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アパートの経営について質問です。実家の父がアパートを建てようとしています。私...

yky********さん

2013/7/2613:31:16

アパートの経営について質問です。実家の父がアパートを建てようとしています。私は結婚していて別に暮らしています。実家は父70代後半、母70代前半、未婚の妹40代二人の家族構成です。父は自己

資金はあまりないので30年一括借り上げというプランを勧められているようなのですが費用が一億二千万円位かかるそうです。見積りしてもらった会社は旭化成と大東建託です。実家は都内でスカイツリーにも近い下町ですが駅から5分位の場所です。ハウスメーカーはどうにか契約をしたいようで父もその気になってきています。しかし母、妹達は大反対です。30年一括借り上げというのはどうなんでしょう?不動産の事はよくわからなくて不安なので質問しました。またこういう事を相談できる機関はありますか?

補足部屋数は8部屋ワンルームで家賃5~6万、そのうち12万位大家に入ると言われてるみたいです。

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ID非公開さん

2013/7/2616:35:39

これは非常に危険な投資といって間違いありません。
一括借り上げは、非常に問題の多い制度です。
しかも、大手の不動産屋の多くが推進していますのであきれます。
ほとんどの方が勘違いされていますが、最初の家賃が30年間保証される
わけではないのです。
30年一括借り上げとは、30年間借り上げますが、家賃は私たち業者が
勝手に決めますよ、という意味です。
当然、保証された家賃は、どんどん下がるのは当然です。
業者は10年間家賃を据え置くとなどいいますが、信用してはなりません。
家賃を固定できるのは、定期借家(10年など期間が決まっていて更新がない)で
賃料増減額請求権の排除の特約を結んだ場合だけです。
業者が、そのような自分に不利になる契約をするはずがありません。
業者は、この家賃保証契約をいつでも解除できますし、いつでも家賃を下げる
ことができます。
しかも合法的にです。
この投資で恐ろしいのは営業マンが、あたかも最初の家賃が30年間保証
されるように地主に思い込ませることです。

私は、業者がどういう手口で営業するか試してみました。

私 「最初の家賃が30年間保証されるわけではないでしょう?」

大○建託 「家賃はほとんど下がらないですよ。逆に上がるかもしれないですよ」

他の大手も同じような回答でした。
これでは、ほとんどの人は信じてしまうと思いました。
本当に悪質ですね。
考えてみてください。
新築のアパートと築20年のアパートがあるとします。
家賃が同じなら、あなたはどちらに住みますか?
20年の物件に住む人は一人もいないと思います。
20年のアパートは、家賃を大幅に下げるしかないのです。
その下落分を業者が補てんしてくれると思いますか?
そんな甘い業者は1社も存在しません。
30年なら、なおさらです。
家賃保証は、あまりにもトラブルが多いので、国は業者に警告しています。

1、家賃が変動することを契約書に書くこと。

2、家賃保証契約を解除するときには、半年前に大家に通告すること。


家賃保証の本質は又貸しです。
大家が業者に部屋を貸し、業者が一般住民に部屋を貸す仕組みです。
以前は家賃保証する業者の位置づけがあいまいでした。
しかし10年前の最高裁サブリース訴訟で決着しました。

この裁判では、ある業者が「家賃を保証するので、建築させてくれ」と大家にアプローチしました。
その業者は建築してしばらくして、「その家賃は高すぎるので下げてくれ」と大家に要求したのです。
大家も多額の借金をしていますので「話が違うじゃないか」となったのです。
結果は業者勝利です。
この裁判で家賃保証は普通借家法に当たると認定されました。
つまり家賃保証する業者は、そこに住んでいる住民と同じ権利を持つことを意味します。
そのため業者は、その家賃保証契約をいつでも解除できますし、いつでも家賃を下げる
ことができます。
一般住民と同じですから。
大家は、この判例をほとんど知りませんから悲惨な目にあうのです。
大家が契約して何年かすると、業者から家賃引き下げの要求が必ずあります。
その金額は最初の家賃よりかなり低いです。
最初の家賃が高いのは、高い建築費を取るための見せかけの家賃だからです。
そのような家賃は、すぐ下げられます。
大家も土地を担保に多額の借金をしますし、子供を保証人に
することも多いです。
そのため家賃の引き下げは非常に困ります。
しかし大家が、その金額を断ると家賃保証は終了です。
これが悪名高き家賃保証の実態です。
しかも、保証は無料ではなく高い保証料を取られます。
また業者は定期的な補修を義務づけますが、その料金はかなり
高いです。
補修は、家賃保証する業者が選定する業者しかできません。
料金が高いのは、業者が補修業者から高いリベートを取るからです。
以上から、アパート建築業者だけが利益を上げるシステムなのですよ。
あなたのアパート経営が成り立つかどうかは知ったことではないのです。

あなたの幸せのためにもやめた方がよいと思います。

質問した人からのコメント

2013/8/1 11:48:37

詳しく教えて頂きありがとうございました!やはり危険ですね。父に何度も営業マンが訪ねてきていたようですが母も妹も断固として反対しているので絶対に契約しないようにします!

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kgw********さん

2013/7/2715:20:40

最初の10年間は12万円儲かったとしても、11年以降は借り上げ賃料の見直しが入り赤字になる可能性が大きいと思います。借金だけが残り、抵当に入った土地や建物を失ってもいいんでしょうか。営業マンが言うのを信用してはいけません。彼らは大金の為に注文を取るのに必死ですからねえ。リスクの話は契約書を熟読して下さい。30年一括借り上げというプランのリスクはオーナーだけが背負うようになっているんですよ。契約書を見直して損しないように変えてもらえば大丈夫ですが、出来ないのなら絶対止めたほうが良いですよ。

dam********さん

2013/7/2617:09:32

高齢ですから、結局、その経営はあなたと妹さんが引き継ぐわけです。
アパート経営などしたくないと強く言えばよいと思います。
相続になったら、相続税を払うために処分するのが一番です。
ただし、親はまだ土地に執着しますから、大丈夫、借金してでも
土地は維持していくからとか言いましょう。

アバター

ID非公開さん

編集あり2013/7/2614:49:09

他の方もおっしゃる通り、立地条件はいいので賃貸経営を検討されてもいいと思いますが、決して30年一括借り上げは「安心」ではありません。

まず「家賃の見直し」が必ずありますから、「借りあげるけど家賃は下げられる」可能性は大です。特に建物が古くなって競争力がなくなると確実に家賃を下げるように言われます。(募集家賃自体が下がります)
今は10年どころか5年ぐらいで家賃の値崩れをおこす物件もあります。

ですから新築時にできるだけ高い家賃で貸し利益を出しておかないと、築年数が経てばたつほど「空室リスク」「家賃下落リスク」「修繕費の増加」と言うマイナス要因ばかりが増えて収益を圧迫してきます。

ですが当初の設定が家賃6万で8室、合計年間576万円。建築費が(おそらく土地はお持ちでしょうから建物だけで)1億2千万円だとしたら収益率は4.8%。いくら一括借り上げで管理会社にさっぴかれているとしても、5%以下ではお話にならないと思うのですが。うちもアパート経営をしていますがそんな利益率ならさっさと断ります。

実際に大家に入る現金は月に12万ですか?年間144万円?固定資産税などの経費も引いた後の金額でしょうか。でも1億以上のリスクを背負うにしては利益が少ないと思うのですが。
それぐらいの手取りでは家賃が下がったり修繕費が発生するようになると赤字になりますよ。
建築費がその半分ぐらいならまだしも・・・・。

なお大○と旭○成では高いけど旭の方が信頼ができます。
大○は全部が全部とは言わないけどとんでもない場所にトンデモ設計をして建てたら あとは知らない、空室が出ても家賃下げりゃいいんじゃない?それとも大規模メンテする?うちで。・・・・と言う物件も結構見るなぁ。

追加
収支のシミュレーションの「金利」は固定でしょうか変動でしょうか。
事業用ローンの金利でも今はかなり低くなっていますが、もし変動で1%前後と言うのなら今後「金利が上がる可能性が大きい」と考えた方がよさそうです。2%~3%になると手取りがゼロ近くになるならその投資はダメです。

minatoさん

2013/7/2614:29:45

大家、管理会社をしている者です。

ぶっちゃけ・・・この業界でしたら、上記の会社は問題外です・・・。
レオパレス、大東建託は新築の家賃設定はとてもいいです。
はじめはいいんです、はじめは。借り上げ率も高く多く入ってくるので得してると思いガチなんです。
ですが数年たつと借り上げにもかかわらず家賃設定が強制的に下げられ、無理にでも入居者を入れようとするので最後には借金返金ができなくなったとよくきく話です。
会社じたいは問題ありません。ですが、先を見越して孫の代まで残したいとおっしゃるのでしたら下記の会社をおすすめします。

賃貸経営でしたら全て管理会社を入れてやるべきだと思います。
30年借り上げは素人さんには特におすすめです。
借り上げというのはざっくり説明すると、
まず自分がお金を出してマンションを建てます。
管理や入居者を入れるのは借り上げした会社。
このときにかかる手数料、敷金、家賃がいくら入ろうが、この管理会社が全てとります。
そして部屋数の何%を毎月必ず自分に入れてもらう、というシステムです。
逆に入居者が入っていなくても(空き室で家賃が入ってない月でも)決まった金額が入ります。
いえば、普通の会社でいただける基本給料と同じようなもので、決まった額が入るということですね。
管理の仕方もわからなくて空き室が多くなると精神的にも辛いですのでw
借金をしないであるだけのお金でしたら固定資産税だけ心配してればいいですけど。

ですが1億2千万円も支払うなら、私も積水ハウスさんのほうがいいと思います。
積水は今、分譲型賃貸マンションなる「シャーメゾン」という名のマンションを出しています。
このシャーメゾンとは、マンションのブランドのようなものです。
上記の会社の名前ブランドマンションとは比べ物になりません・・・。
築年数がたっても売ろうと思えばそれ相当の値段がつきますし、まず隣接しない隣人部屋構造(隣の部屋同士が隣接しないように工夫された構造)が可能な限りデイザインしてもらえますので、騒音トラブルの問題も安心です。
何より、営業マン(担当者)が1人です。
うちは積水ハウスと大和ハウスで合い見積もりしましたが、金額は断然積水のほうが高くて借り上げ率も少なく迷いましたが、大和ハウスは安いのは安いんですが特に見栄えのする構造でもなく、自分だったら好んで入りたいという部屋の内容ではありませんでした。いわゆるふつーすぎる構造でしたw
何より、専務が見積もり時に話合いしたところ、大和ハウスは営業マンが3人で囲んで「今契約してもらえたらここまで安くします!構造もこの値段のままでシャーメゾン構造にします」といってこられました・・・。
それってパクってるやん・・・と思いましたが、素人だったら安くていい構造にされたでしょうね。私でも揺らぎました。
ですが専務はこの囲み営業が大嫌いで、怒ってしまい、断りましたw
積水さんは担当者の方が1人で話もひとつで済むし、何より要望があって電話してもすぐ話が通るところです。
3人いたら誰に電話したらいいかもわからないし、変わりに話を通しても3人中1人がきいてなかったとかもうたらい回しにされました。

ただ積水さんの契約は少し損と思うところもあります。
借り上げ分は全て持っていくくせに、修繕費は全部オーナー(自分)持ちです・・・。
他はわかりませんが。

只今、積水ハウスでのマンションを建築中で9月完成ですが、すでに問い合わせがあるようです。
最近では分譲型賃貸マンションとして名も通ってきており、「シャーメゾン」と検索してからマンションを探すような人もいらっしゃるようです。
普通のマンションを建てるのでしたら会社はどこでもいいと思います。
ですが安く済むというのは材料じたいにこだわりがなく、その部分を削るしかありませんので、それなりのものしか建ちません。
レオパレスなどは安く建てられます。壁が激薄で隣のおならの音まできこえるとかなんとか・・・。<レオパレス、口コミ などで検索してみて下さい
人件費や日数に応じた車は削れませんが、削った部分が材料ならば高いのよりはもろいということは覚えておいてください。
絶対にいつか修繕はしなければなりません。だいたい大きな修繕は25~30年後。
そのときに通用する部屋マンションか、狭くて単身用部屋をリフォームしやすくできるか、じっくり考えてから決めてくださいね。

お役に立てるかわかりませんが、決してどこかの会社の回し者ではありませんのでw

sta********さん

2013/7/2614:27:24

大東はお勧めしません
30年一括借り上げといいますが、30年同じ金額で借り上げてくれる保証はしてくれてますか?
見直しもあるはずです
立地はいいようですが、億単位の資金とは大変なことです
冷静になって少し、時間を空けてみるのもいいと思います
元不動産営業部長

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