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<自宅建て替え・相続について教えてください> 40代、既婚者、女性です。 土...

ynoyno11さん

2017/5/2123:46:33

<自宅建て替え・相続について教えてください>

40代、既婚者、女性です。
土地・建物の名義がいずれも私の祖母と父のものなのですが、
2人ともすでに亡くなっています。

祖母の子供、つまり父の姉弟は父の妹(私から見た叔母)が2人いて、1人は子供、孫がいます。もう一人は独身です。
また、私自身には母と姉(既婚者)がいます。

自宅が老朽化したので同じ土地で建て替えを考えています。
素人の質問で申し訳ないのですが、ご回答よろしくお願いします。

①土地・建物の名義変更は必要でしょうか
②名義変更が必要な場合、相続手続きやその他の準備など
どんなことが必要でしょうか
③おおよそかかる費用はいくらくらいでしょうか
(専門家に依頼した場合と自分で行った場合)

質問内容で不足していることがありましたらお知らせください。
補足させていただきます。
よろしくお願いいたします。

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2017/5/2200:19:42

①土地や建物の所有者を変える手続きを「名義変更」とは言わない。登記名義を現所有者から新しい所有者に移す「所有権移転登記」というものをすることになる。勿論可能なことだが、所有権を移す理由が売買なのか譲渡なのか、あるいはもっと他の理由によるのかで税負担などが変わることになる。通常、売買や譲渡で所有権を移転するとなると、資産を受け取ったり代金を受け取ったりした側に結構な税率で課税されるが、貴方の場合は相続を理由とすることができるので、税金は最も安く済む筈だ。親族間で財産のやりとりをする時は、相続によって処理するのが税法上最も有利なのだ。

②所有者が死亡すると相続が発生する。貴方の場合、祖母と父が亡くなった順序や、土地と建物をそれぞれがどの様に所有しているのかが説明されていないので、どういう手続きが必要かを説明することは出来ない。例えば祖母が先に亡くなったのであれば祖母の相続の一環で父がその土地・建物の一部(あるいは全部)を取得し、その取得分と元々父名義だった分を父が亡くなった時に母と貴方と姉が相続することになる。逆に、父が先に亡くなった場合は父の持分を母・姉・貴方が相続し、その後、祖母が亡くなった時には父が存命であれば相続する筈だった分を同じメンバーで相続することになる。

こう書いても多分スッと頭には入らないだろうから、御自分でも「相続人の範囲」と「代襲相続」というワードで検索して、系図などをみながらイメージしてみるといい。今出ている程度の登場人物であれば、そんなに複雑な話ではないから頑張って研究してみるべきだ。ここで一から十まで他人の手ほどきを求めていたらキリがないよ。

相続人が誰かを特定できたら、当事者間で遺産分割協議書というものを作って実印を押印する。これの書式もネットで拾うことが出来るよ。相続権がある者同士で、土地・建物の分け方について合意をした記録を作るのだ。この書類があれば、法務局で所有権移転登記の手続きをすることが出来る。法務局には、こうした相続手続きに関する相談窓口がある筈だから、何から手を付ければいいかを一度相談に行くことを勧める。司法書士の力を借りなさいと言われる可能性はあるが、大まかな考え方は示してくれるだろうし、簡単な手続きで済みそうなら具体的な申請書の書き方や必要書類の取り寄せ方などを教えてくれると思う。

③費用に関しては、上記について多少なり御自分で行動してから考えた方が良いと思う。今貴方が示している情報だけでは費用を算定するには不足しているしな。いずれにせよ所有権移転登記をするには登録免許税がかかる。金額は土地・建物の評価額次第。この他、専門家(主に司法書士)に業務委託する場合は司法書士への報酬が別途かかる。祖母→父の順序で亡くなったのであれば司法書士報酬をかけず、登録免許税ぐらいで済ませることは可能かも知れない。

まだまだ答えには足らないだろうが、今の質問内容で応えられるのはこんなところかな。

  • 2017/05/2215:17:46

    「死んでから7年経てば相続税はかからない」という意見がある。これは相続税の時効消滅に関する言及だとは思うが、貴方はくれぐれもこれを真に受けて「あと○年そのまま過ごせば・・」などと考えないことだ。貴方は現に他の相続人とともに祖母と父の名義の家に住んでいるのだから、相続財産の存在も当然認識していることになるのだ。その状況で相続税の申告をせず放置したりしたら、とんでもないことになりかねないよ。相続税はどんな状況でも必ず課税される訳ではない。まずはその土地と建物の評価額を把握し、然るべき順序で相続処理をした時に相続税が発生するかどうかを確認する必要がある。法定相続人が3人もいれば、一般的な住宅で払えないほどの相続税が発生する様なことはあまり考えられない。亡くなったのが平成27年より前であれば基礎控除の見直し前だから猶更セーフだと思うよ。

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2017/5/2200:29:33

相続登記、遺産分割協議書に実印付いてもらって、印鑑証明書をつけてもら得れば出来ます。書類がめんどくさいですが、個人で法務局へ行けば教えてくれます。
登録免許税がかかります。

名義変更の義務は厳密に言えばあるのですが、科料にされたという話は聞いたことが無いです。しなくても構わないのですが、相続人の数が増えると面倒なので、しておいたほうがいいですね。
書類は生まれてから死ぬまでの戸籍、受け取る側の戸籍、、、、、、色々です。

費用。名義変更だけなら登録免許税だけです。死んで7年以上経っていれば、相続税もかかりません。相続の場合、不動産取得税もかかりません。

登録免許税、固定資産税の評価額によりますので何とも言えません。税率は1000分の4です。

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