友人がレオパレス21でアパート経営をしようとしています。長文すいません。 今空いている土地を運用したいらしく、レオパレス21がアパート経営の話をもってきて いるのですが、オイシイ話すぎて心配です。

友人がレオパレス21でアパート経営をしようとしています。長文すいません。 今空いている土地を運用したいらしく、レオパレス21がアパート経営の話をもってきて いるのですが、オイシイ話すぎて心配です。 レオパレスの話は 『30年一括借り上げ、月15万円。年間180万円・30年で5400万円。 30年後土地建物はそのまま返却。返却後の建物の解体代500万くらいはこちらもち。 税金等も管理してもらえる。アパートが空いていてもいなくても15万円は保証』 しかし、アパートを建築する際に本人名義で1億2千万円の借金をしなくてはいけません。 その土地を抵当にするので、仮にレオパレス21が倒産した場合は借金はなくなりますが、 土地もなくなります。倒産なんて、そんなことは絶対ないといっています。 ちなみに300坪で税金は年35万位らしいです。 今売ると4000万くらいです。30年後に5400万円と土地が返ってくるんです。 オイシクないですか? それともアパート経営とはそういうものなんでしょうか?無知で申しわけありません。 あとレオパレスは大丈夫な会社なのでしょうか?借金する金額が金額なので本当に心配です。 今レオパレスでアパート経営してみえる方、またその分野に詳しい方の意見伺えたら助かります。 宜しくご回答お願いいたします。

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ベストアンサー

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某大手の似たような営業をしていたものです。 システム的には何の問題もありません。 見積もりというか試算表みたいのを提示されたかと思います。 しかしそれはあくまでも試算であって、将来を約束するものではありません。 建築費の1億2千万円はおそらく銀行から借りることになると思いますが、金利は現在の調子でいくとあがっていくことでしょう。 ちょっとごっちゃになっているところもあると思いますのでわたしの想定で話を進めます。 30年一括借り上げで月15万円の利益(1億2千万円の返済をしつつ・・・)であると思われます。 しかしもう一度シュミレーションを見直してみてください。金利はどうなっていますか? 30年間の固定金利ですか? 変動金利での計算だと思います。 1%あがると月の返済額で7万円上昇します。 すると利益の15万円は8万円に減ってしまうじゃないですか? さらに金利があがると・・・・。 その他に上記の方々が仰っているとおり、シュミレーションにはある程度の想定をして支出の欄もあるかと思います。 そのほかの突発的な支出には月15万円の利益から払うんですよ? まぁ、他に土地の使い道がなければ悪くはないと思いますが・・・・。 シュミレーション上での利回りが7~10%出ていれば検討の余地もあると思います。 一概にマイナス面ばかりではないと思いますのでよく考えてみてください^^ 良い選択をされることを祈っております。

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ThanksImg質問者からのお礼コメント

みなさんの回答大変参考になりました。BA皆さんにつけたいところでした。 先の長い話なので、友人にこのことを伝え慎重に考えたいと思います。 本当にありがとうございました。

お礼日時:2007/7/30 13:34

その他の回答(6件)

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レオパレスのガス配管工事を行っている者です。(その他大手ハウスメーカーも数社行っております) ガスの工事は建物の基礎工事の段階から竣工(完成)までの間ずっと関わりますので、おのずと施工方法や材料、大工さんをはじめとした職人達の技量・レベルまですべてをまの当たりにする事になります。 ハッキリ言ってしまいます。竣工のままの状態では20年もたないでしょう。 10年単位でかなり大掛かりな手直しが間違いなく必要になります。 一括借り上げに関しても、契約の中でレオパレスが必要とする修繕等をオーナーが行う上での30年借り上げ継続になっているはずです。 100万やそこらのレベルではありませんよ。 我々職人達の雑談の中でよく話題になる事をお知らせしますね。 今現在でも、すでに少子高齢化の影響で日本の住宅数は、世帯数を大幅に上回っています。空き家(空き部屋)率も30%を優に超えていると言われています。 ましてやレオパレスのようなワンルームに入居する世代はこれから更に加速をして減少していきます。 それでもマンションやアパートが建設され続けていて入居率も良いのは、賃貸の場合新築から3年から5年も入居すれば、設備の良く、へたをすれば家賃も安い新しい所へ引っ越す人が多いからです。 アパート等へ入居する人が増えているわけではありません。加速をして減っているのです。 この流れを冷静に考えれば、現在存在するハウスメーカー(建築会社)の数がそのまま残ることはあり得ませんね。こちらも加速して淘汰されていく事は間違いありません。 ワンルーム主体の会社はイの一番に淘汰の洗礼を受けることになるでしょう。高齢者の一人暮らしに対応した住宅を作っていくのであれば話は別ですが・・・。 借金などのお金の話は他のみなさんが詳しく説明されていますので省きますが、いままでたくさんのアパート経営者の方から聞いた話から、はっきりと言えることがひとつあります。 アパート経営に利潤(利益)を求めるのであれば、現金で建てるしかありません。 金額は別にして、借金をした場合は絶対に利益は出ません。 これだけは間違いありません。建築会社はボランティアではありませんからね。

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レオパレスは今伸びていますね。 単に空いていて、今後も使う予定も無く雑草伸び放題の土地であれば、定期借地で面倒な人に貸すよりは レオパレスという選択もあるかもしれません・・・。 レオパレスが儲かるのは、既に建っているアパートを一括借り上げすると言う形だから、維持費がかからないんですよ。 維持費は大家さんに払う借り上げの家賃だけ。入居率上げて人が常に居るようにすれば、 会社は維持費を下げることができますから儲かります。 大家は、土地と建物をレオパレスに提供して、部屋代として毎月定額のお金をもらうわけですよ。 ただ問題は、建物だと思います。 アパート経営の場合、なかなか戸建注文住宅同等の建物は使いません。 玄関ドアにしても戸建だと30万くらいしますが、アパート用というのがあり、そういうドアは10万程度。 (決して安物だとか、悪いものということではありません。あくまで多くの人が繰り返し使うものですから、戸建とはまた仕様の違いもあります) そうやって初期投資を下げ、部屋を常に満室に保ち、利益を上げていくわけです。 アパートを建築するのに1億2千万といいましたよね。 月15万なら、ワンルーム程度で4室程度でしょうか?もう少し多くても6室?軽量鉄骨造りであったとしても高すぎる気がします。 しかも建設するのはレオパレスでしょ、会社仕様の建材を使いますからね。 そこでもかなり儲けていると思います。1度建築中のレオパレスを見ていましたが・・・。ふ~んと言うカンジでした。 全国に何軒も建っているわけですから、同じ建材を使って大量発注できるのに、高い。 ところが建てた家も、果たしてどれだけ耐久年数があるかどうか。 また、私はレオパレスが原状回復や設備維持はどうするのかわからないんです。 例えばフローリングや壁紙、人が住めばやはり汚れますし、定期的な交換も必要です。 給湯器やエアコンの設備、30年も住めば配管などの清掃や点検、交換もあります。 これは大家、レオパレスどっちがやるのか。 原状回復は大家の一番の悩みです。 4室程度のアパートだって、15年くらいしたら外壁清掃(若しくは塗り替え)その他の点検で、300万以上使いますよ。 風呂釜やエアコンの交換など、そこまで全部レオパレスがやってくれればそれはそれ、なのかもしれませんが、 アパート経営の全く分からない方が、上手い話に乗ってしまうのもどうか? 潰れるかどうかというのは、投資と言う意味で考えれば最低限考えなければならないリスクだと思います。 まあ考えようですが、今一括借り上げはどこでもやっていますから、資産があるなら自分で安くアパートを建てて 大東建託とか、そのほかのホームメーカー系などの会社など、そういうところに借り上げを頼む、という手もあるかもしれません。 借り上げは何も、レオパレスしかないわけではありません。 いろいろな会社に見積りを取って、条件をつき合わせてお考えになることをお勧めします。

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1億2千万って本人が金利いくらでどこから借りるの? でもってどのように返済するの? 月々の収入と返済額を比べてみた? あと月15万の収入ってのは、空室だらけでも補償してもらえるの? 不動産会社とかへの広告代は誰が出してくれるの? 部屋の維持管理費用は誰が見てくれるの? せめて、この辺だけでも確認してからオイシイかどうか判断したらいいんじゃない? コンビニ、赤帽なんかもそうだけど、フランチャイズってのは、 ・ウマイ話をもちかけて、借金させてフランチャイズにする →話のとおりではなかったけど、後の祭りで借金返済のために文句をいいながらひぃこら働く →借金返済のために働いているようなモンで、毎日食べていくのが精一杯 って人がホント多いからね。 コンビニとか赤帽のように客が増えれば収入が増えるって仕事ならともかく、収入の上限が決まっているレオパレスなんて超キケンに思えるんだけど。

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まず借り上げシステムとは アパートの全室をレオ21が30年借り、運営すると言うシステムです この場合ですと部屋はセカンドリーズ(借りたものをまた貸す)といい、通常と違い ●不動産を通さないで部屋を借りれる(ネット上で検索・契約できる) ●空き室があってもシステム上、全室借りられた状態なのでオーナーは損はしない ●運営は30年間レオ21がやるので入居者等の心配をしなくていい といったメリットがあります よってレオ21も会社のシステム上全室30年間借りると契約しているので 会社が倒産しない限り金銭の保証は確かです よって下手なフランチャイズの建物を建てるよりはまだましだと思います 問題は会社の倒産ですよね?これは今の段階ではレオ21はアパート・マンション業界NO1なので 現段階では確かに大丈夫です。しかし、 他の不動産も住宅メーカーと契約して同じようなステムを最近とるようになってきているので 30年後も安定経営をしているかは判断は難しいですね・・・ (現段階ではおそらく大丈夫だと思いますが・・・) 私が知っているのはココまでですが、よかったら 30年後の契約を詳しく聞いといた方がいいと思いますよ? 例えば契約を続ける場合建物はどうするのかとか その辺でボロが出るのであれば避けた方がいいかもしれません

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どういう話か見えてきません。 毎月15万もらってなおかつ30年後の土地返却時に5400万円もらえるのですか? それでも30年後の返却時に、月々の累積5400万円+土地4000万相当+5400万円=1億4800万円ですよね。 借金1億2000万円+金利+解体費500万ならマイナスになると思いますがどの変がおいしいのでしょう? 土地が30年後に値上がりしていれば少しは儲けでしょうが下がっていたら大損ではないですか? 月々に15万もらえるだけで30年後は土地が帰ってくるだけなら相当減るんですけど、それとも土地を抵当にする借金というのはレオパレスが払うってことですか? 借金についてよく話を聞かないといけないと思います。 4000万の土地に1億2000万も本当に貸してくれるんですか? 土地を担保の融資ってしたことないですが担保の4倍も借りられるものでしょうか?