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土地の坪単価の考え方について教えてください。

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ID非公開さん

2017/11/1319:20:07

土地の坪単価の考え方について教えてください。

豊明市で建売住宅の購入を考えています。
建売の中では私の中で思っていたより高いと思い、その土地の平均坪単価、注文住宅の平均坪単価を調べました。
このような考え方であっていますか?

建物住宅の価格:3650万
購入予定の土地の平均坪単価:41.6万/坪
土地の坪数:42.18坪
建物の坪数:32.5坪
土地価格:41.6万/坪×42.18坪≒1754.7万
建物の価格:3650万-1754.7万=1895.3万
建物の坪単価1895.3万÷32.5坪≒58.32万

ネットで調べると注文住宅の坪単価は平均60万くらいとなっていたため、同じような土地を探して注文住宅で建てた方がいいのではと思ったのですが、この計算の考え方は間違っているのでしょうか?
初歩的な質問で申し訳ないですが、詳しい方回答お願い致します。

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nat1988tanさん

2017/11/1407:18:19

一般的に言われる坪単価60万は付帯工事は含まれません。
(地盤改良・屋外給排水・太陽光・外構工事など)

建て売りの場合坪あたり60万で販売されるなら下請けに渡す金額は坪あたり40万程度です。

kokuyo5829さん

2017/11/1323:02:19

外構費用とかも計算して下さいね。
約100〜120は安くてもしていると思います。
区画割しているならその費用も含まれますから150程はしていると思います。

地域相場としては3980〜4250程が多い地域ですが、HMの建売は前はホシザキ前のトヨタホームは5300万程でありました。

土地自体、多分もう少し値があると思います。
場所にもよりますが2000程とみても良い場もありますしね。

予算3650で注文住宅で同じ様に建てようもんなら出来ません。
4300以上はしてきますので余り予算がないなら建売の方が出費を確実に抑えられます。

町名さえ分かれば住みやすい地域か教えられますが…

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    質問者

    ID非公開さん

    2017/11/1323:08:02

    その他必要な費用の相場までご回答いただきありがとうございます。
    土地は豊明市三崎町というところで、三崎水辺公園と言う公園の南西側です。
    住みやすいところか是非教えていただきたいです。

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momokimikazuさん

2017/11/1321:48:02

東京の建売業者です。

建売住宅と注文住宅では、そもそも土地値段の考え方が違います。

主様は、最初に『購入予定の土地の平均坪単価:41.6万/坪』から建物の坪単価を出されてますので間違いです。

建売住宅は考え方が逆です。

○建売住宅•••土地建物込みの考え方なので、土地の値段は結構として最後に決まります。

○注文住宅••••土地は関係なく建物請負価格。
仕様、オプションによって建物単価は雲泥の差。

土地の単価査定は経験してないと無理です。

【建売住宅の具体例】
土地の値段は、同じエリア内でも地形、方位、角地、整形地か敷延地かによって値段の格差は著しいです。

例えば、該当地が広い場合には開発道路や位置指定道路を入れます。そしてエリアでの標準的な売れる面積で区割分割し、建蔽率や容積率等の制限を最大限に考慮して建物のボリュームを入れます。

解体費及び建物原価は分かるし、戸別の売れる値段は経験上分かってますから、売上から建物原価と造成費、諸経費等を引いた残りに利益を乗せて、最後に土地の買値が決まり、交渉して購入します。

販売時は出値から建物の請負単価を引いた金額が土地の単価になり、土地の値段が最終決定します。

追伸•••••
購入するなら建売住宅がお勧めです。

何故なら、最近では建築基準法もうるさくなり、又、競業他社がひしめいているので、昔と違って標準仕様もレベルアップしてお得な値段で販売してます。
その上、目玉の区割りあり、完売を急ぐ傾向がありますから値引幅も直ぐ拡大傾向になります。

それに比べ、注文住宅は業者にとっては美味しいです、何故なら値引きせず儲かりますから、逆にお客様は高くつきます。
個人の趣味が反映されますが建売より返って不便な間取りや仕様等も多いですよ!!

ununsasa2017さん

2017/11/1320:12:02

大筋はそうなりますが、実際には、注文住宅>建売 になります。

・平均地価で希望の土地を見つけにくい。建築条件付きが多い
・土地によっては、地盤の改良も必要、建売はそれも込み
・水道やガスの引き込みは建物とは別料金になる。建売は込み
・最低限の外構が必要、建売は込み
・土地の購入に際して、仲介料が必要、建売は自社物件だから不要

今は建築基準が上がってますので、建売でも建築費はそれなりにかかります。
更に、設備も床暖や食器洗い機も付くものも珍しくありません。

建売だけやってる業者は多くない、建売も注文もどちらもする業者が多いです。そういう業者で、建売と同じ大きさ仕様で注文でつくると建売より高くなる。
注文の利点は間取りや機器の仕様、床材などの仕上げ材が選べれることです。

ですから、希望の地で希望の間取り、設備、仕上げなら、建売でもそれなりの価格になるものの、少しはお買い得になっているから、これでよいとなる。
中々そういうものがないから困るのです。

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カテゴリマスター

2017/11/1319:48:11

その考え方で合っていると思います。
土地の評価額は難しいところですが。

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