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実父が相続税対策で大東建託のアパートを検討。考え直して欲しいのですが…

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ID非公開さん

2013/9/1911:18:11

実父が相続税対策で大東建託のアパートを検討。考え直して欲しいのですが…

実父(73歳)が今年の春、大東建託のアパートを
30年一括借り上げ、建築費5000万円(銀行から借り入れ)で建てました。
(フルパッケージプランです)

当初は2棟を1億借り入れて建築する予定でしたが
私が反対した事もあり1棟になりました。
私も相続税対策で、いざという時は
アパートとその下の土地の担保を手放す事を条件に
1棟なら…と保証人となり実印を押しました。

ところが最近になりもう1棟建てると言い出しました。
相続税対策なのと、残った土地に古い家屋(井戸やお稲荷さんも)があり、
シロアリの被害が深刻で早急に何とかしないといけないと言っています。
大東建託はその古い家屋の解体も込みでやってくれるので
父はそれを考えての事らしいです。

昔からの田舎の地主のため、世間体があり、土地を売るつもりはないそうです…。

アパートと下の土地を担保にするらしいのですが、
返済が滞った時に、本当にそれを手放すだけで大丈夫なのでしょうか?
父に聞いても「先の事はわからない」と…。

30年一括借り上げには懐疑的なので、土地を手放す覚悟ではおります。

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ベストアンサーに選ばれた回答

pan********さん

2013/9/1912:07:57

土地、建物を手放すだけで大丈夫か…ですが
結論からいうと、わからない、です。
5000万借り入れて抵当権を設定され、返済が滞ると土地建物を売却して返済…となるわけですが、売却価格が債務より下回る場合は足りない分は別の土地を売るなり、預金を崩すなりお金の都合をつけないといけないでしょう。
お金の都合がつかない場合は極端な話、破産ですよね。
何年後に返済が滞るのかによっても残債が変わるし、景気によっても土地の評価も変わります。
なので、売却してチャラになるかもしれないし、売却しても足りないかは今の時点では分からないです。

今の時点で土地の価格だけで1億はあるけど、借り入れは5000万…というなら、よっぽどの事がなければ売って足りない事はないでしょうけど…。

まずは、今の土地の評価(市場価格)を調べてみてはどうでしょうか?
不動産屋に無料査定してもらったりしてみては?
不動産屋に相談するのが嫌なら路線価、公示地価などはネットでも調べられます。
路線価は市場価格より低い場合が多いですが(うちの地域では)参考にはなると思います。
まずはある程度、土地価格を把握しておかれては?

因みに、大東建託はかなり無理な家賃設定をしている場合があります。
ペットOKや、やたらと不必要な設備が付いている場合は、無理矢理家賃を上げている可能性があります。
ご自身でも賃貸サイトなどで近隣類似物件の相場を調べてみてはいかがでしょう?

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質問した人からのコメント

2013/9/26 10:04:24

皆様、親身になってのアドバイスありがとうございました!
どの方のご意見も参考になり、ベストアンサー迷いました。
やはり、大東建託については懐疑的に思われている方が多数のため、
父にもう一度検討し直すように説得してみます。
本当にありがとうございました!

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fgf********さん

2013/9/2302:47:42

個人で不動産投資をしている者です。

大東建宅でアパートを建てるのは、お勧めしません。

大東建宅の場合、恐らく当初の保証賃料は10年で、その後は
5年ごとの見直しとなっているのが通常ではないかと思います。

相当賃貸需要の高い土地ならまだしも、入居状況が悪ければ、
築後10年、乃至は15年程度で保証賃料と借入金の返済額が
逆転し、土地とアパートを手放すことになる可能性が高いかと
思います。

業者側は、相続対策という営業トークで仕掛けてきますが、
そもそも相続対策といった近視眼的視点で不動産投資を
始めるべきではなく、出口戦略まで見据えたうえで、
最終的に幾らの利益が自分の手許に残るのかを見極めて
行うのが投資です。これを見極めずにやるのは、単なる
バクチです。そもそも、建築費の高い大東建宅でアパートを
建てた時点で、支払った建築費と実際の物件価値(売却
可能な市場価格)との間には3割程度のギャップができて
しまいますので、その時点でその3割はどぶに捨てたも
同じことで、相続対策もなにもありません。

再考されることをお勧めします。

kgw********さん

2013/9/2018:03:13

「先の事はわからない」のは事実ですが、30年一括借り上げは、見直しが10年後に入る契約になっている筈です。11年目からは赤字経営になり、20年後は土地を手放すどころか他の抵当まで取られる可能性もあります。営業マンの口車に乗ってしまうのは、危険極まりないとも言えますから、専門家の知恵も借りないと、財産を全てなくす可能性もあるという事もあるんですよ・・・。

a4_********さん

2013/9/1913:01:19

大東建託にしても、レオパレス21にしてもいいことはありません。
彼らの建築費の見積もりを、そのまま工務店に持ち込んで下さい。相場の1.5倍強の建築費となっているでしょう。

レオパレス21は会社が甘いのでまだ少し救いがあるのですが、大東建託はえげつない会社のために全てやられてしまうでしょう。株価がそれを反映しています。

sen********さん

2013/9/1912:42:10

大東建託の30年一括借り上げのアパート経営はトラブル出まくりのようです。もう契約してしまった分は仕方ないにしてもこれ以上は阻止たほうがいいです。この知恵袋でも被害者の質問が多数です。

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1110949767...

詳細はわかりませんが30年一括といっても実際は契約上10年後に契約見直しができることになっていて、それ以降は大幅な収入減になるようです。
ローン>家賃収入
下手したら大事な土地も手放すことになりかねませんよ。

hir********さん

2013/9/1912:07:32

借入については銀行との兼ね合いなので、そちらがどう言うかです。一応、ノンリコースローンによる不動産投資と言うものを扱っているところもあり、これなら何かあったときに、目的の不動産を手放すことで債務の全額を消滅させるという、結構強気な商品になっています。

また、普通の形で借入を行ったときは、、、、、何ともいえませんそのときの相場とかいろいろありまして、債務の残高より低い金額でしか不動産を処分できなかったときは、残念ながら残った借金を返しつづける苦しい生活が待っています。

ついでに、アパートをいうものはそれほど元気でいられる寿命の長いものではないです。10〜15年ほどしたら中の設備やら外壁、屋上等の中〜大規模修繕で固まったお金が出て行きます。これらも考えないといけないですし、30年一括借上げでも、その間の賃料がずっと同じと言う契約ではないはずです。気をつけましょう。

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