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中古マンションを購入する時には何に注意すればいいですか? 管理規約とか修繕積...

bitt_coins9998さん

2017/10/1111:32:49

中古マンションを購入する時には何に注意すればいいですか?
管理規約とか修繕積立や管理費とか何を見ればいい?
設計士とか中古マンションの専門職ならどんな人に相談した方がいいですか?

この質問は、活躍中のチエリアン・専門家に回答をリクエストしました。

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田中勲さんの写真

専門家

2017/10/1216:43:06

中古マンションの購入時の注意点ですね。

Yahoo知恵袋で専門家登録して頂いているゼロシステムズの田中勲と申します。

> 管理規約とか修繕積立や管理費とか何を見ればいい?

修繕積立金や管理費については、金額だけでなく以下の点にも注意が必要です。

・将来の値上げ予定の有無
・積立金総額
・マンション全体での滞納状況
・売買対象住戸の滞納状況

などは最低限確認する必要が御座います。

一戸建住宅と違い、区分所有建物(マンション)については、建物だけでなく共用部分や管理内容について精査する必要が御座います。

契約時に確認する必要がある書類は、以下の通りです。

1.重要事項説明書
→仲介業者が作成します。

2.重要事項調査報告書
→仲介業者が手配して管理会社が作成します。

3.管理規約や長期修繕計画
→仲介業者が管理会社から取り寄せます。

しかし、様々な書類を取寄せて内容を確認しても、初めて中古マンションを購入しようと考えている人とっては、『何が良くて、何が悪いか・・・』自体がわからないと思います。

また、リノベーション中古マンションなどは、内装を新築同様に改装していますので建物をチェックしようとしても一般の方では判断の使用が御座いません。

やはり、契約前には、区分所有建物(マンション)に詳しい専門家にチェックして頂く必要が御座います。


> 設計士とか中古マンションの専門職ならどんな人に相談した方がいいですか?

最低でも以下の資格がある専門家に購入予定物件を診断して頂く方が良いかと思います。

・宅建士
・一級建築士
・マンション管理士
・管理業務主任者

以上の資格を有したマンションの専門家に上記の1~3の書類を確認して精査してもらってから契約した方が良いと思います。

中古マンション購入時の注意点については、以下の中でも説明していますのでご参照ください。

http://www.0systems.com/index-mansion.html

多くの人は、中古マンションを購入する際には、見た目の綺麗さと便利さだけで、不動産会社の営業マンの言われるがままに安易に契約を決断していますが、中古マンションと言えども高額な不動産の購入ですので、もう少し慎重に決断を判断することを私はお奨めいたします。

長文になりましたがお役に立てれば幸いで御座います。

質問した人からのコメント

2017/10/12 23:59:26

有難うございます。
分りました

回答した専門家

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田中勲

不動産業

欠陥住宅評論家が仲介手数料無料で住宅購入を支援

・ ・ ◆専門家としての運営サイト ・仲介手数料無料のゼロシステムズ ・非破壊検査の田中住宅診断事務所 http://www.0systems.com/ ◆テレビ・ラジオ番組出演歴 http://www.0systems.com/media.html ◆著書 『こんな建売住宅は買うな』(幻冬舎出版) ...

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kitami_tokachiさん

リクエストマッチ

2017/10/1120:47:24

規約、修繕積立金、管理費、ここらへんは情報ほしいですね。
貸借対照表もほしいですね。

分譲会社と管理会社が違ったら、何が有ったか調べたほうが良いです。内容次第では逆に良いことかもしれません。
分譲会社がアーバンで、管理が大京なら、同じ会社ということなので、ちょっと分かりにくい所ですね。地上社が分譲なら、自主管理以外すべて変わっていますし。

違う会社のマンション管理士が良いのでしょうけど、そういうことは、他の会社の人には言わないのが普通です。

○○○社が管理だったら、回答者としては、ほぼ、買わないです。

大規模修繕の経歴も調べる必要が有りますね。
あと、現状も見ればある程度判ります。

補足質問していただければ、もう少し、お答えできるかもしれません。

要点は立地と管理ですね。

2017/10/1119:37:31

築35年の分譲マンション管理人です。
1. 管理をちゃんとしていることが一番です。
重要事項説明の中に修繕積立金がどの位か、最近の大規模修繕はどんなことをされているか、不動産業者に聞きましょう。
2. 希望の物件が出てきたら、業者と見に行きます。
① 間取りや設備の確認とともに
② 理事会の議事録を直近3年間程見せてもらいましょう。普通は利害関係者には見せます。
見るところはちゃんと理事会をやっているかかどうか、とマンションの最近の問題点です。
③ 管理人に話を聞きます。「綺麗にされてますねー」と持ち上げて、
上下左右に住んでいる方がどんな方か、と近所の治安や生活の便利さを聞いてみます。
④ 住んでいる方のモラルがどの程度かはゴミ置き場と自転車置き場を見れば一目でわかります。
3. あと、教育適齢期のお子さんがいれば、学校までの距離と安全かどうかを確認します。できれば歩いて確認された方がいいと思います。緊急病院もあるかどうかも大事ですね。
頑張って、納得のいく物件を手に入れましょう。

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yokohamahawaiianさん

リクエストマッチ

2017/10/1113:52:32

まずチラシや広告の初期検討段階では
管理会社に委託されているかいないか
自主管理は止めた方がいいです。
次に管理費・修繕積立て金の額
目安は平米当たり1500円以上です。
60平米の部屋なら
それぞれ9000円以上が標準的な値段です。
勿論、規模によりスケールメリットはありますが。

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maricoreamさん

編集あり2017/10/1111:49:12

注意する点は建物や設備のハード面と管理や修繕に関わるソフト面、そして売買契約の内容の契約面があります。

それぞれに専門家を雇いチェックするのもいいですが、財閥系や都市銀行系の仲介会社に任せて調べてもらうのがリスク回避には一番安心と思います。万一何かあったら仲介会社に責任追及できますから。

小さい仲介会社はすぐに逃げてしまいます。

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