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マンションの売却について。

kami_kami_nさん

2014/12/2416:40:25

マンションの売却について。

土地が借地権の分譲マンションを売却する場合、所有権分譲マンションと比べてどの程度値が下がるのでしょうか?

よろしくお願いします。

補足すいません、説明が足りませんでした。

その土地はお寺が所有している為、売却の心配は無いと説明されました。
50年後でも更新があると説明をされましたが、実際はどうなのでしょうか?

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yc_nagashimaさん

2014/12/2416:49:06

ザックリ言って2割程度下がります。ただしこれは「旧法借地権」の場合です。定期借地権の場合まだ歴史が浅く、相場が確立していませんし取引も極端に少ないため、不動産業者さんに聞いても明快な答えはないと思います。現在は個別に不動産鑑定士を入れるなどして評価してもらうしかないかもしれません。

例えば50年の定期借地権の場合には、1年に2パーセントづつ価値が減少していく事にはなりますが、実際の取引でそのような評価をして、実際に書いてが現れるかは不明なのです。

お答えになりましたでしょうか?

  • 質問者

    kami_kami_nさん

    2014/12/2416:54:24

    早速のご連絡ありがとうございます!

    おっしゃる通り、50年の定期借地権です。
    1年に2パーセントなら早め早めに動いた方が良さそうですね。

    ありがとうございました。

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長嶋 修

不動産コンサルタント

不動産コンサルタント第一人者として業界啓発や政策提言も行う

不動産コンサルタント ・株式会社さくら事務所 創業者 代表取締役会長 ・株式会社 しあわせな家 取締役 ・不動産投資家倶楽部 『EXCEED-X(エクシード エックス)』 主宰 ・日本ホームインスペクターズ協会 理事長 ・一般社団法人住宅履歴情報蓄積・活用...

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b4158a1bさん

2014/12/2422:21:41

定借マンションの勘所は、50年後に取壊更地返還なので、取壊準備金がどうなっているか、ということです。
億単位の取壊し費用となるので、50戸あれば1戸あたり400万ぐらいかかるんじゃないか、と。一方で地価の安いところでは、土地持分価格が一戸当たり400万ぐらいでしょうから、それが借地ということで半額となったとしても、▲200万に過ぎず、さらに土地賃貸料が管理費等に上乗せでくることを考えれば、なんにも得しないですね。さらに取壊し費用が十分でなければ各戸一時金が50年後に必要となり、条件によっては、こういうことを意識し始める築20年あたりから、ババ抜きが予想されますね。
定借マンションのパフォーマンスが出るのは、土地価格がとんでもなく高い場所に限定されると思います。マンションの価格構成比が、建物:土地で1:0.8とかね。普通多いのは3500万の新築だって、土地価格割合っていうのは、1割か2割ぐらいなもんですよ。
あなたのマンションがどういうものかわかりませんが、私の考えでは定借マンションは築後20年過ぎあたりから価格落ちが大きくなり、40年過ぎでほとんど価格は残らないどころか、ババ抜きに新たに参加してくれる購入者はいないのではないかと思います。つまり取壊し費用の準備が決して十分でなかろうから、負債マンションになる可能性があります。
何分、一つのマンション形態としての市場価格構成ができていないジャンルですから、「相場」の形成もないでしょうね。定率的な減価が起こる、のではなく、かなり市場が暴力的になると予測します。老朽マンションもなかなか建て替え合意ができないのに、定借の50年後に、全戸がびしっと取壊し費用を積み立て、足りなきゃ払うということができるのでしょうか?管理費さえ滞納が増えている時代に。
個人的には、築浅のうちに売却することをお勧めします。価格は「マーケットが定借の欠点をどう見るか」ということで、高い安いより、購入者を見つけるほうが先決。
定借に限らず、「ただでも要らない」というマンションが続出する可能性がありますから、マンションは怖くて買えないですよ。

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2014/12/2419:04:05

不動産会社に勤める者です。

エリアや築年数によっても違うでしょうが、築10年位で駅徒歩10分位のマンションでしたら1000万位は差が出るイメージがあります。ただ、おそらく質問者様が購入される時も周辺にある土地が所有権(一般的な敷地権)の分譲マンションよりもその位安く購入されているのではないでしょうか。

ただ何度も言うようにエリアによって不動産相場はかなり変わりますので、一度そのエリアのマンションに詳しい不動産会社に確認した方が良いでしょう。単純に相場が知りたいだけならネットの不動産一括査定サイトを利用するのが良いと思います。売却検討しているマンションの住所や専有面積等を入力すれば、そのエリアに強い不動産会社が複数選ばれ、査定額を提示してくれます。不動産の査定額は査定をする不動産会社によって差が出ますが、複数社に査定をしてもらうことで大体の相場が分かるはずです。
http://hudousannosusume.blog.so-net.ne.jp/

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