たとえば急遽、管理費・修繕積み立て金等の大幅な値上げや老朽化による建て替が組合で決まった場合

③理由の如何を問わず支払い義務が生じるということですよね?
どうしてもそれらの負担金が支払えない場合は物件を売却するという選択になるのですよね?



また今後、組合の議題で「建て替え」の議案が否決されつづけた場合、
(何度も建て替えの議案が上がるということは、その必要性も無いわけではないのでしょうけれど、金銭的な負担も大きいので)

④その後その建物はどのような経過をたどるのでしょう?
(なるべく具体的にお願いします。そして最終的にどうなってしまうのでしょう?)

お詳しい方よろしくお願いします。

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ベストアンサーに選ばれた回答

hig********さん

2010/7/413:33:39

①マンションを新築、分譲販売をする際ですが、
他のマンションと比較して管理費+修繕積立金が高いマンションて
どうでしょう?購入後はローンも支払わなければなりませんから
毎月の支払総額が少なくないとマンションの売れ行きにも影響が出ます。
管理費を少なくすると管理ができませんから、当初の積立金を抑えて
支払総額を安めに設定しているマンションがほとんどです。
また、当初は無かった防犯カメラを設置したり、法律改正などで
管理の項目や費用が増えたりもします。
修繕費も、年数が経つにつれ工事項目や工事費が増えますから
将来的に安くなることは考えにくいです。
(マンションによっては、過去の修繕工事に積立金が不足したため、
借り入れにより工事費を工面した場合などでは
積立金を値上げし、その他に返済終了まで返済負担分を上乗せしている
ケースもあります。この場合、返済が終了した時点でその分の減額される
こともあります。)
いずれは高くなる傾向に間違いはありませんが、小幅か大幅かは管理組合の
運営次第で変わるのでお答えのしようがありませんが、
例えば次の大規模修繕で現在の積立金のままであると
1戸あたり平均して24万円不足が見込まれるとしましょう。
工事実施の10年前に気がつき、積立金の値上げをすれば1月あたり2,000円の
値上げですみますが、2年前に気がついた場合だと1月10,000円多く集めないと
資金不足になり、借金か一時金ということとなり、反対者が多いと適切な時期に
工事が実施されず、劣化が激しくなり更に工事費を要すことにもなりかねません。

②管理費や修繕積立金の適正額ですが、よそのマンションはこれくらいとか
一般的にこれくらいとかは当てになりません。マンションの設備や建物の仕様
管理を委託する業務内容など、あらゆることがマンションごとに違い、
それを負担する戸数も違うのですから、当然ほかのマンションと同一になりません。
修繕積立金については、そのマンションに「長期修繕計画(25年以上、できれば
30年先まで)」が作成され、その間に必要となる資金についてどのような計画で
積み立てていくかが明示されていれば、それが現時点での適正額でしょう。
計画と実際とは差が出てきますから、定期的な見直しが必要です。

③分譲当初に設定された積立金では、多くのマンションで将来不足します。

④全体の5分の4以上の賛成が無ければ建て替え決議が成立しません。
適切に修繕されていれば、古くても使用を継続できますが、修繕費用も
年数につれ上昇しますから、金銭的負担は増えるでしょう。
そのための管理費や積立金が十分に集められないようですと、建物の老朽化が
急激に進行し、そのマンションに住みたいと思う方が少なくなります。
両親が他界したが、お子さんが入居しない。売りに出しているが買い手が無い。
などという展開も予想されます。こうなりますと所有者に管理費や積立金を
支払う義務があっても、そこに居住していないため管理費などを滞納する比率が
増えてきます。
債権が増え、管理組合の手持ち資金が減少するため管理や修繕のための費用が
不足し、更に老朽化が進みます。(スラム化)
このような状態になる前に建て替え決議が成立すればよいですが、さらに進行し
建物の存在が危険と判定されると、マンションの取り壊し命令が出されることに。
ただし、過去には1例も無いと思います。

5分の4以上で建て替えが成立した場合、お金が無くて反対であった者には
建て替えに参加する意思を確認した後、法によりその人の持ち分が強制的に
買い取られる措置がとられます。
その金を受け取ってそれに見合った不動産を購入するか、手元に現金を残し
賃貸で過ごすかということになります。

質問した人からのコメント

2010/7/10 19:45:30

降参 非常に詳しいご説明感謝申し上げます。50枚じゃ申し訳ないくらいの適切なご回答に感服いたしました。どうもありがとうございました。

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