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不動産賃貸業の法人化をするに当って不動産を個人から法人に移すことを検討してい...

rerererererererereikoさん

2017/6/1511:35:02

不動産賃貸業の法人化をするに当って不動産を個人から法人に移すことを検討しています。
法人に可能な限り利益を集中させるため、法人から個人への賃料の支払は無償又は低額にしたいと考えています。

また、移転に伴う譲渡所得を回避するため、土地は法人に残し建物のみ法人に譲渡する予定です。
現在、不動産賃貸業は、貸家契約(借家権)と貸地契約(借地権)があります。

貸家契約については、建物は簿価で法人に移転、土地については法人に移転せず、「無償返還の届出」を税務署に提出すれば、法人から個人への土地の賃貸料は無償(使用貸借)又は低額賃料の支払(賃貸借)でも問題ないと調べて判りました。

貸地契約についても、同様に「無償返還の届出」を税務署に提出して、土地は法人に移転せず、使用貸借又は低額賃料による賃貸借で法人が個人から土地を借り上げて、その土地をそのまま借地権者に通常の賃料で又貸ししても問題ないのでしょうか?

補足皆様ありがとうございました。
参考になりました。
金融機関その他の専門家に相談して最終的に決めようと思います。

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ベストアンサーに選ばれた回答

yskt4611さん

2017/6/1616:54:13

まず最初のご質問

建物の譲渡は時価譲渡が望ましいですが、対税務署という考え方なら実務経験上、簿価譲渡で指摘を受けたことはありません。
ただ1点ご注意を。
実際に私が関与した案件でもともと銀行が主導した案件(貸しビル)だったのですが、固定資産税評価額が簿価よりかなり高い、取得価額よりもはるかに高い、という事例がありました。
簿価譲渡で計画を進めていたもののやはり不安で、何度も考えて、はっと思いついたのが「買い替え」でした。
地主の老人に問いただしてみるとやはり以前に持っていた土地が売れたお金で、当該建物を取得したため取得価額を圧縮して計上していました。
で、どうしたかというと買い替えなかったものとして取得価額を引き直し、そこから減価償却した価額をもって移転価格としました。
地主さんには結構ありえるケースだと思いますのでご注意を。

次のご質問

地主個人と賃借人法人の間には課税関係は生じないと思います。
そのための無償返還届ですから。
ただ転貸人法人と転借人(個人?法人?)の間には、建物を建てる場合は当然また課税の問題は生じると思います。
転借人が法人ならその法人に借地権の認定課税の問題は浮上するでしょうし、転借人が個人でも法人関係者なら転貸人法人には相当の地代との差額部分に交際費や給与、寄付金等の課税問題が生じるでしょう。
もちろん転貸法人と転借人との間に無償返還契約が無い場合のお話です。

税理士さんに相談されてますか?
こういう事案に精通された税理士さんを選ばれてください。
この計画は相続税対策の方がメインですよね?
となると資金が必要となりますから金融機関も乗ってきます。
そちらの知恵も拝借された方がいいですよ。

  • 質問者

    rerererererererereikoさん

    2017/06/1617:38:31

    ありがとうございます。

    建物譲渡についてのご回答は大変参考になりました。
    転貸借については私が訊きたいことと少しズレているようなので補足いたします。

    転貸人(新規設立法人)と転借人との間での取引に対する課税の可能性ではなく、所有者と賃貸人(新規設立法人)との間の取引に対する課税の可能性がないかを訊きたいのです。

    つまり、無料又は低廉な賃料で借りている法人が、転借人に又貸しして、通常賃料をせしめたとしても無償返還の届出でさえ出せば何の問題はないのか、ということです。
    問題が無ければ貸地契約についてもスムーズに法人化できると思った次第です。



    顧問税理士の先生はあまり資産税に強くないようなのでここで相談してみました。金融機関の知恵を借りるというのは盲点だったので後日確認してみたいと思います。

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質問した人からのコメント

2017/6/19 17:10:18

ありがとうございました。

ベストアンサー以外の回答

1〜1件/1件中

kinkinta1112さん

2017/6/1912:36:57

借地権は底地の所有者から土地を借りる権利であって、そこに例え底地所有者が作った法人であっても入り込む余地はありません。
本来あなたが想定しているようなことをするなら、法人で借地権を買い取り、借地人に再度貸し出すことになります。
節税が目的でしょうから、底地を法人に売却するか、節税効果は低いですが単に管理会社として地代を法人に振り込ませて、そこから管理費〔5〜10%くらい〕を引いて個人に地代を振り込む方が、法的にも税務的にもいいと思います。
あまり強引に法人に所得や資産を移すと、脱税として税務署に目をつけられます。

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