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隣地を経由して引き込まれている水道管の移設費用の負担義務について教えてくださ...

rit********さん

2012/11/2701:39:01

隣地を経由して引き込まれている水道管の移設費用の負担義務について教えてください。

質問をご覧いただき、ありがとうございます。標記質問について教えてください。長文になりますがご容赦ください。

我が家の前を通る道路に沿って、我が家(Aとします)、隣地(Bとします)、さらにその隣地(Cとします)が並んでおり、所有者はそれぞれ別人です。AとCには住宅が建っており、B(Aから分筆された土地)は空き地となっています。

今回、Bの所有者が空き地を駐車場に整備するため、土地の掘削を始めたところ、接面道路下の水道管(本管)からBの土地に引き込まれた分水管を経由してA、C両側の住宅に水道が引き込まれていることがわかり、Bの所有者からA(私)及びC(隣家)に水道管移転の申し入れがありました。

質問はこれに対して、A(私)とC(隣家)はそれぞれの負担で移設工事をする義務があるのか?という内容です。

それぞれの土地の所有権移転の経緯、水道管敷設の経緯の概要はそれぞれ以下のとおりです。

昭和57年4月 当時、土地ABCすべてを所有していたX氏が現在の土地B(当時はAと一筆の土地だったと思われます)に接面道路から分水、止水栓を引き込み。
昭和60年6月 同じくX氏が所有地売買のため、Bの止水栓の手前(道路側。ただし、Bの土地内)からA及びCに分水、それぞれに止水栓を設置。さらに止水栓Bは撤去(廃止)。つまり、土地Bには水道が引けないようになっています。なお、この時点でBはすでにAから分筆されています。具体的な分筆登記日は不明。

土地A:
昭和61年(月不明)、所有者Xから新所有者Y(私の前の前の所有者)に売買により譲渡
平成4年(月不明)、所有者Yから新所有者Z(私の前の所有者)に売買により譲渡
平成15年12月、所有者ZからA(私)に売買により譲渡

土地B:
昭和62年8月、所有者XからB(現在の所有者)に売買により譲渡

土地C:
昭和61年(月不明)、所有者XからC(現在の所有者)に売買により譲渡

つまり、Bの所有者が土地を購入した際には、すでに水道管は現在の状態に敷設されていたわけであり、当時の旧所有者XはBへの売り渡し時にA、C用の水道管が埋設されていることを説明しておく義務があったのではないかと推察します。

一方、私が前所有者Zから不動産業者を介してAの土地(建物込み)を購入する際、前所有者Z及び不動産仲介業者のいずれからもその旨の説明も重要事項説明書への記載もなく、重要事項説明書には「直ちに利用可能な施設:有(公営)」「配管の状況:前面道路配管有、敷地内配管有、私設管の有無(未記載)」「整備予定・負担金予定額:無」となっています。また、売買契約書には「売主は瑕疵担保責任を負わない」旨の条項があります。

上記のような状況を総合して勘案する場合、次のどの対応が可能(現実的)なのでしょうか?

1)土地Bの現況を変更しようとする原因者である所有者BがA、Cの水道管移設費用を負担する義務が発生する。

2)上記の経緯を買主に説明する義務を怠った(と思われる)旧所有者Xが負担義務を負う。

3)Bの土地売買時に買主(B)に対する重要事項説明を怠った不動産仲介業者がA、Cの水道管移設費用を負担する義務を負う。

4)実際に現況の水道管を使用しているA及びCに移設、費用負担の義務が発生する。

5)Aの土地売買時に買主(私)に対する重要事項説明を怠った不動産仲介業者が(少なくとも土地Aの水道管移設に係る)費用負担の義務を負う。

6)その他

当然ながら、法律上は1)~6)のいずれかに当たる場合でも、実際は3者あるいは不動産仲介業者及び旧所有者等を交えて分担負担等の方法もあるかとは思いますが、原則論に則った場合、どのようになるのかを教えていただければ幸いです。

皆様のアドバイスをお待ちしております。よろしくお願いします。

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ken********さん

2012/11/2715:01:09

団塊世代の不動産問題解決コンサルタントです。r.

あなたの物件は、恐らく古くは一宅地であったのを分筆して、ABCの各土地にしたように読み取れます。

そして、中央の土地を経由して両側に分岐している水道管は、当時、便宜的に工事が行われたのでしょう。

そして、不動産業者が当地を仲介する際に、一般的に行われる、「売主からの聞き取り調査」と、「水道局保管の配管図」等の照らし合わせ(もせず?)から、隣地を経由している事実も知らずに、また疑念も持たずに取引をした結果と推測されます。

このような事実は珍しいことではなく、業者も「売買仲介」に不慣れだったのかも知れません。

ここで、「売買仲介」を中心にしているところは、全業者の内の一握りと言っても過言ではないかも知れません。

多くの業者さんは、「賃貸仲介」・「賃貸管理」が中心の状況です。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
さてそこで、あなたの対応を、数種類考えているようですが、それはともかく、3宅地(他の2宅地)がそれぞれ、前面の道路から直接水道管を引き込めば良いだけです。

水道局は、道路までの配管は行いますが、各戸への「引き込み管」は、各戸が独自負担です。

費用は、都心でも15万円近くかかりますが、それは全国一緒(?)なのかも知れません。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
そして、単独での配管と同時に、これまでの土中配管はつなぎ目を切断して使用を中止するだけです。

土中には「カラ」の配管のみが埋設されているだけのことです。

この埋設管をも引き出して、廃棄処分となれば、余分な費用がかかるかと思われますが、それはご自身の判断になります。

いずれにしても、関係者の「義務」・「損害」・「負担」などのことにこだわっても、コトを大きくするだけのことで、徒労に終わるように判断されます。

以上、多少でも参考になれば幸です。

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yuk********さん

2012/11/2722:05:18

Bは、AとCに水道管移設を要求する権利があります。

経緯はどうであれ、Bの財産に他人の水道管は入っていることにより、不自由が生じるからです。

ただしA、B、Cで承諾書を交わしていれば話は別ですが、経緯からすると承諾書自体存在しないと思われます。
また、仮に承諾書があったとしても所有者が変更している場合は、無効です。

水道管を移設する際の負担ですが、当事者同士の話し合いになります。

水道局に話し合いに立ち合ってもらったとしても、個人財産の話になりますので、水道局から負担割合を示すことはありません。

水道局で、こういった他人敷地内を経由した引き込み管移設のトラブルを何回も見ましたが、私の知る限り最後は4で落ち着きました。

mit********さん

2012/11/2709:34:11

自己の所有地に上水道管の導入は、自己負担が原則です。

一敷地に導入していたが分筆しそれぞれ別の所有者に転売されたミニ開発用地には良くある話です。
一般の話し合い解決では、市を入れた当事者で負担分割することが多い。
市を入れる理由は、ミニ開発時に数軒の受水があるのを導入1本で許可した責任を取らすことです。
それ以外の当事者が自己責任です。

元の売り主に責任転嫁したければ、鼻であしらわれるだろうがそれぞれの現所有者が個別にすればよい。

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