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借地法と借地借家法、居住権についてご教授ください。

vs_********さん

2011/4/519:58:22

借地法と借地借家法、居住権についてご教授ください。

私の祖母が借地の上に建物を所有してます。
先日、地主が不動産会社に土地を売却したとのことで、
買い取った不動産会社が挨拶に来ました。

そこで出た話なのですが、
この建物は木造であり、30年以上居住しているため借地権が消滅している。
不動産会社に借地契約を結ぶ意志はなく、退居してほしいとのこと。
地代を受け取る意志も無いとのことです。

前地主とは契約書を交わしておらず、昭和40年頃から居住してます。
建物は自分の持ち物ですし、居住権で守られないものでしょうか。
また、借地権とは期限が来て消滅するものなのでしょうか。
まだ居住できる家ですし、退居せずに済む方法をご教授ください。

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tri********さん

2011/4/521:21:29

その不動産業者とやらは
一体、何をふざけた事言っているのか。

1.旧借地権法の適用において
非堅固(木造等)の建物所有を目的とする借地契約の場合
その契約期間は20年以上となりますが
(旧借地権法第2条2項 参照)

借地権の存続期間中に
借地の地主が変わったとしても
借地上に自己名義の登記を備えた建物を所有していれば
新地主にも借地権を主張する事ができます。
(借地借家法第10条1項,附則第4条 参照)

2.次に
契約期間が終了したときに
なお建物が存在している場合だと

借地人が契約の更新を求めれば
地主がその土地を必要とする強い必要性など
正当事由を具備していない限り
契約の更新を拒むことができませんし
(旧借地法法第4条1項 参照)

契約期間満了後も
借地人が土地を使用し続けていた場合は

地主が速やかに
正当事由を具備した異議を述べないと
やはり契約は更新されたものと見なされます。
(旧借地法第6条1・2項 参照)

よって、あなたが今までに
旧地主から、文句を言われた事がなかったのであれば
今まで借地権は消滅せずに
存続し続けている事になります。

なお
予め地代を受け取らないというのであれば
準備が出来ているので受取に来いと通知するか
(民法第492条,第493条 参照)

各地の法務局に地代を供託すれば
地代は納めた事になります。(民法第494条 参照)

質問した人からのコメント

2011/4/8 18:10:25

降参 ありがとうございました。祖母と共に戦いたいと思います。

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fwh********さん

2011/4/520:30:56

借地権の存続期間は30年(借地借家法3条)です。
しかし、この期間が経過後も借地権者(借主)が土地を使用する場合で建物があるときは、
10年間(最初の更新時では20年)借地権は存続します(借地借家法5条、4条)。
したがって、昭和40年のいつ頃から居住したかはっきりしませんが
まだ借地権は存続します。30年+20年はまだ経過していませんから。
この期間が経過するまでは住むことができます。
借地権について契約がない場合でも地代を支払っている事実などから契約の存在を推認できますし、
さらに借地権を時効取得(民法163条)することができるので問題ありません。

ただ、デリケートな問題を含むので、多少お金はかかっても弁護士さんに相談することを
お勧めいたします。

fun********さん

編集あり2011/4/520:40:46

旧借地法の適用があると思われます。建物の登記があれば、相手に正当事由がない限り退去しないでいいです。
ただし賃料は払わないとダメなので、相手が受け取ってくれないなら法務局で供託して下さい。

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