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借地権のない土地を70年以上賃借している場合、相場の1~2割でその土地を買い取る...

hid********さん

2011/7/1616:40:51

借地権のない土地を70年以上賃借している場合、相場の1~2割でその土地を買い取ることが出来ると聞きましたが、本当でしょうか。

田舎に住んでいた義母が一人でこれまで住んでいましたが、年をとり、千葉市在住の息子と一緒に生活することとなりました。
義母が住んでいた家は借地権契約はしていないと思いますが、戦前から、借地で70年以上住んでいました。
地主さんに相談したところ、借地の状態で、他の人に家を貸してもよいし、地主さんが家を買ってもよいと言われたそうです。
義弟は知り合いの弁護士に聞いたところ、長い期間借地している場合は相場の1~2割くらいで、土地を買い取ることが出来ると言われたそうで、田舎の家の処分方法について迷っているようです。
私がネットで調べた限りでは、地主が土地を売りたい場合に裁判の結果、相場の1~2割という話は出ていましたが、長年住んでいたとはいえ、借り主側にこのような権利があるとは思えません。
このような不動産取引についてご存じの方がいらっしゃいましたら、教えてください。

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eld********さん

2011/7/1622:58:06

実は、正式に借地契約書を結んでいなくても、借りている土地に自己名義の建物を建て、地主さんに地代を支払っていればそれで借地権は成立するんですよ。
ご質問の土地は、そういうことだと思いますね。

さらに詳しく言えば、建物を登記していない場合には、その(隠れた)借地権の存在を知らずに地主さんから土地を買った第三者に対しては、借地権を主張できなくなります。
ただし、現在の地主さんに関しては、地代を受け取ってさえいれば借地権を認識していると見なされますので、登記がなくても借地権は主張できます。


なお、「相場の1~2割ぐらいで買い取ることができる」というお話、これは実はあまり正確ではありません。
というのは、その土地を売るかどうかは所有者である地主さんの自由だからですね。
相場の1割で売るも地主さんの自由だし、例え相場の倍額を提示されても売らないという自由も地主さんにあります。


では何故「相場の1~2割」という話が出るかといえば、借地に関わる市場価値の一つの目安として、税務署で定める「借地権割合」というものが採用されているからです。

「路線価図」はご覧になったことはありますか?
税務署に行けば自由に閲覧できますし、ネットでも見ることができます。
http://www.rosenka.nta.go.jp/
この図に書かれている数字が、その路線沿いの路線価です。単位は千円/㎡です。
(必ずしも市場価格と一致はしませんのでご注意を)
そして、この数字の後ろにあるCとかDとかの記号が、「借地権割合」を示しています。Cなら借地権7割:土地(底地)3割、Dなら6割:4割です。
この借地権割合が、例えば借地権を地主さんに買い取ってもらうとき、逆に地主さんの土地を買い取るとき、あるいは借地権と土地を同時に売って(そうすると買主にとっては完全な所有権と変わらなくなります)代金をそれぞれの権利に応じて分けるという場合などに参考にされているのです。

そして、仮に地主さんのほうに何がしかの事情があって土地を売る必要に駆られたとき、借地権者にどうしても買ってもらわなければならないと思えば、4割や3割どころか、2割でもいいから買ってくれ、となる場合があるかもしれません。
また、きちんと開発された分譲地でもない限り、土地というものは詳しく調べれば、こまごました問題もたくさん出てくるのが普通です。ましてや借地権者に貸している土地など尚更です。そういった土地を、事情により業者にまとめて買ってもらわなければいけない、となった場合には、何しろ問題点も何もかもそのままに、「あとは業者さんよろしく」の状態でですから、「相場の1割」となってしまうこともあるでしょう。

そういった状況にある場合、「相場の1~2割」なんです。


じゃあ逆に、地主さんは売る必要なんかないのに、借地権者のほうから「売ってくれ」と申し出た場合はどうでしょうか?
地主さんにしてみれば、別にわざわざ安くしてまで売る必要なんかないですよね。となれば、借地権割合の3割とか4割とかどころか、5割6割、あるいは通常の土地相場そのままじゃなきゃ売らないよ、ということもあるでしょう。それどころか、「売る気はないよ。お引取り下さい。」という返事が普通じゃないですかね。


えらい長くなってすみません(^^;)

まぁ、結局のところ、いくらで買えるかは地主さんが「いくらなら売ってもいいか」によるんですよ。
ただ、「相場の1~2割」という話が出てきた根拠としては、上記のようなこと、ということですね。

質問した人からのコメント

2011/7/17 08:38:25

ありがとうございました。おかげさまで、頂きました回答を義弟に提示すれば、家の処分方法についてのよい判断材料になると思います。

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