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不動産所得の必要経費について。

tam********さん

2010/8/700:28:13

不動産所得の必要経費について。

当方サラリーマンで、今年4月から新築でアパート賃貸も始めました。
で、不動産所得の必要経費について認識が合ってるかなどアドバイス頂きたいと思っております。

総収入金額-必要経費=不動産所得 ですが、
必要経費については、下記などがあるという認識です。
◆必要経費=固定資産税・都市計画税+損害保険料+減価償却費+修繕費+その他
◆その他・・・管理費+ローン金利(ローン期間中)+修繕費(あれば)+などなど

また、初年度は上記以外にも色々費用が掛かりましたが、
下記はそれぞれ、次回確定申告(来年2,3月)の際に必要経費に含めて良いのでしょうか?
また、火災保険・地震保険などは年数で分割する必要がありますか?

・登記料(抵当権設定、所有権移転・保存、表示登記)
・行政申請手数料(管理業者への手数料)
・ローン手数料・印紙代
・不動産取得税(土地・建物)
・火災保険(20年分)
・地震保険(5年分)
・水道引込工事代金(130万円)
・追加工事代金(遮音工事で26万円)

以上、何卒アドバイスよろしくお願い致します。
(下の2つは正直厳しいかと思いますが一応記載してます)

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fuk********さん

2010/8/704:18:40

【1】 必要経費の認識はOKです。

【2】初年度の経費について、
①登録免許税(登記費用を含む)、不動産取得税

国税庁ホームページ
No.2215 固定資産税、登録免許税又は不動産取得税を支払った場合
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2215.htm
所得税基本通達49-3
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/shotok...

所得税の場合は、必要経費に算入しなければなりません。
※ 法人税の場合は選択可。

② 水道引込工事代金、追加工事代金

これこそ、減価償却資産の取得価額ですね (*^^*)

水道引込工事代金は『建物付属設備』の中の『給排水又は衛生設備及びガス設備』に該当し、耐用年数は15年です。

※ 減価償却資産の耐用年数等に関する省令
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S40/S40F03401000015.html

追加工事代金は『建物』に追加。

③ 火災保険(20年分)、地震保険(5年分)

『前払費用』になります。
つまり、20年分の100万円支払いの場合、
100万円 × 12 / 240 ヶ月 = 5万円ずつ毎年必要経費に算入します。

※ 建物更生等の場合は、返戻金があるので、必要経費の金額に注意してください。
※ 借入れの際、保証料があれば、それも同じです。

④ ローン手数料・印紙代
アパートを購入するための諸費用のうち、事業開始前の期間に対応する金額は資産の取得価額に算入するのが原則です。
但し、借入れから事業開始までが短い場合は必要経費に算入しても良いのでは…と考えます。

⑤ 行政申請手数料(管理業者への手数料)
購入のための費用ではないので、取得価額にする必要は無いと考えます。

● ④⑤については、確認してください。
最寄の税務署に電話 ⇒ 国税庁相談センターにつながる。
非通知設定(電話番号の前に184イヤヨを付す)でも受け付けます。

また、国税庁のタックスアンサーもわかりやすいです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/shotoku.htm

是非ご利用してください。

質問した人からのコメント

2010/8/7 21:39:39

降参 ご回答ありがとうございます。知識が増えました。
火災&地震保険は加入年数で分割して、
毎年必要経費に算入する必要があるんですね。参考になりました。

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