ここから本文です

ビルトインガレージと容積率の緩和の関係について教えてください。

mmm********さん

2010/9/2200:04:28

ビルトインガレージと容積率の緩和の関係について教えてください。

東京都内で、建ぺい率50%、容積率80%の土地に建物を新築することを検討しています。建物の一部にビルトインガレージ(インナーガレージ)を作りたいと思っています。ガレージは、バイクを置く前提で、5畳程度の大きさで、盗難が心配なので、壁、屋根(天井)、シャッターで囲まれた完全な箱の形状とする予定です。

ビルトインガレージと容積率の関係について少し調べてみたところ、ガレージは建物全体の延べ床面積の5分の1を上限に、容積率の計算には算入しなくてよいという決まりがあることを知りました。一方で、以前、緩和の条件として、ガレージの構造は、2方向以上が解放されている(入口にシャッターがつかない、壁が柱状等)ことが算入しなくてよい条件であるとハウスメーカーの方から聞いたことがあるのですが、この2方向以上が解放されているというのは、容積率ではなく、建築面積に不算入とする場合の条件で、容積率の緩和とは関係ない(密閉された箱状のガレージでも、容積率の緩和はうけられる)という理解でよいでしょうか。

また、具体的には、建ぺい率50%、容積率80%の土地で、仮に敷地面積が100㎡、1階部分の床面積が50㎡、うちガレージが20㎡とすると、2階部分の床面積は、100㎡×80%-50㎡=30㎡に1階ガレージ分20㎡を加えた50㎡が上限(延べ床面積では1階50㎡+2階50㎡=100㎡)という理解でよいでしょうか。

よろしくお願いします。

閲覧数:
49,596
回答数:
2
お礼:
50枚

違反報告

ベストアンサーに選ばれた回答

ryo********さん

編集あり2010/9/2210:29:53

クゥ~おしい(*>ω<)b(笑)

質問趣旨の「開放性と容積率の緩和とは関係ない(密閉された箱状のガレージでも、容積率の緩和はうけられる)という理解でよいでしょうか。」はそのとおりでOKです。シャッターあろうが室内であろうがOK。だが1/5までですんでオーバーした分は駄目ですんで注意。大きなガレージ取るとオーバーする可能性はあり。


まあ、ほぼ完全な理解と言ってよいし1/5規定があるので容積的に問題は無いがですが一応チェックだけしておきますw

まず1/5緩和されるのは法床面積ではなく容積算定用床面積なので注意。一般の法床面積(延べ床)はと聞かれたらガレージも含みます。これが前提。

その上で

>この2方向以上が解放されているというのは、容積率ではなく、建築面積に不算入とする場合の条件で、

建築面積の場合、2階が重なってあればそこの投影面積になるので2階に居室など建築面積対象があるピロティ部分の面積は不参入にはなりません。2階が無い屋根だけのピロティ状の場合で開放性がある場合、端から1mは不算入で良い場合がありますが、この場合でもすべてでは無いです。

床面面積については、原則

1 開放性があり
2 屋内的用途に使用しない

という2点を満足すると原則屋根や2階のあるピロティでも床面積自体に入りません。この床面積は容積算定用床面積ではなく法床面積自体に入りません。
ここで1の開放性についてで、建築面積のピロティも似た判断をしていたものもありますが、2方向(周囲の1/2)とかという内規的取り扱いをしていた経緯がありますので、行政で詳細が違いますがそのあたりがごっちゃになってるのでしょう。

ですが、いずれにしても、仮に1であっても2に使用する部分は屋根や2階があれば床面積に算入されるのが原則ですので、車庫(駐車)用途は屋内用途で床面積(容積算定用床面積ではなく法床ほうね)には入ります。

ですから屋外に独立で設けるアルミの屋根だけのカーポートも、床面積に入ります。屋根が無い青空駐車や屋外テラスはそこでどんな屋内的な事をしても床面積には入りませんけどね。

屋内用途ではないと見做される代表的なものは玄関ポーチとか屋外的通路など。ですから、開放性を持たして駐車場ではない玄関アプローチとして使うなら(玄関が奥にある)開放性のある車庫の壁が無いような形態は床面積に入らない場合が出てくるわけです。(ただし性悪説で明らかに駐車場や物置場として使うように見えるなら認めないという場合が出ます)

現在では駐車場も1/5までは容積算定用床面積上はOKとなったので、別に入れてもあまり問題になる事が無いのですが、両者の違いは厳密に言うと

・容積算定用床面積上の緩和はそれについてだけなので法延床面積には入り、法延べ床が大きくなると、極端に言うと200M2超えるような大きな住宅では法規制が変る場合が出てきたりする。法延床面積に入らないのなら容積算定上も当然初めから無いのだから考慮する必要もないし、他の法規制にもかからない可能性がある。
・容積算定上の緩和は1/5までなのでそれを上回った部分は法延床面積に算定されて容積算定上も不利になる。初めから法延床面積に入らないのなら上の通り容積算定上も考慮しなくて良いので大きくても有利。

よって、悪質な手段(笑)として一見ピロティで床面積に入らない屋内用途に使わない部分を作って、実使用上車は止めれちゃいますよ~見たいな事にすると、例えば1階全てが屋根のある駐車場に可能になる。なので、駐車場に転用できそうだと(昔はうるさい行政へ確認申請を出していたので特に)チェックされ、車が入れる構造だから認めがたい、とか壁を作って入れないように担保しなさい、とか指導をされるケースもあった。

質問した人からのコメント

2010/9/27 03:02:09

降参 非常に詳しいご回答ありがとうございました。いろいろと詳細な決まりがあるのですね。参考にさせていただきます。また、ベストアンサー以外の方も、非常に参考になりました。どうもありがとうございます。

ベストアンサー以外の回答

1〜1件/1件中

cad********さん

2010/9/2208:16:05

完璧です。あなたの計算の通りです。そしてそのハウスメーカーの方に対するあなたの指摘もおそらくあなたの言う通りです。というか、「2方向以上が解放されている(入口にシャッターがつかない、壁が柱状等)」という規定はありません。地域ルールor建築主事の判断orハウスメーカーの方の勘違い、のどれかでしょう。ビルトインガレージの「閉ざされ具合」は容積率の緩和に一切影響しません。

ガレージと住居は建築物の用途が異なり、異種用途区画が発生しますので、引き違い窓等は付けられないのでご注意を。つまり、開口部を作るなら防火対応のドアと、網入りガラスのはめごろし窓が必要になります。車庫は、基準法上は火災のおそれの高い危険な部分という認識です。

まぁ結論が同じなので特に付け加えるほどではないのですが、分かりやすく計算するために僕は全体面積から計算しますね。100㎡×80%=80㎡、80㎡×5/4=100㎡で、最大100㎡の延べ面積まで建てられる(住宅80㎡と車庫20㎡)。建蔽率を考慮しつつ1階と2階に振り分けると…といった感じです。

すごくよく勉強されていて、きっといい家が建てられるだろうなぁ、と感じました。家作りは、施主が建てるものです。設計者も施工者もお手伝いです。まかせっきりでは絶対にいい家は建ちません。がんばってください。

あわせて知りたい

みんなで作る知恵袋 悩みや疑問、なんでも気軽にきいちゃおう!

Q&Aをキーワードで検索:

Yahoo! JAPANは、回答に記載された内容の信ぴょう性、正確性を保証しておりません。
お客様自身の責任と判断で、ご利用ください。
本文はここまでです このページの先頭へ

「追加する」ボタンを押してください。

閉じる

※知恵コレクションに追加された質問は選択されたID/ニックネームのMy知恵袋で確認できます。

不適切な投稿でないことを報告しました。

閉じる