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住宅購入資金計画及び住宅ローン診断 (コイン500枚)

tri********さん

2011/12/1315:23:12

住宅購入資金計画及び住宅ローン診断 (コイン500枚)

現在、計画している住宅購入(注文住宅)の資金繰りについて
今後の生活も含めて診断及びご教示願います。


私(夫・34歳 会社役員 勤続12年)の年収が現在、約900万です。
妻(28歳)は専業主婦です。
子供(0歳)が1人いて、もう1人を2~3年後くらいに予定しています。
ローン等借入は現在、ありません。
延滞等も過去も含めてありません。
今後も私1人の年収が世帯年収という前提でお願いいたします。


新築予算は総額4500万。
依頼するハウスメーカーへの支払い総額が(建物・外構・諸費用一部含む)4050万。
現在、約2000万の自己資金(預金などの総額)があり

頭金として自己資金から1150万を拠出
残額2900万を住宅ローンとして借入する予定です。
自己資金の残額850万の内450万円を諸費用・家具家電購入・予備費に充てて
400万を預金として確保しておこうと思っています。
(数年後に所有している車1台の買い換えを予定している為。)

※土地に関しては既に所有していて精算等も済んでいます。


住宅ローンとしては、現在、月額11万の賃貸マンションに住んでいるので
月額返済を9万程度に抑えて、ある程度、余裕を持って返済していきたいと考えています。
また、養老保険として満期に1000万受け取れる保険にも入っており
数年後には満期を迎える予定なので、その1000万は繰上返済に全額充てる予定です。
ですので、実質的には1900万のローンを返済していくことになると思います。
試算では、上記以外の繰上返済をせず期間短縮だけした場合は、トータルで20年強での
完済を予定しています。


ご教示願いたいのは、上記の資金計画及び上記金額にて住宅ローンを組むことの妥当性と
固定・変動といった各種住宅ローンの組み方で一番適切だと思われるプランがありましたら
ご教示頂きたいと思います。
私の計画や試算が甘いと感じた場合には遠慮無く指摘して頂きたいと思います。

それでは、よろしくお願いいたします。

補足皆様ご回答頂きありがとうございました。
様々な視点からアドバイスをして頂き大変参考になりました。
また、自らの考えが間違いではなかったことが確認できて
勇気づけられました。

ただ、keeperoyaji様の御指摘はまさにその通りで
やはり早期完済も視野に入れていきたいと思います。

皆様の貴重なるアドバイスに甲乙はつけがたいので
恐縮ではありますが、ベストアンサーは投票で選ばせて頂きます。

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kee********さん

2011/12/1720:51:37

文章の表面だけで判断すれば「余裕の住宅購入」に私も感じる。
質問・意見を求められるのだから心配な部分があるんだよね。私も「無事完済できるのかな?」と思う部分がある。

まずは貴方がお勤めになる会社が、現状のまま経営が安定しているとは考えにくい。
多分起業されて、今までは順風漫歩に来たのだろうが、これから先には何らかの障害は考えておくべき。
これは立場が似ているものにしか想像付かない事だろうが、高々1500万の返済に20年掛ける必要はない。
私自身億超えでも15年以上の返済期間は考えない。

月々の返済額を記載する必要もない方と考えるし、15年という年数にも持論だが根拠はある。
子供が高校生になる頃には大きな出費が予想されるし、返済の目途はその前に付けておきたい所。住宅設備も寿命を全て迎える時期だから、千万単位のリフォーム費も考える必要がある。

銀行にリフォームローン融資を依頼する場合でも、返済額が大きければそれだけ有利。
「変動・固定」などの金利選択も、15年未満であれば「超低金利変動」で十分。同考えても5年以内にバブルが訪れるとは思えないしが、20年となれば「金利が上がるかもしれない」と心配事も増える。

「ただ早く返済しろ」というのではなく、月々の返済額は多めにして1千万の満期には「その一部で楽しんで欲しい」とも思う。
「家族サービス、自分・妻へのご褒美」を楽しみにしていれば気力も涌かないかな。
人生は「楽しむ瞬間」がなければ厳しいだけに感じない?

返済金額を具体的に記載すれば「現在の家賃+3万」は十分可能じゃないかな?
余裕より短期完済に重点を置いた方が良いと思う。

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h_o********さん

2011/12/1411:00:34

余裕なローン計画だと思います。
素晴らしいですし、うらやましいです。

ローンについてですが、
絶対に変動金利を選んで下さい。
頭金を2割準備すると優遇金利が0.1%アップします。
基準金利が2.475%で優遇金利が1.6%で
適応金利が0.875%です。
今のご時勢、銀行の利息が1%とか2%になるなんて考えられません。
ですから、ローンの基準金利も上げられるなんて考えられません。
ですから変動金利です。
今、3000万円を35年の変動金利0.875%で借りると
毎月の支払いは8万ちょっとです。
質問者さんは2900万円の借り入れですから8万円くらいではないでしょうか。
質問者さんの収入からすると十分過ぎるほど余裕の返済計画です。

uni********さん

2011/12/1318:53:16

とても堅実で、かなりゆとりのある計画だと思います。

以下は、これが良いというよりも、私であるならばこうするかなというお話ですので、その程度で読んでいただけたらと思います。

今、これ以上下がらないところまで変動金利が下がっていますので、私ならば、変動を選択します。一度縮めた返済期間は長くできませんが、繰り上げ返済で期間短縮をすることはいつでもできるので、35年ローンにしても、相当ゆとりがあるので、破たん危険は少ないはずです。

どのようなご職業かは存じませんが、お話の自己資金額、年収などを踏まえますと、おそらく変動で1%を切る金利で借り入れできそうです。来年中の入居ならば、ローン控除で10年間は借入3000万円金利1%相当額が戻ってきます。つまり、3000万円借りても、10年間は、事実上金利0に限りなく近いということです。なので、借入は2900万円ではなく、3000万円+αにして、100万円手元に残して置いても良いのではないでしょうか。いつでも繰り上げに当てられますし、100万円余分に手元にあったら、安心度が違うし。

金利分がほとんど返ってるわけですから、控除が終わるまでの10年間は、無理して繰り上げする必要性もなくなります。そして、10回目のローン控除が終わった次の1月に、ゆとり資金でド~ンと繰り上げしてはいかがでしょうか。10年以内の繰り上げ返済は、金利の上昇リスクが高まったときのみ。満期を迎える1000万円も、取りあえずプールしておいて、10年後の大規模繰り上げ返済まで手元においておけば安心です。そのころには元金は2100万円ちょっとになっています。10年間で貯金1100万円+満期の1000万円で年間110万円くらいの貯金ですから、年収と今まで自己資金を貯めてこられた実績を考えると、その時点での一括返済もそれ程無理はないのではないでしょうか。

ということで、私の個人的な意見ですが、変動で借りて、繰り上げ返済するならば、控除が終わった直後が有利だと思います。借入額や計画には、全く無理がなく、ゆとりがあるのではないでしょうか。

asi********さん

編集あり2011/12/1417:21:53

貴方の計画は誠に素晴らしく
何処の銀行が聞いても「是非うちで融資を」と言うでしょうね。

まあ、それは置いてくとして・・・

ここ数年の経済状況からすれば
当分は不景気が続くと思われます。
未来は予想できませんがココ数年の経済を見れば
この先のある程度の推移は見通せると思います。
こんな時は短期で組み様子を見るのが良い気がします。
固定の短期ですね。

たまに「その後金利があがったらどうする?、長期固定が良い」と
仰る方がいらっしゃるのですが
短期とはいえ低利で組んでいる間は元金が早く減るので
たとえその後に上がったとしても、その減った元金に対して
「金利が掛かる」訳です。

こう言う場合は
長期で組んでいる人はその期間ずーっと同じ金利を払いますから
たとえ上がったとしても差額からすれば安く上がる事もあり得るんです。

また、ここ数年の不景気がガラリと変わり好景気になったとすれば
短期固定で組んでいればその期間さえ過ぎれば長期にすれば良いだけ。

長期固定でも昔からすれば勿論金利は安いですが
短期と1%以上は違う筈です。

私は今の状況で有れば長期より短期で「様子見」が良いとも思います。
貴方の様な賢くて堅実な方でしたらきっと良い家を建てられるでしょうね。

どこに貴方の様な優良な客が居るんだろう・・・地元の業者はいいなぁ(笑)



補足

住宅ローンの控除の件ですが
あくまで支払った所得税(住民税)が戻るのであって
上限が1%ですのでお間違いなく。



再補足(笑)

でも貴方の場合は所得からいけば
満額受けられそうですけどね。

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