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築11年、48戸、大規模修を四年後に控えたマンションの住人です。今年5月に定期総会...

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ID非公開さん

2016/11/1515:44:22

築11年、48戸、大規模修を四年後に控えたマンションの住人です。今年5月に定期総会があり、大規模修繕に向けて修繕積立費を3000円から18000円に引き上げたいとの管理組合と管理会社からの提案がありました。その時は

質疑応答の時間も設けられず、次期理事会で話し合いますと言われたので、決定事項とは受け止めていなかったのですが、4カ月後、いきなり全戸のポストに修繕積立費を次の4月から18000円に引き上げますとの内容の案内が入っていました。
この市内での修繕積立費の平均は6300円で、また、国土交通省の定める国内の修繕積立費の平均は10000円程なので、3000円は安いとは思いますが、総会で過半数の賛成の獲ていない案を勝手に通す事は可能なのでしょうか?マンションの規約にも過半数の賛成が必要と書かれておりますが、それを主張しても総会の開催がされません。
また、大規模修繕にかかる見積もり額が、平均一戸あたり60~120万円が相場のようですが、うちのマンションに至っては一戸あたり150万円になっています。これは総額に直すと最大4300万円高いのです。管理会社が施工会社に多大なバックマージンを貰っている可能性もあるでしょうか?
これからどう対処すれば良いでしょうか?民法上、法律上は問題は無いのでしょうか?

補足もちろん修繕積立費が3000円なのは安過ぎる事はよく理解しており、むしろ値上げは必要だと思っています。問題なのは、一方的に値上げ額が記載された書面が配布され、勝手に決定とされたことにあります。マンションの規約には過半数の賛成が必要と書かれているのにも関わらず、総会すら行われません。前回の総会でも、修繕積立費をあげる案を提案されただけで、一切説明はされず、賛否も問われていないのです。
また、大規模修繕の見積もり額も7200万円と記載されているだけで詳細は記載されていません。なんの説明もないのです。
過半数の賛成なしに値上げされることは明らかに規約違反であると同時に、民法643条にも違反すると思うのですが、そのあたりのことに詳しい方がいらっしゃれば詳しく教えて頂きたいです。よろしくお願い致します。

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ベストアンサーに選ばれた回答

2016/11/1706:58:24

先の方々が回答されてる通り、修繕積み立て金の値上げは
総会で過半数の賛成が無ければ無効となります。
これは民法もそうですが管理規約で分かる話です。

11年も積み立て金額3000円で済ませてきたのにも
呆れますが、えてしてそういうマンションは管理会社に
何でも任せてれば安心とでも思っているのか、こういう
大規模な金額が掛かる工事も無関心で管理会社の
いいカモ(餌食)になっていますね。

大規模修繕の場合は、まず管理会社の関わりを一切排除します。
管理組合が主導でまず建築診断してくれる会社を探し、どこの
修繕をするか決め、その後に修繕会社を公募で相見積もりを取ります。

だいたい管理会社に仕事を任せると(管理会社にもよりますが)
1割~2割は高くつきます。

つまり、7200万と管理会社が言ってるのなら本当は6000万位で
出来るはずです。その分だけ修繕積立金も安く出来ます。

あなたは今まで自分の資産(マンション)を無関心でいた訳で、
ハッキリ言えば自業自得です。
あなた自身も、管理組合もあまりに無知が過ぎます。
キツイ言い方ですが、ここを是正する事を考えないと
今後もズーッと管理会社の食い物にされ続けますよ。
恐らく大規模修繕工事以外にも今まで随分と無駄な出費が有ったに違いないですから。

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    ID非公開さん

    2016/11/1707:56:08

    ありがとうございます。今まで、マンションだから安心だと思い、無関心でいた事を心から後悔しました。本当におっしゃる通りだと思います。
    大規模修繕の件、理事長に働きかけて、区分所有者のみの総会を開くことも必要になりますね。管理会社のカモにならないよう、最大限努力したいと思います。
    修繕費積立金の値上げも総会で過半数の賛成がなければ無効ということですね。ご丁寧な解答ありがとうございました。お忙しい所、色々ご指摘下さいまして本当に感謝しております。

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カテゴリマスター

2016/11/1714:36:15

マンションとはいえ自分の住まいなのですから、少なくとも管理規約や管理体制は熟知してほしいですね。何のための管理組合なのか、きちんと理解していないからこのような問題で右往左往するわけです。

私のところは250世帯、10棟からなる団地型マンションですが管理組合の自主管理で、分譲当時から将来的な修繕に備えて修繕積立金を積み立ててきています。

そのおかげで築40年になりますが、3度の大規模修繕工事を赤字一つ出さずにやってこれました。しかし、分譲当時の規約が現在ではかなり非現行な部分があり、今、規約の全面改定に向けて改正検討委員会のメンバーになっています。

修繕積立金の問題もさることながら、建物管理の在り方をみんなで考えなければ、いずれ建物は老朽化し、破滅の道をたどることになります。管理会社の意のままに流されるか、自分たちで建物を守っていくかという事を管理組合の役員を巻き込んで考えていくべき。それがコミュニティー形成です。

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mat********さん

2016/11/1714:08:50

結果的に値上げは必要ですが、
管理組合の決議無しで値上げされたなら大いに問題です。
総会の議事録や毎月の報告は管理会社が作り、
管理組合の理事長が保管します。

1回目の大規模修繕は150万程度で済みますが、
2回目ではエレベータやインターホン交換するので200万以上掛かります。
平均として200万を見込んで積み立てるのが普通です。
ローンシミュレーションを安く見せるために、
販売目的で修繕積立はあり得ないほど安く設定されますが、
全部屋完売したら成り立つ程度に値上げするのが普通です。
修繕積立として当初から1.2万程度は必要です。

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han********さん

2016/11/1606:52:08

仲間を集い修繕委員会を発足させ、公募から業者選別まで行います
理事会には、委員会の立ち上げで
理事長や理事らによる不正行為は勿論のこと
管理会社と設計事務所、施工業者による談合や
手抜き工事の監督等を監視する役を担います
理事の方々は、日常の通常の業務をして頂き
改修に関する全ての案件は、修繕委員会で行います。
7人程度で発足し、建築関係者が3人理事経験者が4人が良いでしょう
建築関係者には、工事に携わっても通常より1割以上安くするなら
工事の参加もOKと伝えておきましょう。

総会で次の理事会で決議しますと言われたのなら
決定権は理事会にあり、皆さんそれに従います
また13~15年毎で大規模改修があります
15年で150万円を貯めねばなりませんが
13年だと月額1万円では足りません
エレベーターや配管の交換時期になれば
18000円は仕方ない所です。

懸念されている一世帯当たり150万円の予算ですが
そのくらい見ていないと、屋上防水のやり直しや
諸問題の対応は難しいと思います。
地域に寄って修繕内容も異なり
一概に高いとは言えませんが、一世帯当たり80万円~100万円は
支出する筈です。

私だったら、先ず今期の理事会に要望書を提出し
修繕委員会の発足と新聞等(建設新聞)による一般公募で
密室に寄る決議をさせない努力をし
建物診断は業者にさせる内容で盛り込み
監督業務は修繕委員会が兼務します。
仕様内容が解る方が委員会に居ないのなら
「ご自分で勉強しましょう」
ただ高い!と吠えるだけでしたら
何の根拠があっての話ですか?と
逆に立場を悪くします。

1人で吠えるのでなく、仲間や賛同者を集うのが
1番難しいのですが、これをクリアーしたのなら
後は理事長のゴリ押しがなければ
結構スムーズにいきます。

1番やってはいけないのが、管理会社の紹介する設計事務所が
仕様書の作成と業者選別です。
必ず管理会社と繋がっていますし
施工業者は管理会社と設計がピンハネしたあとの金額で請負
利益を出そうと手抜きではないですが
ほぼほぼ、それに近い施工をします。
足場、注入、塗装、防水、コーキング、廃材処理
この位の施工単価は頭に入っていないと

頭の良い連中には太刀打ちできないと思いますよ。

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fzx********さん

2016/11/1520:27:30

修繕積立金3000円は安すぎです。
値上げ幅の根拠について、総会では説明ありませんでしたか?
根拠もなしに、値上げが確定されれば問題ありですがね。
修繕積立金が今まで安かった分、これから、高くなるだけです。法的にも問題ないでしょう。

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nag********さん

2016/11/1520:11:41

管理会社はマンションディベロッパーの子会社が、何の競争もなく受注することが多いので、どのマンションも悩みの種となっています。

税金に群がるシロアリのような存在がいるように、修繕積立金を食い物にする存在がいるのでしょう。

政治家を陰で操っているのが官僚だったりするように、管理組合を操っているのが管理会社だったりします。

東京都民が税金の使われ方に疑問を持ち始めたように、質問者さんの管理組合もそろそろ行動を起こして良い時期だと思います。

>管理会社が施工会社に多大なバックマージンを貰っている可能性もあるでしょうか?

■ありますよ。思い切って管理会社を変えるのも方法の一つでしょう。『無関心が最大の敵』と言えます。

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