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抵当権と賃借権について質問です

ter********さん

2014/2/920:26:36

抵当権と賃借権について質問です

問題
抵当権の設定登記がされた建物を賃借した者は、賃借権の登記をしなくても、賃借権を設定する前に登記をした抵当権を有する全ての者の同意を得ることができれば、その建物が競売されても、当該賃借権は買受人に引き取られ、存続する
解答


質問
なぜ同意を得るだけで大丈夫なのですか?同意したかどうかは競売で購入した第三者にはわかりませんよね。そうすると、そこに人が住んでいないと信じて買った第三者が不利益を受けてしまいませんか。

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ベストアンサーに選ばれた回答

tar********さん

2014/2/1322:26:10

これについては、民法387条に規定されているから、ということになります。
ただ、何故そのような規定があるのか、となれば確かに質問者様のような疑問があるのも当然だと思います。でも、競落者は賃借人よりも後に登場する人物であり、また、抵当権を設定したときにはまだ競売が実行されるか定かではありません。また、競売にかけられとき、競売対象がは土地なら一目見れば建物が建っているかわかるし、対象が建物だとしても競売人は建物の状態を見ていくらまで出すかを決めるもので、人が住んでいるかどうかは価格にかなり影響しますので普通は競落者は人が住んでいるかを確認するはずです。つまり、賃借権が付いている不動産かどうかの確認は競落しようとする者の責任と考えられたのではないでしょうか。そして、未だ登場するかどうか分からない人物の保護よりも、抵当権者の合意がある賃借の対抗力を認めて、競売による不利益から賃借人を保護すること、またこのような事例を広く認めることで不動産賃借が容易くなることからの経済的効果を優先した方が理にかなう、と立法者が考えたのではないかと思います。

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nek********さん

編集あり2014/2/1501:16:42

手元に六法をお持ちなら、民法387条をよく読んでみてください。

抵当権の設定登記の後に、設定された賃借権を抵当権者に対抗するための要件は次の通りです。

1.賃借権設定について登記されていること。
借地借家法上の対抗要件を備えているだけでは足りません。
2.賃借権設定登記前に登記された抵当権を有するすべての者の同意があること。
3.抵当権者の同意について登記があること。
4.その抵当権を目的とする権利を有する者その他抵当権者の同意によって不利益を受けるべき者の承諾があること。

つまり、賃借権者が賃借権より前に設定登記がなされた抵当権の抵当権者に対抗するには、賃借権の登記がなされていることと、抵当権者の同意の登記が必要です。
抵当権者の同意だけでは足りません。

以上の要件が満たされれば、抵当権が実行(競売)されても、賃借権を対抗できます。つまり、買受人が賃借権を引き受けることになります。要するに買受人が、賃貸人となります。買受人は家賃収入を得ることができるわけです。

※登記簿は公開されているので、誰でも閲覧することができます。登記簿を見れば、賃借権設定登記があることと、抵当権者の同意の登記があることがわかりますね。

※実際には賃借権設定登記がなされることは稀です。また、賃借権は債権なので、賃貸人が設定登記に協力してくれなくても、賃借人は賃貸人に対して登記請求権がありません。また、抵当権者が、賃借権の対抗に関して同意をするとは考えられません。そう考えると民法387条は現実にはあまり使いどころがないような気がしますね。

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