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一般定期借地上の建物に抵当権を設定している場合の競売の扱いについて。

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ID非公開さん

2016/12/1921:23:57

一般定期借地上の建物に抵当権を設定している場合の競売の扱いについて。

債務者の債務不履行のため、地代の代払いを行い、建物の競売を申し立てています。最高裁の判例では、借地上の建物に抵当権を設定している場合、その抵当権は借地権にも及ぶとされています(最判昭和40.5.4)
しかしながら、地主の主張として、競落人は建物の所有権を得るのみであり、借地権は手に入れないため、現借地人から借地権の譲渡を得た上で地主の承諾を得てくださいとの主張が現況調査に記載されています。地裁に問い合わせたところ、地主の言うとおりとのことでしたが、法的にそうなのでしょうか?最高裁の判例が出ているにもかかわらず、地裁がそのような判断をすることはあるのでしょうか?
法律に詳しい方、ご教示お願いいたします。

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tkk********さん

2016/12/2011:50:20

ID非公開さんの疑問、このように考えてはいかがでしよう。
買受人(現在では、競落人とは言わず「買受人」と言います。)は建物と同時に借地権も取得します。
建物の登記があれば第三者に対しても借地権の取得を対抗できます。
しかし、土地所有者だけには対抗できず承諾を得て初めて土地所有者に対しても借地権を主張できます。
承諾が得られないと裁判所に承諾に変わる決定をもらえることになっています。
土地所有者は承諾する必要もないですが、その場合は、借地権者(買受人)は土地所有者に対し建物と借地権の両方を買うよう求めることができます。
以上で「賃借権の取得と賃借権の承諾は別」と言っておられますが、裁判所から買ったものは、建物と借地権ですが、土地所有者に承諾が必要と言うだけで、承諾しなければ買わなければならないわけです。

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質問した人からのコメント

2016/12/20 12:39:16

非常に、すとん、と理解できました。法律の世界は難しいですね。わかりやすく説明いただきありがとうございました!

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chi********さん

2016/12/2009:32:52

及けど、民法の規定では、賃借権は賃貸人の承諾は必要(又は裁判所の許可)。
承諾が不要なのは物権である、地上権だけです。

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zac********さん

2016/12/1922:01:35

最高裁が言っているのは建物に従たる権利としての借地権も、建物と一緒に抵当権の目的になる、というその一点だけです。

実際に競売するときには、借地権(賃借権)の移転については地主の承諾を要します。

なお、借地借家法で、地主の承諾を得られない場合は裁判所の許可でOKになっています。

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