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地主の融資に関する承諾書を得ていない場合について

candy_no99さん

2012/4/1916:47:05

地主の融資に関する承諾書を得ていない場合について

都内に相続した土地を所有しています。
その土地では料理屋がお店を営んでいます。

先日、登記簿謄本を確認しに法務局に行ったところ、
許可した覚えがない、抵当権が設定されており、
土地を担保に、銀行から数千万円を借りている事実が判明しました。

銀行は、地主の融資に関する承諾書を得ていません。
このような場合、次にどのような手段に打って出るのが良いのでしょうか?

法律に詳しい方がおりましたらご教示ください。

補足借地上の建物および借地権を担保に融資をする場合、
地主の融資に関する承諾書を求めるはずですが承諾はしていません

・現に借地契約が存在すること
・借地上の建物に担保設定することを認めること
・競売等により借地上の建物が第三者に移ったとしてもその第三者に対する借地権を認めること
・借地人が地代の支払を遅延した場合には金融機関に通知すること
・その場合、借地人に代わって金融機関が地代を支払うことを認めること

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ベストアンサーに選ばれた回答

2012/4/1918:36:22

ご質問内容を整理すると

1、相続により土地を所有した貴方(現地主)
2、その土地上に借地権付建物を所有している料理屋
3、その土地に抵当権が設定されている
4、地主である貴方はその抵当権の設定を知らなかった
5、融資に対する地主の承諾書の提出は無い

で、確認ですが

銀行からお金を借りているのは料理屋であり、底地に抵当権が設定され、地主が物上保証人となっているということで良いのでしょうか?

金融機関が借地権付建物を担保として融資する場合に、貴方が補足されているとおり、承諾書を求めることがあります。
しかし、地主が借地権者の債権に対し、物上保証(土地を担保)した場合、そのような承諾書は必要ありません。
なぜなら、承諾書が無くても抵当権によって債権が担保されるからです。

借地権者が地主の同意なく、勝手に金融機関から底地を担保に融資を受けることは出来ません。
(担保提供者の実印、印鑑証明書、土地の権利証、面前での同意が必要になりますので)

貴方が“許可した覚え”が無くとも、以前の地主(被相続人)が承諾していたのかもしれません。
金融機関で、コトの顛末と抵当権設定に関する証書を確認すれば良いことだと思います。

しかしながら、余程の事情が無い限り、他人の債権の物上保証をするなど考えにくいことです。

借地権付建物のみに抵当権が設定されていて、その融資に対する地主の承諾が無いだけということなら、判ります。

一般的に、金融機関は融資条件として地主の承諾書を求めますが、それはあくまで担保補完のひとつであり、それを補えるだけの属性や資産を持っている方の場合、必ずしもそれが条件になるとは限らないのです。

残念ながら、借地権もその目的となる建物も、借地権者の正当な権利で各々資産性を保有しており、借地権が認められる限り、それを使用収益する権利を妨げることは地主であってもできません。

従って、地主の承諾が無くても、借地権付き建物に設定されている抵当権は全く有効であり、貴方が“次の手段に出る”必要は残念ながら何もありません。

質問した人からのコメント

2012/4/20 12:49:55

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tenpobeさん

2012/4/1917:54:04

あなたが土地の所有者で、その土地を担保に、あなたに無断で、借地権者がお金を借りている、ということですね。ありないはずです。
時々、借地権者が、所有する建物を担保にお金を借りる、という場合があります。このケースと混同されていませんか?

jrdry013さん

編集あり2012/4/1921:56:38

通常抵当権を設定する場合、地主の実印と印鑑証明書及び登記済み権利証がないと、抵当権の設定はできないはずですが・・・融資に関する承諾書とは一体どのようなものですか?抵当権の設定にそのようなものが必要になるとは聞いたことがありません。
その土地に料理屋の地上権がある場合には、地上権に対して抵当権の設定が可能ですが、また借地権に対しては、抵当権の設定はできません。
担保提供したか、地上権をとられたかどちらかではないですか。法務局の相談窓口で確認することが先決ではないかと思います。本人であれば、申請時の内容がわかるのではないでしょうか。その内容により裁判所の相談窓口でしょう。いきなり弁護士に行っても、相談料が無駄になるだけですから、何を頼むかを調べてから相談しましょう。

誤解のないように、補足します。借地権は債権ですから同じ債券である抵当権は、借地権に設定できないのです。ただし地上権が登記されているのであれば、地上権は物件ですので地主の許可なく地上権にたいして抵当権が設定できるということを説明しています。この辺を確認して確認してからでないと、法的な対処ができないという事です。

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