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住宅ローン払えない 引っ越すべきか?

sho********さん

2011/5/2213:10:53

住宅ローン払えない 引っ越すべきか?

年収ダウンになり、分譲マンションを賃貸に出し、
安い賃貸に移ることを考えています。

引っ越し費用、リフォーム費用などまとまった
お金が出ていくことで躊躇しています。

今、住居費年間150万(ローン、管理費等、固定資産税)を
賃貸引っ越し後、住居費90万(もっとも高い家賃のところに引っ越した場合)、
差額=60万ですので、借り手がつけば、2年ほどで回収できると思います。

定年したら、引っ越すか、老人ホームに入居することになると思いますが、
今すぐアクションを起こしたほうが良いか、定年まで5年、貯金を取り崩しながら
生活したほうが良いか、迷っています。

住宅ローンとは別に夫が社内融資を受けている分が残高100万あり、
月5万返済しています。
これが終われば、月5万手取りは増えます。

また、私のパート収入が月8万ほどですが、
正社員復帰して手取り15万ほどに増やせるかと思いますが、
介護等あり、パートのほうが休みを取りやすかったり、
私の健康面を考えると、もうひとつアルバイトをし、+2万くらいに
しておいたほうが良いのかと思います。

なお、定年後も5年間は月25万で契約社員として65まで働けます。

補足管理費や駐車場代、固定資産税込みで家賃設定します。

銀行には、介護の都合と言います。
(公庫は問題ありですが、銀行は、ローンさえ払えば賃貸
問題あまりないようです。)

回収というのは、引っ越し費、リフォーム代で100万ほどかかると
思いますので、それを150-90=60万、
2年で回収できそうという意味です。

借り手がなければ売却も視野にいれています。

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ベストアンサーに選ばれた回答

kot********さん

2011/5/2500:04:37

私も計画が甘いと思います。
でもその点に関しては詳しく指摘されている方が他にいらっしゃるので、私は他の方とは違った観点で回答しますね。

私は借りる側としてあなたの考えに反対です。
賃貸に出した後に資金繰りがうまくいかなかった場合、どのようにお考えでしょうか?
その時点で売却すればいいと安易に考えていませんか?

私は結婚してすぐの家を分譲賃貸で借りました。
家賃は駐車場代込みで17万強(相場より少し高め)、敷金礼金で100万程払いました(これは相場。正確には主人の会社が借り上げてくれたので、敷金礼金は主人の会社持ち)
しかし、借りてわずか3か月程で「駐車場代滞納のため、使用禁止」の連絡が管理会社から入りました。
オーナーさんにはきちんとお支払していましたので間違いではないかと驚きましたが、間違いではありませんでした。
オーナーさんが管理会社に振り込みをしていなかったのです。
その件はとりあえず空いているスペースがあるので駐車してもいい、という許可を管理会社に頂けたことで一応は解決し、気にはなりながらも妊娠して悪阻が酷い中、忘れかけていました。
そして、それからさらに4か月後、突然裁判所の人がやってきました。
オーナーさんのことだろうということはすぐに判りました。
でも内容は私の予想以上に酷いものでした。
「オーナーのローン未納のためこの物件が競売にかかります。約半年後には新たな買い手が決まるので、その後早急に部屋を明け渡して下さい」と言われたんです。
(抵当権に入っている物件を借りた場合、占有権は認めらないそうで、そのまま住むのはほぼ不可能だと言われました)
本当にショックでした。しかもその「半年後」、私は臨月。
そんな中でどうやって家を探せばいいと言うのか・・・。
しかもこれから出産というときに、「敷金礼金」「引っ越し代」を準備せねばならないし、たった半年強で退去通告をされる家に合わせて買った家具やカーテン(オーダーで7万強)、エアコン(25万程度。賃貸なら付いている物件が多いので、これも無駄な買い物になってしまう)のことを考えると、だんだん怒りも湧いてきました。
しかもオーナーさんは敷金礼金を持ち逃げして行方不明となっており、それを回収することも出来ない。
こちらに非は全くないのに、100万を越す負担をしなければならない。
詐欺にあった気分になりました。
とりあえず、物件を借り上げてくれている主人の会社の意向で競売が終了するまで様子を見ることになりましたが、近所付き合いが深まれば深まるほど、憂鬱な気分になりました。
結果的には転売目的で購入した新規オーナーが我が家の家賃金額を見て「しばらくこのまま貸しておいた方が利益になる」と判断し、礼金としてプラス30万払うことで継続して住めることにはなりましたが、数年経った今でも思い出すと嫌な気持ちになります。

ちなみに競売時に資料を見せて頂きましたが、ローンの残高は1980万程度。
それに対し、家賃(駐車場代を除く)は16万強。年間で200万弱です。
築2年の物件だったためローンはほとんど残っていたものと予想されますが、例え20年ローンだったとしても我が家からの家賃収入があればたやすく返せる程度の金額だったと思います。
(オーナーの年齢(30歳前後)から考えれば、おそらく30年ローンぐらいだと思いますが・・・)
あなたと同じように、急激な収入減、かつ他への借金があったのでしょうね。
私からしてみれば、あなた方夫婦は年齢もっとも上だし、これからは収入が増える可能性より減るリスクの方が高いと思います。
今回急激な収入減があったのに、更なる収入減の可能性は考慮に入っていないようですし・・・。
はっきり言って、うまくいく可能性はほとんどないぐらい無謀な計画だと思います。
そして、その計画が破たんした場合、困るのはあなたたち夫婦だけではないということまでしっかり考えて賃貸に出して下さいね。

質問した人からのコメント

2011/5/25 01:03:33

破綻したら競売に出し、親戚が落札し、私は戻って来られる。
そんな事があるので分譲賃貸は借りるのをよそうと思います。

エゴイスティックな考えですね。
やはり、借りてくださった方にご迷惑をおかけするので、
賃貸に出さすに任意売却のことも視野に入れています。

しかし、当事者の夫がうんともすんとも言わない。
私が気をもんでも、「思い詰めた顔をされると気が滅入る」
とか人ごとなんです。

ベストアンサー以外の回答

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gas********さん

2011/5/2216:00:37

根本的な問題ですが、住宅ローンを組んだまま人に貸すことは
違法です。銀行は一切認めません。
まぁ黙っていれば済むかもしれませんが。

なので、一度売却も検討してみてはいかがでしょうか?
丁寧な不動産業者なら残債のことも考えて売却価格を決定し
売りに出してくれるはずです。

gom********さん

編集あり2011/5/2219:45:33

(補足)
不動産屋とか税金を考慮しないで150万が家賃収入ですね。月々13万ですか。。。。結構な金額ですね。ま、周辺の賃貸レベルならいいでしょう。
150万が届けば外にそのまま出て行きます。
貴方達は90万を用意しないといけません。現在は150万を支払えない状況です。60万は甘い数字ですね。

貯金があるんですね。毎年50万が不足するなら諸費用の100万で2年間で崩しを行い、次の年からは年間60万が溜まる、補充可能。

夫婦で働けば大丈夫だと思うのですけどね。
(おわり)



考えて自分では理解できていません。だから書き出してみます。

年間の経費がマンション維持費で150
それに賃貸住居費用で90になりますね。
ということで、貴方の名前で年間240の出費ですよね。

結局240の出費に対応するには月々20万が来ないと生活できないのではありませんか?
毎月20の収入がないと赤字です。
しかし、赤字が出たら、ずっと赤字であり、回収という意味が不明です。
何を投資し、どのように回収するのでしょうか。

赤字は延々と続きます。

で、まだ60の根拠が見えません。
この考えが間違っているとすれば、何かを読み間違っています。
上の計算が間違っているのなら教えてくれませんか。

--------
金融機関に報告しなければローンの維持も可能です。
賃貸にした場合には、不動産屋に賃貸管理費(賃料の10%程度)を支払い、年間の賃料が所得になりますので、確定申告を必要とします。そこで税金もかかってきますので、賃貸収入がもっと落ち込みます。
賃貸に20万を出す人は少ないです。

nob********さん

2011/5/2215:09:47

分譲マンションを、賃貸に出す場合の注意

1.固定資産税は、貴方に支払い義務がある。

2.修繕積立金も、貴方に支払い義務がある。

3.管理費に関しては、賃貸契約時に、借主と取り決める。
但し借主は、家賃とは別に管理費を支払うなんてしないから、その分、家賃を下げないといけないでしょう。

5.1番大事な事!!!
住宅ローンとは、あくまで、自分が住む為に融資されたローンです。
賃貸に出すなら(正式には)一括返済を求められます!
(もうローンの返済が済んでいるならいいですが。。。 ただ質問の内容からは、ローンが支払えないから賃貸に出したいんですよね。。)
賃貸に出すなら、事業ローンとなり、金利がかなり上がります!!!

この金利の差は、大変ですよ!

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