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父がアパート経営を始めたいと言って、先日住宅展示場を見てきたようです。 (この...

coo1003さん

2017/9/616:24:48

父がアパート経営を始めたいと言って、先日住宅展示場を見てきたようです。
(この時点で、アパートなのに何で住宅展示場?と思うのですが。まあ最近は住宅会社の多くもアパート建設までやるそ

うで。)
そこで、パナホームやセキスイハイムなど、見てきてよかったと言って、一度図面もひいてもらうとのことで。
自分はまず、アパート経営などは空室保証、借り上げ家賃保証が無いと話にならないと思ってるのですが、上記2つの会社などは、ちゃんと保証してくれるのでしょうか?
父が建てる場所が石川県金沢市、地方都市であることから、やってくれるのか?と疑問に感じています。
ご存知のかた、詳しいかた教えてください。

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カテゴリマスター

2017/9/1311:58:07

コンサルをしている元宅建業者です。
ハウスメーカーで、テレビCMで放映されているような立派な建物で、
その「オーナー」であることがステイタスを得た感じで心が満足する、
などは、少し資金力がある方なら「羨望のまなざし」で見るのが普通の
心境でしょう。

しかし、ハタから見れば「優雅なお金持ち」として見られて自尊心を
くすぐられても、内実は借金まみれで、毎月末がくるのが不安になる。

各部屋も「満室」になって想定以上の家賃が入り―――と思っていたのが、3割程度入居するのが関の山。
加えて家賃保証のアパート業者は、10年程度は保証するものの、
以後は連日のように家賃値下げを求めてくる。
その進言が受け入れられなければ保証契約は解除―――という
契約になっている。

元より、最初から10年程度は「ガマン・耐えれば」、アパート事業の
事業計画・建築売上が計上できる―――そして成績に寄与する、などならどうでしょう。

世に、投資家で大いに儲けている方の中では、
◆再建築不可・事故物件・誰も見向きもしないボロボロの物件を
中心に物件を「仕入れ」て、最小限の修繕のみして、それ以外は手を加えず安い家賃で入居者に制限など付けずに募集、ウハウハと儲けている方がザラにいるのです。(間違っても「新築」などは見向きもしません)

ではなぜその様なことができるか、ですが、新築だろうとボロ家だろうと2DKは2DKの家賃に大差がないからです。

新築アパート建築をして賃貸経営をすると言うのは、出発が「高い仕入」
になってしまい、アパート業者への成績貢献と銀行の利息稼ぎの「カモ」になってしまうことになる可能性があるのです。

まして「少子高齢化」で、空家が東京都だけでも800万戸以上と毎日のように報道されている中で、プロの賃貸オーナーでさえ苦戦を強いられているところへ、素人(失礼)経営ではムリ、管理もアパート業者に丸投げですか?

自分の土地に、すべて自己資金で行うなら大賛成です。
なぜなら、「金銭資産」を「不動産(固定)資産」に置き換えるだけ、だからです。

コトはあなたの親で、直接説明する技術もないでしょうから、この回答をそのまま「プロの回答」として一読させたらどうでしょう。

以上、参考になれば幸です。

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saber20222さん

2017/9/1216:31:45

あまたある賃貸物件経営本10冊ほど読んでみて判断すればいいと思いますよ。
いまの知識量では、正直、危ないと思います。

2017/9/1004:57:46

アパート経営してます。新築アパートが相続税対策で大量に供給されたせいか、空室率が高くなり家賃相場が崩壊してます。修繕費やらリフォーム代やら毎月給料から持ち出しです。高所得者なので何とか持ち堪えてますが。日本は海外と違って無制限に賃貸住宅が建てられるのでかなりヤバい状況です。海外は建物の数が法律で規制されているため、日本みたいに畑がいきなりアパートになったりしません。過去に戻れるならば、海外不動産に投資しておけば良かったと思うことがあります。

coco_taaan_5さん

2017/9/901:00:06

土地、建物一括で払うなら問題ないんじゃないですか!ローン組んでまでアパート経営は辞めた方がいいですよ!

qmkk4uqfさん

2017/9/823:25:02

始めは家賃保証で、何年かして契約を見直されて、空室ばかりになって、建設費のローンが払えなくなって、自己破産すると思います。

dameka1975さん

2017/9/711:21:51

父親の年齢はいくつくらいなのでしょうか。
確実に将来相続になり、あなたが引き継ぐので
あれば、面倒なのでやめてと言いましょう。
それでもだめなら、このサイトでもたくさんの
失敗事例があると思いますので見てもらいましょう。
少なくとも、契約前にあなたは担当者と話を
させていと言いましょう。
大事な点は、
融資を受けるのでしょうから、まず金融機関、
建築店、不動産会社、リフォーム会社が利益を得て、
さらにオーナーが儲かるなんてことがありますか。
これがすべてですが、
一括借り上げはあると思います。家賃保証
だってします。
しかし、金額までは約束していません。
金利だってずっと固定ではないと思います。
保証は、言われたとおりのバカ高い修繕を
行うのが条件です。
なので、30年保証なら、保証額は物価スライド
制などと言ってみましょう。
あるいは、修繕の業者選択はオーナーの自由
とするなどと言ってみましょう。
それはできませんと、二度と来ないと思います。

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