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不動産収入0で不動産所得が赤字であることを申告して還付を受けることについて質...

nta********さん

2012/4/1800:09:48

不動産収入0で不動産所得が赤字であることを申告して還付を受けることについて質問です。

現在仕事の都合で築16年の自宅を空け、アパートを借りて家族と生活しています。
そこで空けてある自宅を貸家として不動産収入を得ようと考えたのですが、なかなか借り手が見つからず2年近く空き状態です。

経費は借入金利子、減価償却費、アパート家賃(4割)などかかった経費100万程度を申告することはダメでしょうか?
借り手を探すのに知り合いの不動産業者を使っていますが、そこには経費がかかっていません。

法律等の理由もつけて回答お願いします。

補足この場合、リンク先の1に書いてあった別荘等に該当するということでよろしかったですか?

もし仮にこの自宅にもう戻ることがなく完全なる空き家であり貸家とするなら答えは変わってきますか?

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ベストアンサーに選ばれた回答

hir********さん

編集あり2012/4/1816:34:52

赤字申告で損益通算は可能ですね。アパートの家賃4割は無理ですけど。
問題点としては「事業を開始していた」ということですね。
今回のような非事業用財産を事業用財産として事業を行い申告することは可能ですが、ポイントとしてはいつから事業を開始していたかですね。
本来であれば、税務の世界では費用収益対応が基本です。収益がなく経費ばかりでは事業といえません。

あなたが収入ゼロで経費のみの申告をした場合は税務署から「事業をおこなっていたのですか?」となります。
そこでポイントとなるのが収益がないにも関わらず事業をしていると証明することです。
「あなたが元自宅を賃貸する意思、かついつでも貸せる状態」があるかどうかです。その証明としては「入居の募集」というのが大事な証明となります。
いつから不動産会社に募集をかけているのか?今現在も募集をかけているのか?
募集をかけ続けているのであればそれは事業です。

たとえばアパート1棟取得して不動産賃貸業を始めたとします。ところが立地条件が悪く入居がゼロ。
この場合は経費否認か?といったらそうではありません。建築し募集をかけているのですから立派な赤字申告です。
逆に言えば収入がゼロだからといって赤字申告できないのではあまりにも理不尽です。
だって、個人の場合は減価償却は強制償却ですから償却費だけが減っていきますからね。

結論としては入居が決まらず収入ゼロで赤字申告するのであれば「事業をおこなっていた。募集をかけつづけている」ことの証明が必要です。私用で使っていない限り別荘等には該当しません

補足
空き家も貸家も言い方次第です。
自宅に戻る、戻らないのではなく「貸す意思がある、募集をかけて貸そうとしている、いつでも速やかに募集が決まれば賃貸できる状態」であるということです

参考までに
http://profile.allabout.co.jp/ask/q-62894/

こんなのがありました。

質問した人からのコメント

2012/4/21 13:58:40

驚く ありがとうございました

ベストアンサー以外の回答

1〜1件/1件中

rin********さん

編集あり2012/4/1802:50:22

不動産の収入がなければ赤字での申告はできません。
仮に不動産の収入があっても、アパート家賃は経費にできないです。




http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1391.htm


補足につきまして
国税庁のHPの文言で肝心なのは、1.2.3のほうじゃなくて、前文のほうです。
「収入から経費を差し引いた結果、赤字があれば損益通算できます」ということです。
つまり今の状態だと、収入がありませんから経費を計上しても損益通算できません。
ご自宅だったのですから、もし収入・経費が発生し赤字なら損益通算できます。
(この場合別荘ではありませんよね)

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