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旧借地法の借地権付き戸建て住宅を競落しましたが、地主は借地権を認めず、逆に建...

chi********さん

2012/6/1521:49:50

旧借地法の借地権付き戸建て住宅を競落しましたが、地主は借地権を認めず、逆に建物を買い上げる申し立てを起こしました。
当方に対抗手段はありますか?

先日、築16年木造戸建て住宅を競落し、登記も済みましたので、徹底的にリフォームしましたところ見違えるほどの快適な家となりました。しかし、地主は競売等を理由に借地権解除を主張しております。なお、当該建物は旧借地法の適用物件です。当方は非訟手続きで借地権譲り受け申し立てをしたところ、相手地主は逆に介入権を行使し、建物および借地権の譲り受け申し立てを裁判所に起こしました。
地主は隣接する広大な土地と抱合せてマンション業者に売却するとの噂を聞いていますが、証明はできません。
私はこの建物と土地がとても気に入り、手放す意思は全くありません。でも、地主に強制買い上げされた場合はその価額は微々たる数字と予想されます。そこで、教示頂きたいことは、①私には買い上げ拒否権はあるのでしょうか?そのための方策はどうしたらよいのでしょうか? ②拒否できない場合は、リフォーム後の価値を不動産鑑定士に依頼して、その資産価値を高めようと思いますが、可能でしょうか? どなたか助けて下さい。宜しく願います。

補足地主の契約解除の意思は明記されていましたが、当方からの非訟申し立てに対し争わず、借地権の譲渡は認められました。重ねての質問は、旧借地法の借地権で建物および借地権譲受けが申し立てらた場合、明け渡すことは回避できないということでしょうか?それならば、地主の意向で立ち退きが容易に実施されるということになり、居住権は無視されることになります。またリフォームは増改築ではなく、壁紙の張替などです。

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ベストアンサーに選ばれた回答

hed********さん

編集あり2012/6/1617:56:26

借地権に対する基本的な知識が・・・・。

裁判所の評価書にどのような記載があったのか、もう一度確認してみて下さい。
地主に譲渡承諾の意思が無く、借地権の契約解除を通告している等の記載はなかったでしょうか?

地主に譲渡承諾の意思が無くても、貴方がおしゃるとおり、裁判所の代諾取得で借地権を取得することはできますが、地主が介入権を行使すれば、買受人はそれに対抗する手段がありません。

また、地主の契約解除が既に認められている場合、(地代の2ヶ月滞納程度で解除が認めれれることはありませんが)もしくは、解除について裁判上の申立てがなされているような場合(申立てによって契約解除が認められた場合)は、非訟でも、そもそも譲渡が認められない場合があります。

また、「徹底的にリフォームしました」は程度にもよりますが、貴方にとっては逆に不利な事実となります。
先の回答にもあるとおり、借地上の建物の増改築には地主の承諾(もしくは裁判所の代諾)が必要です。もし、承諾なく増改築を行った場合は、借地権の解除理由になりかねません。

従って、回答をまとめると

①地主の介入権には買受人は対抗できません。
②資産価値を高めるどころか、違約で逆に建物収去をもって明け渡しを迫られる可能性もあります。

無駄な費用と時間をかけてしまったと思われるかもしれませんが、授業料だと思って、素直に地主の買受に従った方が良いと思います。



補足をふまえて

「地主の意向で明渡しが容易に実施」されるわけではありません。

借地人が借地権(付建物)を譲渡する場合(相続を除く、売買でも競売でも)
その譲渡に対して、地主が待ったをかけ、介入権を行使して、その借地権を買戻すことが出来るということです。

借地人が第三者に譲渡する意思が無く、平穏に生活している状況にもかかわらず、「借地権を買取るから出て行け!」ということを認める。ということではありません。

繰り返しますが、裁判所で認められた適正な価格をもって介入権を行使する地主に、貴方が対抗する手段はありません。

また、壁紙の張替えや補修程度で、資産価値をどのくらい上げるとおしゃるのでしょうか?
買取金額について裁判になれば、鑑定士の評価を求められると思いますが、表装の評価など、ほとんど考慮されません。

裁判にも、鑑定士の評価にも相応のお金と時間がかかります。
落札価格と取得費用、今までの経費が早期に回収できれば御の字だと思いますよ。

質問した人からのコメント

2012/6/16 19:59:43

お礼 迅速な対応と極めて明快で論理的な説明に、感動です。洗練された文章にも好感と尊敬の念さえ自然に湧き出ます。親切で思いやりの籠った文体にも本当に感謝します。他の方のコメントも大いに参考になりましたが少しキツイですね。私はエンジニアですが知っているからと言って相手を見下した説明は考えられません。

ベストアンサー以外の回答

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tan********さん

2012/6/1609:57:20

①競売になった前借地権者は、地代滞納が無かったですか?

通常の借地権契約では、2ヶ月の地代の滞納で「借地権契約」は解除されます
*競売不動産の所有者は、金銭的に苦悩していますので、滞納されていたのでは?

②競売で落札される前に質問者さんは、借地権について地主と交渉されましたか?

借地権の権利の移転は地主の承諾が必要です
入札前に地主から借地権の権利移転の「覚書」を交わすのが普通です
地主へ「借地権移転の承諾料」の支払いが必要です・・・相当高額です

③大規模なリホーム工事をされた?

改築(リホーム)に関しても「地主の承諾書(承諾料)」が必要です・・・工事代金の10%前後


素人が競売で「借地権と地主(底地所有者)」の契約関係も知らずに、地主への権利を無視して落札するからです

ここまで「コケ」にされた地主は当然「法的手段」として、裁判を実行するでしょう

こりゃ~質問者さんの①~③の質問で、助けられないですね!

借地権及び土地(底地)を多数所有する者の回答です

get********さん

編集あり2012/6/1619:21:17

>1
地主の介入権が優先する。
借地権物件に入札するときは、それを前提に入札意思を決定するのが通常。
>2
建物価格の評価は、キミがリフォームする前の状態が対象。
差損は、譲渡承諾前にリフォーム投資したキミの自己責任。

無知の幸せが続かなくて、残念やったね。

無断改築がどーのこーのは、借地権が移転した後の問題。
介入権を行使されて借地権が移転しなかった今回の話には、一切関係ない。

借地権譲渡代諾許可は、借地人の投下資本回収を保障する制度だから、居住権がどーのこーのと問題にすべき場面でもない。

ほんまに、トンチンカンちん袋バンザーイやな。

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