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借地権の対抗要件について

rin********さん

2011/1/2413:45:37

借地権の対抗要件について

建物の建っている借地を購入したのですが、
建物は未登記のものであり、
所有権移転登記を経た第三者に対しては
未登記の建物所有者は借地権を対抗出来ないと民法には書いてありますが、
購入に際して借地権の存在(借地をしている事実)を知っていて購入している場合は、
善意の第三者にあたらないとして、
今まで通り借地権が存在することになるのでしょうか?

当方が借地権の存在を知っていても、
未登記建物の所有者に対して明け渡しを求めることは出来ますか?

補足色々と言葉足らずでスイマセン。

土地は「借地人がいますよ。」と言うことを承知で
複数の土地をまとめて購入しました。(法人です)
すべての土地には建物が建っておりますが、
中には未登記の建物や借地契約者と相違する名義人で登記されている建物があります。

合法的に明渡しを求める事ができるならば、
そういうことも視野に入れようかとも考えています。

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car********さん

編集あり2011/1/2508:04:09

借地を購入とは、
借地権の設定された土地の
所有権を取得したということでよろしいでしょうか?

建物はどのような経緯で建てられたものですか?

質問者様は、今後の土地利用をどのようにしたいのか?



あくまでも、一般論ですが…
建物所有を目的とした借地契約では、
借地権の登記以外にも、
建物の所有権登記を備えることで、
所有者・第三者に対して、
自己の借地権の存在を対抗できます。

未登記の場合には、
建物所有者は自己の借地権を主張できません。
建物保存登記は比較的簡単にできるので、
建物所有者がこのような不利益を受けても自己責任です。

土地を所有する質問者様としては、
物権的返還請求権として土地明渡請求権(旧1個説)を行使して、
建物の収去と土地の明け渡しを求めるべきと思います。
相手方からは、占有権限の抗弁として、
借地権の存在を主張されるでしょうが、
建物の所有権登記がなければ占有権限を対抗できません。
質問者様が借地権の存在を認識していても構いません。
背信的悪意にあたらない限りは。


refinearoma0927様
質問者様は土地を購入したんですよね?
だったらなんで借地権を登記するんですか?
相手の借地権を認めたら、土地所有者に不利になりますよね?
借地権の登記は、借り手側を保護するものですよね?

ベストアンサー以外の回答

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jor********さん

2011/1/2911:19:01

そもそも
建物と借地権は別々の権利です

借地権とは債権です

裏を返せば
建物登記人イコール
借地権者ではありません

ref********さん

編集あり2011/1/2500:55:52

こんにちは。まずはやはり建物の登記が必要です。対抗要件としても、さらに権利保護要件としての登記が必要です。加えて土地の売買により借地権が不当に失う可能性がありますので、借地権を登記しましょう。(民法605条)これなら仮に土地につき担保権が実行されても、登記した借地権は対抗できます。登記をすれば質問者様は登記の欠けつ(不備)を主張する正当な利益を有する者となり、善意悪意を問わず、物権的に所有権を請求できると思います。あわせて現在建物にいる者が、登記がないことを主張することが信義に反すると認められる場合、いわゆるただの無権利者の場合には質問者様が未登記でも、物権的に引き渡しの請求が可能かもしれません。ただやはり一番は登記です。

赤泊 圭さん

2011/1/2414:18:57

この場合、善意か悪意かは関係ありません。
自分は背信的悪意者ではないか?と気にしているようですが、これ
には該当しません。

「先に登記した者勝ち」になります。

建物所有者は、建物に登記する前に、借地権付土地を質問者が
譲り受け、登記したわけですから、未登記の建物所有者は負けた
ことになり、借地権を主張できずに建物の収去(取り壊し)せざるを
得ません。

借地上の建物に登記していないということは、いつ家を失っても文句
を言えないということです。

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