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築16年の鉄筋コンクリート造三階建てマンションを賃貸している大家です。約42平米...

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ID非公開さん

2017/7/3021:19:51

築16年の鉄筋コンクリート造三階建てマンションを賃貸している大家です。約42平米の2DKと49平米の2LDKの家賃7万円台の部屋が埋まりません。
設備、壁紙等交換しましたが、そもそも平米数が少な

いのと間取りが一昔前な感じです。新婚カップル向けということで、この間取りと広さにしましたが、子供ができると手狭になって引っ越しされていきます。42平米と49平米のお部屋がお隣で、それが三階層分。埋まっているお部屋もあります。

将来、その6世帯分のキッチンや水回りをリフォームすることを考えると、2部屋をつなげて(80平米超3LDK家賃12万円の部屋)を3世帯にすれば、水回りの工事も少なくなるかな?と考えております。設備の数が減る分、キッチンやお風呂もファミリー向けの設備にしようかなと。

現在のうちの家賃より少し安い近所のお部屋も、40〜60平米が空いている&新築賃貸が建ってきている状態です。

リフォーム代がかなり高い&今までと違うファミリー層狙いとかなり勝負になりますが、検討する余地ありますでしょうか?駅から少し離れておりますが、スーパーやバス便も多く分譲マンションや一戸建ても建っている生活には快適な場所です。ファミリー層が多いです。

アドバイス等あれば何でも大丈夫ですので、お願いします。

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menta_yさん

2017/8/405:15:37

構造上それが出来るかどうか、と住民層のリサーチが必要です。
空室率の改善を得意とする工務店を兼ねた不動産会社、近所にありませんか?

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ベストアンサー以外の回答

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カテゴリマスター

2017/8/122:40:32

駅から離れているが引っかかりますね。

立地が悪いと、どうしても利が薄くなります。

利ざやだけで言えば、ワンルームの方が良いのでしょうけど、ワンルームでしたら更に立地が要求されますよね。

tysk0480さん

2017/7/3114:58:19

構造強度も加味すると、その案はなかなか高額になるのでは?
地域に依りますが例えば1LDKにして、単身者、二人家族でも入りやすくして、後は賃料を柔軟にした方が、投資利回りが良いかも知れません。
それも一辺にやらずに、まずひと部屋、でどうでしょうか?

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カテゴリマスター

god_okatatuさん

2017/7/3110:04:48

建物だけの問題ではないかと思います。
場所、立地、そのエリアの賃貸生活層の数など。。。。

手を入れなければ入らないのは間違いないですが、それ以外の要因が大きいと直す以前の問題です。

もう10年ぐらい前から、賃貸住宅は飽和状態といわれているのですが、それからも賃貸住宅は増え続けているので、普通では全て埋らなくても仕方がない状況です。
ご自身だけで考えないで、信頼できる不動産コンサルタントに相談してみたらいかがでしょうか?

tanto3564258さん

2017/7/3109:07:50

できるできない以前に
計画当初の利回り計算にプラスリフォーム費用が発生することによる収支のみなおしができますか?追加投資したろころで当物件の資産価値が上がるとは思えません。節税対策ならわからなくもないですが、退路を断つのが”ドツボにはまる”第一歩です。
賃貸は安定的投資手法なければならないので、現状のうえにリスクを上塗りするのは適切でないと考えます。”起死回生”なんかありません。

cbnss2272000さん

2017/7/3108:00:56

☆、木造と異なり簡単に構造体の壁を撤去は、大型地震時の倒壊の危険
性があります。先ずは、構造計算を診てリフォ-ムに適切な改装方法を
設計事務所へ依頼することです。住宅リフォ-ム会社は構造計算のチッ

クができないとは云えないが、改装が無鉄砲な業者も多くて心配です。
可能性の高いのは、過重負担の少ない3階ならば可能性が高いでしょう。
模様替えの確認申請は不要だが良く、構造安全の採算を検討すべきです。

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