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不動産(土地&家屋)売却について質問です。

gon********さん

2013/9/1018:05:17

不動産(土地&家屋)売却について質問です。

82歳の母親が癌の告知を受け、手術&入院となりました。(父は他界)年齢的に最悪、亡くなる可能性が高いです。

質問ですが、母親はまだ認知症では無いので、生前中(入院中)に実家の売却か、亡くなって遺産相続後(一人息子)、私名義で売却するか、双方、どちらが良いのか悩んでいます。

確定申告時、生きている間に売却すれば、母親は年金受給者なので、不動産売却に発生する所得税の納付義務だけと思われますが、私の名義で売却すると税金が高くなると思いますが、この認識は間違っていますか?
(何か、老人の一人暮らしで年金受給のみの税金等の待遇処置がありますか?)

築40年以上、34㎡の木造住宅(長屋)なので、評、価額を見ても恐らく税金類(贈与税、土地取得&売却税等)は微々たる金額だと思われますが、各関係の申請手続きの労力や支払う税金の金額を考え、どちらが最善でしょうか?

不動産売却は初めてで、無知な私ですが、何か助言等ございましたら、宜しくお願い致します。

補足dstyigreyさん、こちらの質問の文面だけでは、そう捉われても仕方ないですが、母親と話した結果、売却するとの依頼を受けました。他人から見たら親不孝な下衆な質問、悩みかもしれませんが、家庭内(身内)で相談後、決めた事です。元気になれば、私たち家族と一緒に暮らすつもりです。

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ken********さん

2013/9/1113:25:30

団塊世代の不動産問題コンサルタントです。g(以下、敬称略)

あなたのお話で、「所感」とも思えるものが浮かびましたので、少しお話します。

先ず、「補足」にあるような、心情的な概念はここでは別にして、極めて現実的な対処としての観点からのものにします。

文面から推すのみですが、「(まだ)認知症ではなく・・・」とありますが、この<まだ>を注視すると、その可能性を感じる状態でもあるのかな、とも考えられるのです。

そこで一点、仮に<認知症>と医師が認定しますと、本人は正常な法律行為は
不可、になります。

その場合は、母親に<成年後見人>とする存在が必要になりますが、これは法律の分野ですので、これ以上は控えます。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
さてそこで、今、母の病気なども含めて、あなたや周囲の方々は、恐らく心境的にもバタバタしているのではないかと推測されるのです。

そのような状態を呈している最中に、物件売却とする、極めて大きな<事業>とも
言える行為を進めるのは、ハタからは疑問に思うのです。

なぜなら、仮に、売りに出して案内希望者が出たとしましょう。

同時に平行して、母親の病気の件で手が離せなかったとでもしたら、落ち着いて住戸の室内の立会などはできるでしょうか。

恐らく、一般的には、<それどころでではない>とイライラするのがオチではないかと思われるのです。

まして、思いがけず早く、認知症発症などであれば、大きく大切なことが二つも重なって・・・となりませんか。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
そこで今は、感傷的な心情は別にしても、住宅はそのままにしておいて、
母親に全精力をかける時期に思うのですが・・・

●ここで、物件のお話をしますが、あなたの文面中、(長屋)となっていますが、率直に言うと、売却には極めて厳しいです。

<長屋>とするのは、恐らく、登記簿上は<連棟式住宅>とされていて、数戸の住宅が一棟の建築として為されているものではありませんか。

そこでなぜ、売却困難か、ですが、買主が出ても住宅ローンは対象にならず、現金
買いでしか買えないからです。

その理由は、各住戸が<単独>では建て替えが不可、だからです。

従って、売却に出してからも、契約成立までは時間がかかるように予見されるのです。

●するとあなたは、買えない客の案内のために、立会で時間を取られる、と言うことになるでしょう。

最後に、仮に<故人>になれば、後見人など不要で、相続のみですので、改めてじっくり考えたらどうでしょう。

以上、参考になれば幸です。
---------------
★なお、よければ私が作成した<知恵ノート>を参照してみて下さい。参考になる項目もあります。(上記公開ID<kenanami3150>を開けば表示されます)

★また、更なる質問があれば、「回答リクエスト」でもお受けします。
(上記公開ID<kenanami3150>から入り→左側「回答リクエスト」で可能です)

質問した人からのコメント

2013/9/13 11:45:04

kenanami3150さん、有難うございます。【住宅はそのままにしておいて、 母親に全精力をかける時期】その通りでした。今回の件以外に色々な問題が有りまして、冷静に考える事や最優先順位を誤っていました。また、アドバイス頂く事があると思いますので宜しくおねがいします。本当に感謝しております。他の回答者様にも、こちらで大変恐縮ですが、お礼申し上げます。

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ku_********さん

2013/9/1020:21:11

母が売った方が若干税金は少なくなりますが・・・。どちらにしろ、あなたが売却について母に代わり行動するわけですから、労力は変わらないと思いますよ。

ですが、長屋だと売れにくいと思うので、リフォームして賃貸にした方がお得な場合もあります。

dst********さん

2013/9/1018:46:26

相続税は、法定相続人一人当たり「6000万円まで無税」です。それを超えた分に掛かってきます。
不動産の価値や預貯金が分からないので、どっちが得かは分かりません。
ただ、お母様にすれば、亡きお父様と作り上げて来た歴史のある自宅が生きてる内に無くなると言うのはどう思うでしょうね?
あなたはお金の事ばかり心配してますが、お母様にすれば帰る家が無くなると言うのは耐え難い物があるのではと思いますが。

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