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賃貸の都市計画での立ち退きについて 質問させていただきます。 先日大家さん...

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ID非公開さん

2015/9/1618:33:51

賃貸の都市計画での立ち退きについて
質問させていただきます。

先日大家さんに用事があり電話をした際、
今年中に立ち退きについて通知が届くはずだと聞きました。

そこで気になった点

がありましたので
こういった経験のある方や
詳しい方にお話をお聞きしたいと思っております。

文章力がないもので、
詳しくは箇条書きで失礼します。

・都内、築25年ほどのアパート、家賃5万円

・敷金、礼金なし

・ちょうど1年前に引っ越してきた

・契約時、不動産仲介業者には都市計画でアパートを取り壊すため、3年程で立ち退きくことになると聞いていた

・立ち退きになるということで家賃は安くなっているらしい(本来の家賃は分からない)

・現在学生で卒業まではあと2年半、契約時から3年住めれば丁度いいと思い契約した

・都市計画は早まったりはしないだろう、早くても3年後、と仲介業者の方に勧められた。

・取り壊すため、大家さんのご厚意で退去時のクリーニング費用はなし

・独り暮らしでは家賃の支払い等、経済的に厳しいため、彼氏と2人で住んでいる

・ネコを1匹飼っている

・小型バイク1台、中型バイク1台、車1台を所有。

・年内に退去の通知が来るらしい。。。

賃貸の条件はこんなところですが、
お聞きしたいことは3点あります。

①3年後と聞いていた道路工事が早まるということはあるのか。
→私はなんとなく工事は遅れるイメージがあるので、早まるのかなあと思ってしまいます。
これについては答えようがないと思いますので、[一般的に考えて]で、大丈夫です。

②立ち退き料は貰えるのか、貰える場合は大家さんからなのか、都市?からなのか、相場はどれくらいなのか。
→素敵な大家さんですので、大家さんに請求するつもりはまったくありません。貰えるならラッキーだな、程度に考えています。

③年内に立ち退きの通知が来ると言うことは、通知が届いてから半年程度しか住めないのか。
→ネコ、バイク、車があるため、この条件を満たす次の物件を探すのが難しいかなと思っています。3年住めると安心していたところ、年内に通知が届くと聞いて焦っています。


3つのうちどれかだけでも構いません。
通知も何もされていない今から焦っても仕方ないですが、
あと半年しか住めなかったら家探しは?引越の費用は?駐車場は?ネコは?(笑)ととても焦っています。

長文、分かりにくい説明で、申し訳ありません。

宜しくお願い致します。

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ats********さん

2015/9/1620:32:34

①3年後と聞いていた道路工事が早まるということはあるのか。
A.あります。
確かに計画から遅れることの方が多いですけど、思ったより予算が付いた!というような理由で早まることもあります。


②立ち退き料は貰えるのか、貰える場合は大家さんからなのか、都市?からなのか、相場はどれくらいなのか。
A.公共事業の場合、普通は役所から補償されます。
事業主体がわかりませんが、都、区、市、あるいは公団や公社などです。

相場については、最後に書きます。


③年内に立ち退きの通知が来ると言うことは、通知が届いてから半年程度しか住めないのか。
A.現在の契約状況にもよりますが、3年の予定が早まったとしたのなら、引っ越すしかないでしょうね。

-----------------------
・都市計画は早まったりはしないだろう、早くても3年後、と仲介業者の方に勧められた。
→ご質問者様にこういったお気持ちはないでしょうけど、仲介業者さんを責められません。
業者も家主などからの又聞きでしょうし、役所もおおよその計画を話しているだけなので、それがズレても仕方ないところです。

・取り壊すため、大家さんのご厚意で退去時のクリーニング費用はなし
→確かに大抵の契約書には原状回復とか書かれていますが、契約時から3年で取り壊すと聞いていて、取り壊し間際に退去するなら、クリーニング費用なしは当たり前ですよね。

・小型バイク1台、中型バイク1台、車1台を所有。
→公共事業の移転補償であれば、車検証の住所変更や車庫証明を取り直す費用も補償されます。
-----------------------

公共事業の補償について、簡単に書かせていただきます。
(アパートなどの賃貸住宅の場合)

役所が建物所有者(家主)に連絡
→ 家主が補償調査に同意
→ 家主経由または役所から入居者に調査の連絡
→ 建物調査(お住まいの部屋の内部も写真を撮ったり、入居者の名前や入居人数などの調査)
→ 役所で計算(実際には委託を受けた補償コンサルタントが調査、作図、計算をやってます)
→ 補償金を家主に提示
→ 家主から同意が得られたら、役所が各入居者とも交渉
→ 入居者が契約し、順々に退去
→ 最終退去者を待って、家主が建物を取り壊す
大まかにこのような流れです。

計画、調査から、実際の移転まで数年くらいはかかります。


家主の「今年中に立ち退きについて通知が届くはずだ」は何を意味するのかわかりませんね。
もしかしたら、”建物調査の実施の案内”のことでしょうか。

今回の家主さんからのお話で急遽、このようなご質問をされているのですから、補償のための建物調査は、入居後にはなかったのですよね?

そうすると、①今後、調査があるか、②入居前に終わっているか、です。

①今後、補償のための調査があるのでしたら、上に書いた順序で進みますので、通知後、半年とかで退去することはありませんし、補償金ももらえます。

②入居前の補償のための調査が終わっている場合、役所は空室として処理してます。
場合によっては、家主に「今後、入居者を募集されても、その入居者さんには補償が出ませんから、家主さんの責任で退去してもらってください」といったお話しをしているかもしれません。


”今年中に通知” という先の話のようですけど、ニャンちゃんや車のこと、大学のことなど、いろいろと考えないといけないことがあるのですから、大家さんに「具体的にどういった通知がきて、いつ頃には引っ越さないといけないのか」をご確認された方がいいのではないでしょうか。


契約内容がどうなっているかわかりませんし、ご質問者様自身が「立ち退き料を大家さんには請求しない。貰えるならラッキー」という程度にお考えですので、それ以上、私がどうのこうの申し上げることではないですけど、大家さんからもっと丁寧な説明があってもよいと思います。

最後に、お住まいの部屋を1DKくらいと仮定して、公共事業の補償で賃貸住宅を借りている方への大まかな補償は、45万円は堅いです。
これは基本的な部分ですので、車の住所変更や車庫証明は入ってません。
また、エアコンをご自身で付けられた場合は、エアコン工事費も追加されます。
固定電話があれば、それも追加です。

ご不明な点は、返信してください。

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    質問者

    ID非公開さん

    2015/9/1715:39:07

    回答ありがとうございます。
    すごく分かりやすく説明していただだいて助かりました!

    建物調査というのがあるのですね!
    もしかするとその通知かも知れませんね。
    もしその通知だとすると補償金も貰えて、退去の期限もそれから提示ということですよね^∇^そうだといいなあ笑
    調査が今からなのかはやはり大家さんに確認するのがいいのでしょうか?
    住んでいるアパートは2DK40㎡程度です。車、バイクは彼氏の実家にあることになっているみたいなので(私のものではないのでよくわからないですが…)この辺りはどうなのでしょう。。。

    心配だらけでしたので、教えていただいて少し安心しました。
    ありがとうございました!

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kai********さん

2015/9/1713:26:47

道路拡幅工事の為の立退きを経験したことがあります。


都市計画部署から立ち退き料(補償金)を
居住している人へ支払います。

ですから、居住者にも説明会のようなものへ出席するよう
案内がきたりします。
年内の通知とはその連絡かもしれませんね。
あと考えられるのは、正式に決定していつから工事が始まる。
とか、計画が遅れる。なくなるなど何か動きがあった時に通知がされると思います。
もし、決定ということになっても
これから該当の地区の一軒一軒を調べ金額を決めて行き
応じる気が有る方はもう既に回答してるでしょうから
そういう方優先に決まっていきます。
賃貸物件の場合の大家は入居者がいるのでなるべく最後の方に
といってあると思いますので
あなたが具体的に立ち退くとなるまでは相当の時間の猶予はあると思います。

金額的にも
今の家賃が安ければ
相場家賃との差額何か月分みたいのも上乗せされることもあるので
引越しには充分な額が補償されると思うのでご心配なく。

ただ、中にはその補償を狙った大家や大家を唆す業者が現れて
入居者を更新させず、更新する代わりに立退料の一部を渡すよう
言われたりすることがありますので注意して下さい☆

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blu********さん

2015/9/1619:22:22

「都市計画で」と言っているのは、要するに都市計画道路が整備されるという意味だろうか。そういう前提で回答させていただくよ。

①貴方は「工事が早まった」と認識している様だが、そもそも都市計画道路の工事予定は明確だったんだろうか? 貴方と仲介業者との会話の中で、あくまで憶測として予想されていた工事着手が「早くても3年後」ということだったのだから、決して予定が早まった訳ではない。確かに、都市計画道路の整備は地権者との合意形成が難航して遅れることも多いが、今回のケースは元々の前提が不確かだったのだから、遅れたとか早まったとか判定すること自体が出来ないのだ。

②貴方が締結している賃貸借契約は定期借家ではなく普通借家契約なのだろうから、それを期中解約するには、大家と貴方との合意が必要になる。何らかの金銭的手当(貴方はそれを「立ち退き料」と称している)が無ければ合意に至れないと貴方が考えるのであれば、大家を相手に協議する必要があるよね。契約締結時に「そう遠くない将来に都市計画道路の整備が始まる」ということが説明されていたのであれば、一般的に言う立ち退き料を請求することは難しいと思う。想定よりも早い時期に退去を求められているのだとしても、退去の事由が正当であれば、6ヶ月の猶予をもって予告されている以上「早過ぎる」という主張もおそらく通らない。逆に言えば、貴方は決して「年内に」退去しなければならない訳ではないのだ。退去の通告が来るのが年内の予定というだけで、実際の退去期限はそこから6ヶ月後とか、契約に別途定めがあるならその期間経過後ということになる。本質的に重要なのは、そもそもの退去事由(都市計画道路整備のため)が本当にその通りなのかということだ。もしも仮に、もっと別の理由(例えば大家が私的に建替えなどを計画しているなど)がある場合は、この退去要求自体に応じる必要がないことになる。

貴方と大家の関係性が良好であること、貴方は大家に余計な負担をかけたくないと考えていること、そして、入居当初に都市計画道路のことが明確にアナウンスされていたことを鑑みれば、貴方は地権者である大家の事情を酌んで、6ヶ月なら6ヶ月後の退去に向けて次の住まいを探すというのが建設的な対応ではないだろうか。

一方、退去事由が本当に都市計画事業ならば、貴方は借家人として事業主から補償を受けられる可能性がある。この補償を受けたことで大家には特段の影響は無い筈だから、都市計画道路整備事業の事業主体が何処なのかを御自分で調べて(仲介業者なら把握している筈)、補償のことを問い合わせてみるといい。大家が言う「立ち退きについての通知」の発信者が大家自身ではないのなら、おそらくその発信者が道路整備の事業主ということになる。

③既述の通り、正当事由により賃貸借契約を解除するという話なら、通知から6ヶ月後が退去の期限ということになる。しかし、実際に貴方が移転先を確保できなければ相手も事業を進めることは出来ないのだ。半年もあれば出来ることはそれなりにある筈だと個人的には思うが、それでも行き先が見付からなければ貴方は今の場所に留まらざるを得ない。そこで賃料負担がどの様になるのかは、大家との間で別途協議が必要になる。言うまでもないことだが、貴方が都市計画事業に協力して退去することと、大家が土地と家屋を事業主に明渡すこととはセットなのだ。大家は最終的に「明渡し」に至ることで、事業主からの対価補償(土地や家屋の評価額に応じた補償)と、それに伴う諸々の損失補償を受け取れる訳だ。貴方の退去が遅れれば、それだけ大家の資産処分も遅れることになる。貴方には借家人としての権利があるので、何でもかんでも大家や事業主の言いなりになる必要はないけれど、前述した「そもそも入居に至った経緯」を鑑みて、御自身の権利の範囲についてはよくよく考えた方がいいと思う。

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lol********さん

2015/9/1619:07:55

① 早まることはまずありません。
いうこときかん奴が必ずいてそいつの立退きが手間取るからです。
オイラの街で30年経ってもまだ終わってない道路がありまっせ。
② もらえます。
行政からもらえます。
③ 次のすみかを見つけないと立ち退けないわけですから
その時は、猶予をもらうしかないでしょうね。

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rea********さん

2015/9/1618:49:39

都市計画の工事について、市役所にきいてみたら、もう、立ち退きの話が済んでいて、来年から着工かもです。
契約書に貸し主の退去の申し出が6ヶ月前で、6ケ月後には退去することとなっていませんか?

契約書に立ち退きの申し出が記載があれば立ち退き料の請求はできません。不動産業者に聞いてください。

一般的な契約書に解除の期間が書いてあるので、そのときには出ないといけません。

所有者は、立ち退き料をもらえますが、借り主は、いきなり立ち退かされない限り、猶予がありますので、請求できないです。あくまで、契約書をみていないので内容はわかりかねます。

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