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事業用定期借地権の設定された土地の相続税評価額についての質問です。

mot********さん

2012/5/1801:42:23

事業用定期借地権の設定された土地の相続税評価額についての質問です。

去年、更地の評価額約1億の土地に、公正証書で30年の事業用定期借地権を設定して事業者に貸しました。契約終了時には更地で返還される契約です。土地造成の協力の趣旨で保証金として約800万円を受け取りましたが、きっちり全額を土地の造成・外溝工事代金として、事業者がつれて来た建設会社に支払い済みです。保証金は無利息、返済は毎月30年間の均等返済で、毎月の地代から引かれています。地域の借地権割合は60%、借家権割合は30%です。地代は年480万円。固定資産税・都市計画税は年約100万円です。
今の相続税評価額、5年後、10年後、20年後の相続税の評価額はいくになるのでしょうか。お教えください。

補足ご指摘ありがとうございます。確かに将来の評価額金額は不明ですね。せめて現在の相続税評価額でも教えて欲しいです。事業用借地の評価については、契約期間の残存により評価額が変化するのか?保証金の名目でお金をもらっていますが、実際は、建設協力金のようなものなので、その価値をどう判断して評価額が決まるのかが知りたいのです。よろしくお願いします。

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hir********さん

2012/5/2216:54:00

相続税評価額については、路線価方式、倍率方式により計算されます。

評価対象の土地の住所地番によりどちらで評価するかが決まります。
さらに路線価方式の場合はもちろん土地の面積が必須です。土地の形状を知るためには法務局から公図を取得するか、土地の図面が必要ですね。
倍率方式の場合はいたって簡単で固定資産税評価額があればOKです。

いずれにせよここでは誰も評価額はわかりません。また路線価方式は専門的知識が必要です。
定借を設定している場合は5年、十年と日がたつにつれ借地権の縛りが薄くなっていく(契約期間の残存期間が短くなっていく)ので相続税評価額が高くなっていきます。
通常の借地権よりも地権者が保護されている分借地権相当額の控除が低いためです

保証金については用途は関係ありません。たとえ造成つかおうがそれは使う方の自由です。
保証金については経済的利益を考慮して計算します。
簡単に説明すると、現在は800万ですが、将来価値に換算したらいくらになるのか?ということです
たとえば今は800万だけど、これを国債にして30年後にはいくらになっているのか?現在と同じ800万ではないので運用益を考慮するということです。
将来価値に換算するには長期国債10年型の利率とプライムレートを使用しますが、簡単に言うとそれらを計算した結果である複利現価表を使います。

保証金の経済的利益

保証金ー(保証金×複利現価率)-(保証金×約定利率×複利年金現価率)=保証金の経済的利益です

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rob********さん

2012/5/1803:29:31

相続税における土地の評価方法はご存知ですか?
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm
基本的には路線価を用いて計算します。

>今の相続税評価額、5年後、10年後、20年後の
>相続税の評価額はいくになるのでしょうか。

これでは、今年の路線価、5年後、10年後、20年後の路線価を
質問していることになりますが…公表されていますか?
http://www.rosenka.nta.go.jp/

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