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友人の話しですが。 アパート経営をして一儲けすると言ってます。 頭金500...

kousakuwhitemanさん

2017/6/709:24:07

友人の話しですが。

アパート経営をして一儲けすると言ってます。
頭金500万だけだそうです。
現実的には、融資は受けられないと思いますが、融資を受けられたと仮定して質問します。

①今や地方銀行のアパート融資残高は過去最高との事ですが、これから建てるのは時すでに遅しですよね?

②余程の好立地じゃないと、すぐに空き部屋が出てしまい、入居率なんて低くなりますよね?
儲かるのは、ほんの一握りの物件だそうです。

③土地から購入したのでは、絶対に儲けなど出ませんよね?

④20年後は確実に高齢化、若い世代の現象の影響がモロに出ると言われているので、最低でも10年以内(2027年まで)に完済しないような計画は、損失が出るか破綻ですよね?


2030年になると、マイホーム以外で借金を抱えてる人は窮地に陥るらしい。
アパートに入居するのは高齢者の割合が多くなるので、高額な家賃の物件は空き部屋が多く発生するとの事です。
にも関わらず、アパート経営を奨めるのは、先の無い業者さんだけですよね?いずれ多くの業者さんも破綻するとか。業者の甘い口車に乗る人も道連れで破綻まっしぐらですよね?

①~④について回答をお待ちします。

補足回答有難うございます。
どの回答も一理あると思いますので、BAの判断は投票にいたします。

友人は、やっぱりアパートを建てる考えで、何かに憑りつかれてる感すらします。
自分は友人のお金に関わらないようにします。

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thank_youさん

2017/6/720:16:23

地方経済の衰退に歯止めがかからないから投資ローンの貸し出しが地銀で増えています。経済が衰退していくということを前提に考えれば会社勤めも相応の破綻リスクはあるでしょう。何もしなければ安泰だという時代ではないということです。

  • 質問者

    kousakuwhitemanさん

    2017/06/1113:08:06

    何もしなければ安泰だという時代じゃないですが、何か投資をするなら、勉強しないといけませんよね?
    プロのトレーダーですら損失を出すのは普通と記事に書いてありました。ましてや素人が行動する場合、単にブームに乗る感覚だけはいけないと思いました。

    どんな場合も生きる残れるのは一握りの人達で、他は借金抱えて自己破産が関の山みたいです。

    会社が続くかどうか誰にも分りませんし、それを考えても仕方ないですよね。

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2017/6/716:22:45

地元駅に国立大学1、私立大2の環境に住んでます
ギリ都内の通勤圏内(1時間)
①場所による
②ですね
③土地に余裕がる人がやること
④金額によるよねぇ

関東の地方圏でJR駅近く
学生相手の賃貸が多くて、完全に飽和状態
ウチの近くに2棟20室くらいのワンルームがある
築20年以上で空きが目だってきて、大規模リフォーム
きれいになったけど時期が悪くて
4月まで待たないといけない
かなりのリォームだから1千万はいってる可能性がある
これがどうなるのかな?ってトコ

ちゃんとした人が借りてくれればいいけど
踏む倒すこともあり、けっこうリスクが高い
その点学生は楽だけど4年でいなくなる

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norinorig3さん

2017/6/716:15:40

元〇〇建託の極悪営業マンです。
アパート経営で儲かる条件は以下になります

・東京の23区内で土地持ちが建てるアパート(世田谷区・文京区・中野区の一部

・現金で上物を建てられる財力ある人

この条件が無いと正直厳しいですよ。ちなみにサブリース契約などあてになりません(家賃保証)相場の70%しかないです。 営業していた時は上司にだましてでも良いから契約を取って来いと怒鳴られていました!ま~実際裁判にまで発展する事件何回も遭遇していますが・・・都心に土地あって現金で上物作れるなら絶対にやるべきですね。 それよりも最近はコインランドリー経営のがいいみたいだけどね

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mb300dt88さん

2017/6/714:15:59

①アパートは飽和状態、金のある地主さんは一戸建ての賃貸物件にシフト替え始めてます。一戸建てなら万一の場合は中古住宅で処分が可能となります。集合住宅を売っても簡単に売れるものではないです。

②築年数が少し増えると空き部屋が増えるみたいですね。後から新築がドンドン建ってます。

③土地からという方は本当に厳しいでしょうね。
ただ、厳密によると建築費用の高さが原因の場合が多いです。大手のハウスメーカーさんや建築会社にぼったくられていて、メンテナンスの費用も馬鹿みたいに高いのが
儲からない原因です。
商売事なので仕入れ(建築費用)が問題です。

④意外と違う意見も出ています。高齢化と言っても完全に若者が居なくなるわけではないです。ただ、この年代の人が家を欲しがらない、買わない人が増えると言われてます。家を持たなくても賃貸で十分と言い出すそうです。今は車を買わない若者が増えつつあります。
賃料の安い物件の需要は増えるとみられてます。
まあ、儲からないにつながりますが・・・

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badron98765さん

2017/6/711:07:59

知り合いは土地があったので、そこにアパートを建てましたが、5年を過ぎた辺りから、空きが出るようになったと言ってました。
理由は近隣にアパートが建ち始めたからだと言ってました。

お客さんの立場になって考えてみれば分かると思います。
同じくらいの間取りで、同じくらいの家賃を払うなら、新しい物件に住みたいですよね?

ましてや周りに新しい物件が増えてる状況ならば、空きが出るようになるのは避けられない事です。

その友人は夢で終わるでしょうけど、万一借り入れが出来たなら、後の経営は大変だと思います。

土地と建物全てをアパートローンで賄うとしたら、家賃収入以外で仕事の収入の中からローンを支払わなければやっていけないでしょう。

長い年月掛けてローンを完済させた暁には、物件の価値は土地値しか無かったでは目も当てられません。これまでの金の苦労は何だったのかなと。

これからアパートをローンで建てて経営しようとするのは、並大抵ではありませんよ。
それ所か、現在アパートローンを返済してる人の中には、今後は自己破産する人も出て来るだろうとの見方もあります。

あなたは業者の甘い言葉を信じますか?
業者自身も、アパート経営を奨める仕事は、10年持たないと認識してますよ。ここの宣伝にも載ってますよね?
いずれは事業転換しなければ生き残れないでしょう。

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カテゴリマスター

2017/6/709:38:15

①から④まで全くその通りです。
不動産投資を利回り5%とすると、500万円の投資金額だと月に2万円の収入、簡単に計算すればそうなります。
又この金額ならば、可能性はないにしても借り入れしたにしても知れた金額。

一儲け、それがどのくらいか分かりませんが、ある程度稼いで物件を売った時に投資金を上回る儲け、キャピタルゲインがあるとも思えない原資でもあります。

月2万円ならばアルバイトで月に2、3日稼いだ方がよっぽど安全でお手軽(^o^)

不動産投資は基本的には自分で勉強し、生活基盤での収入が不足なしにあり、損も覚悟する範疇を決めて行うある意味賭けの要素があるものだという事を認識すべきです。
500万ならば投資信託でも勉強された方が無難と(^o^)

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