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築20年経過マンションの瑕疵責任を売主に追及できるでしょうか?

mykyo387さん

2011/11/518:21:50

築20年経過マンションの瑕疵責任を売主に追及できるでしょうか?

築20年の26階建てマンションの大規模修繕を現在工事中です。
その過程でテラスバルコニー手摺支柱の爆裂が多数(130箇所以上)発見され、危険なため交換を余儀なくされています。
爆裂の起因は、風による共鳴を防止するためアルミ支柱にモルタルを注入した事に依り、アルミ材とモルタルの膨張比が異なるため隙間が発生し、その中に雨水や結露水が溜まり、それが冬場に凍結し爆裂に至ったということです。
ゼネコンである施工業者も認めていますが、20年経過しているため損害賠償には応じないと言っていますが、
このまま泣き寝入りするしか無いのでしょうか?経験または知識のある方、助言をお願い致します。

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2011/11/1022:59:42

私のマンションで同じことが起きたらどうするだろうと考えてみました。
築20年・・・売買契約書、瑕疵担保条項、責任範囲・・・どこを見ても賠償として対応してくれる見通しは立たないような気がします。瑕疵担保の内容も、古い区分所有法に基づいて策定されていると思います。適正化法以降は厳しくなっていますので、もう少しは責任範囲が広くなっているので、何かとっかかりがあるかもしれませんが・・・瑕疵担保の有効期間中に、たとえば工法を聞くとか、疑問をぶつけるとかの実績があれば、やはりそうだったでしょうといって改修させることもできたかもしれません。今の状況をお聞きした範囲では、賠償、補償の視点からは苦しいですね。ましてPL法以前の物件ですから、法的にも、相手側が逃げきろうと徹底すれば、追い込みきれないと思います。
ただラッキーなことは、施工したゼネコンがまだ存在していることです。20年の間に消滅したゼネコンがいかに多いかはご存じのとおりです。
ここは、そのゼネコンに補修工事を発注し、補修費を徹底的に下げてもらうということ。この工法が、建築学的にどうだったのか、徹底的に調査しながら、ゼネコンと交渉することです。もちろん、改修完成後の補償については、しっかり文章を交わすということも忘れないことです。
想像ですが、管理会社はディベロッパーの子会社か何かで、管理組合の考え方を親身になって相手に伝えてくれていないのではないでしょうか。管理会社が管理組合の側に立って、交渉の手伝いをしてくれてなければ、アドバイザーとしてのコンサルタントを探してください。技術的なアドバイスをしてくれます。設計事務所の建築士かマンション管理士ですが、マンション管理士は理屈は立っても、技術的な専門知識は余りないと思われます。兼ねている人もいますのでそんな人がいいですね。
補償という考えよりも、より安全で良質な改修工事をしっかりする方向に転じてください。
20年間見つけられなかった管理組合側の過失も相殺されます。
管理組合としては、ここからどうゼネコンと交渉するか、真価が問われるところだと思います。悔しさはわかりますけど、次の手でそれを取り戻してください。
私のマンションも築24年。同じ様な問題が出てきています。危ないながらゼネコンは残っていますが、逃げの一手で近づいても来ません。地震の時にさんざん手抜き工事を見つけたためです。

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ベストアンサー以外の回答

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hao_takupyonさん

2011/11/716:00:55

瑕疵という観点で損害を全額請求するのは難しいかと思います。

引渡時に亀裂が入っていたわけではなく経年劣化により亀裂が生じたと考えるのが普通だからです。


責任追及するとなればアルミ支柱にモルタルを注入したことが施工ミスであったかどうかで争うしかないと思います。

ただアルミ支柱にモルタルを注入することはありますので施工ミスであるという証明は難しいかと思いますので
売主に費用の一部負担してもらい妥結するのがいいのではないでしょうか?

2011/11/600:15:53

「20年経過しているため損害賠償には応じない」とはアフターサービス条項ではないでしょうか。

どのような工法を選択するかは設計思想に基づきますので、専門家同士の学術論争にも発展しかねません。持論の応酬で水掛け論に終わってしまうかもしれません。その選択が明らかに安易だったことを証明する必要があります。単純に結果から責任を追及することは難しいと思います。

築20年ですとほかにもいろいろと不具合が出てくる頃です。ある程度は経年劣化を受け入れるべき時期ではあります。

2011/11/520:56:19

売主が知っていたなら可能ですね。
でも知らなかったでしょうね。

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