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定期借地権付きマンションの購入について

ryo********さん

2012/6/2809:55:17

定期借地権付きマンションの購入について

50年の定期借地権付きマンションの購入で悩んでいます。

場所・間取り・値段がマッチした物件なので購入したいなと、思うのですが、少々不安があります。

①将来もし売却する際価格はどうなるのだろう。
②地代も数年に一度値上がると聞きます。どの程度 値上がるものなのか。
(地代は景気に連動するとは聞きますが例えずっと不景気でもずっと上がらないとは思えません)


数年前に売り出された品川の借地権70年マンションほど価格は安くはありあせん。
ざっと一般のマンションの20~25%くらい割安価格かと思います。(借地権マンションならもっと安くてもいいのでは?と、思ったのですが、価格に少し地代が含まれているそうです。そのせいで月々の地代が想像していより安かったです)

我が家には子供がいなく資産を残す必要がないので、借地権付きマンションでもいい。と、思う反面どこかで引っかかりがあります。
数年前に販売された品川のマンションのように借地権が70年あると、10年住んでも売却することが可能だと思うのですが50年のマンションで10年住んで残り40年しかないマンションに値段が付くでしょうか・・
そこに永住するかも分かりませんし。
そう思うと悩みます。でも、この場所で普通のマンションを購入するとなったら 我が家の予算では小さい物件しか買えません。

借地権マンションに詳しい方 又は借地権マンションを購入された方、アドバイス頂けたらと思います。


因みに我が家夫婦は30代・40代です。

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tuk********さん

2012/6/2811:48:39

不動産屋さんですノ

①売却する年数によります。ハッキリ言いますが5年程度sか住んでいない状態でしたらほとんど下がらずに売れるでしょう。
しかし、35年住んで残りが15年になりますと、先の見えた住宅を購入するのは勇気が必要ですので、価格はかなり下げないと売れなくなる可能性もあります。これも売りに出してみないと分からないのがホンネで・・・それでも買うっていう人が出てくるので、デメリットはありますが、資産価値を考えるのであれば、最初から高額なしっかりしたモノを購入すべきで、そもそもソコを避けているのですから、議論が広がるだけで、無意味だと思いますよ。

だって、資産を残す必要が無いって文中にも記載があるので、それは途中売却も考えない前提にしないと成り立たないですよ。そんあ都合の良い商品があれば、みんな買いますからねー

②地代上昇については、予定があるのであれば契約前に提示がなければ宅地建物取引業法の違反になります。上昇予定がなければ無いという記載が重要事項説明書に記載がなければいけませんし、事前に上昇ペースを把握したいから提示を要求すれば良いと思います。

もし、それで提示を拒む・嫌がる業者であれば、それは上昇ペースが高く見せるとお客様が引いてしまう場合のみ発生する、営業サイドの問題になりますので、当該物件は回避した方が良いでしょう。


最後になりますが、品川で販売された定借マンションは、売主が東京都で、これは公共事業の良い例なんですが、計画したのが10年近く前だったと思いますし、施工も含めた周辺計画の発注を行ったのが、これまた一昔前ですので、相場が安かったのがホンネです。
公共事業ですので、当時の想定販売金額に近い金額で販売しているため、周辺の普通の分譲マンションと比べ恐ろしく価格差がでたのが現実です。

しかし、今後はこのような計画も予定もありませんから出てくることは1%も無いでしょう。
そして、あの定借マンションは価格は安いですが、タワーマンションなので、実際には管理費・修繕費+タワーマンション管理費・タワーマンション修繕費+鬼高の駐車場料金とトータルで見たらびっくりするほどは安くないですよ・・・

管理費関係と修繕費関係で月に合計で4万円以上+駐車場は最低3~4万円だったと思います。
そして、この定借マンションは10年間の賃貸・売買の禁止がされていますので、転勤で引っ越すのにも売却できないという恐ろしいマンションですので、そこまで考えていないただ安さにつられたダケの人が多いのが現実ですネ!

売却相談をされることもありますが、売却できないので、困って自己破産した部屋などが出てくるでしょうね。


でわでわ~ノ

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thu********さん

2012/6/2917:30:02

品川物件は特殊要因のため安かったんです。
都営住宅を建設しないかわりに、安くて質の良い住宅を提供しようというコンセプトです。(仕様は多少安っぽかったようですが)
地主が東京都なので地代も割安。
欲しかったー!
で、民間が地主の定借マンションですが、超築浅でもない限り中古は売れないと思うべきです。
住宅ローンも制限されますし.....
売らずに賃貸に出すしかないのでは?

我が家も一時期心惹かれましたが、普通の分譲にしました。
築30年を超えたら、大規模修繕とかテキトーにパスし始めて、あっという間におんぼろになりそうで嫌だったから。

mit********さん

2012/6/2810:09:09

短期間すむのならば別ですが、最終的に建物を居住者の費用で壊して地主に返すことになっている。
ローン以外に、管理費、修繕積立金、解体費積立金がある。
購入時に土地代がない分安いですが、解体費積立金の居住期間の総額を加算すれば、一般の分譲のほうが安くならないですか。

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